天津五大商圈调研报告.docx

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1、专业模块分析第一部分概要第二部分天津百货业商圈分析第三部分南京路商圈百货店代表调查分析第四部分滨江道商圈百货店代表分析第五部分和平路商圈代表百货店分析第六部分南门外商圈代表百货店分析第七部分小白楼商圈代表百货点分析第八部分友谊商厦分析第九部分小结第一部分概要一、调研目的此次调研的目的是为了了解天津各大商圈百货店经营特色、状况，为海信（天津）国际购物中心提出合理性建议。二、调研范围天津五大商圈和友谊商厦三、调研时间2008年四、调研对象南京路：伊势丹、国际、津乐汇滨江道：伊都锦、友谊新天地、滨江商厦和平路：百盛南门外：新世界小白楼：滨江购物、凯旋门友谊路：友谊商厦第二部分天津百货业商圈分析一、五

2、大商圈概况整个天津百货店按其地理位置可以将其分成五个重点商圈。这五个商圈分别是：南京路商圈、滨江道商圈、和平路商圈、南门外商圈、小白楼商圈。可以说这5个商圈是整个天津最发达的商业地段,是整个天津经济发展的晴雨表。由于历史文化、现代商业竞争、周遍商业环境等诸多因素的影响使得这五大商圈也出现了各自的商业特征。1南京路商圈地处于天津和平区南京路，毗邻天津市最繁华步行街一一滨江道，周边商场、写字楼众多，商业氛围好。此商圈商场大多为同种业态、同种规模，注重服务质量，定位高端市场。虽然这种近似一致的市场定位加剧了各个百货店的竞争，但同时也产生了一定的聚集效应，吸引了更多的消费者。2 .滨江道商圈地处于和平

3、区滨江道，是天津最繁华、最密集的商业区，周围娱乐、餐饮业发达，己成为天津一大旅游景区。此商圈专卖店，百货店十分聚集，竞争激烈，使得各百货店实行市场细化，错位经营。由于其强大的聚集效应使得此商圈客流很大。但是此商圈由于设计年代久远，几大商场都没有地下停车场，周边道路狭窄，交通不便利，在一定程度上制约了高级百货业态的发展。3 .和平路商圈地处天津和平区和平路步行街，毗邻天津站，与滨江道交错，周围零售种类多样化，有沃儿玛超市、国美电器，百安居装饰等。由于此商圈与滨江道商圈相邻，使得两大商圈相似，但是和平路商圈的正装专卖店，高级娱乐、餐饮场所相对较多，使得此商圈消费人群相对中年化，名品购买力要强于滨江

4、道商圈。4 .南门外商业圈地处南开区东北角，毗邻古文化街，古玩城、鼓楼等有着浓厚天津传统文化的商业区，周围分布居民小区。此商圈百货店较少，竞争不激烈，主要定位中端市场。但是由于南门外商圈具有良好的交通和商业文化氛围，使得此商圈百货店在未来发展中势必突飞猛进。5 .小白楼商业圈地处和平区、河东区和河西区交界处，地理位置优越，是海信（天津）国际购物中心所在商圈。此商圈为高档写字楼聚集区，消费水平高。不过，目前小臼楼商圈面积毕竟有限，纯粹的百货业态也并不是小白楼商圈的主打。随着区域改建、地铁发展在未来的发展中，小白楼地区将建成以商贸流通业为基础，以金融业为引导，以现代商务为核心内容的中央金融商务区，

5、将成为天津核心，所以在此商圈发展高级百货店潜力巨大。二、五大商圈百货店总体分析注：南京路商圈庄吉商原开业时间为2006年9月南门外商圈远东百货开业时间为2006年5月18日业态南京路商圈滨江道商圈和平路商圈南门外商圈小白楼商圈总计高级百货店伊势丹伊都锦百盛远东（未开）8国际商场友谊新天地铜锣湾（未开）庄吉（未开）中级百货店津乐汇滨江商厦百货大楼新世界滨江购物7中原百货劝业场特色百货店米莱欧凯旋门3麦购总计4723218南门外商圈铜锣湾百货开业时间未定图表一：五大商圈百货店数量分析图由图表一可以看出，天津五大商圈共有百货店18家（含未开业百货店），其中滨江道有7家，占总数1/3强这说明滨江道商圈

6、仍然是天津百货业的中心，竞争激烈，聚集效应大。小白楼商圈、南门外商圈只有两家百货店，显然数量过少，聚集效力弱，客流会相对较少。图表二：五大商圈百货店业态类型分析图44%由图表二可以看出五大商圈高级百货店占总数的44%,接近一半（含未开业百货店）。这说明从五大商圈整个来看，百货店以高级业态为主，高端市场商圈之间竞争激烈。中级百货力量也较为强大，对高级百货整体冲击最大。针对中级百货的冲击高级百货应在商品质量，服务特色、装饰风格、会员制度等方面给予顾客完美的服务，增加商品附加值。特色百货所占比例为17%o虽然比例不高，但也不应忽视，高级百货应在品类、品牌、花色、质地、售后服务、专业技术等方面要做到大

7、而精，精而专。图三：五大商圈高级百货占有率分析图由图表三可以看出，南京路商圈高级百货店所占比例最大，占37%（含未开业百货店）。这说明此商圈高端消费人群居多，购买力强。其他商圈高级百货店占有率分布比较平均。只有小白楼商圈没有高级百货店分布，作为天津CBD中心这种百货业态显然是不合理的。海信（天津）国际购物中心的出现将填补这一空白。根据市场调查结果，来具体分析一下各个商圈典型百货店的经营管理特色，主要从以下八个方面来分析：1 .品牌布局5.陈列2 .客流6.促销活动3 .现场管理特色7.名品销售（待续）4 .服务特色8.客单价（待续）（一）品牌分布伊势丹国际商场津乐汇A座B座一楼化妆品女鞋箱包女

8、鞋女包玉器饰品珠宝国际一线国际二线化妆品女鞋箱包手表眼镜二楼少女装淑女装餐饮女正装女内衣手包少女装淑女装饰品二楼女正装女内衣少女装配饰美甲书吧女正装男女内衣男正装男鞋男休闲装四楼男正装男内衣男鞋男装男配饰、男内衣箱包珠宝休闲美容美甲饰品玩具五楼婴儿用品儿童服装玩具文化用品运动儿童婴儿用品床上用品家居保健运动体育用品体育器械餐饮六楼特卖场餐饮备注：南京路商圈营业面积最大的是国际商场,商品品类最多的是津乐汇。（二）客流商场名称进入人数/小时出去人数/小时消费群体平常周末平常周末伊势丹72014506001230公司老板金领高级白领国际商场白领津乐汇1248162012401425时尚青年白领备注：

9、南京路商圈津乐汇客流最大，分析原因如下：1 .地下一层餐饮业、美容美发、娱乐业等附加行业发达而且大众化。2 .一层肯德基快餐店的经营在一定程度上也加大了吸引年轻顾客的光顾。3 .商品价格中等，能够让般大众接受。4 .与耀化中学相邻，吸引了很多学生顾客。5 .停车方便。南京路商圈伊势丹消费人群层次最高，分析原因如下：1 .商场装修豪华，可以给顾客美妙的购物体验2 .国际名品齐全，适合高收入人群前来购物。3 .楼上经营的娱乐体育项目适合高收入人群。4 .商场为日资企业，能够吸引在津日本人。南京路商圈国际商厦客流量最少，分析原因如下：1 .前期经营不加，在大通集团接管之前处于歇业状态，消费者改变以往

10、卬象需要一定时间。2 .B座二楼以上（含二楼）正处于装修状态，没有开业，影响客流。3.定位高端市场，旁边有着强有力竞争对手一一伊势丹。（三）现场管理特色商场名称现场管理方式员工服务素质工装样式伊势丹1 .楼层管理实行走动式管理，每个楼层均能碰到巡场人员（2-5名），三楼女装巡场人员最多2 .员工休息通道张贴培训宣传3 .注重放火教育，要求员工“四知四会”4 .每个楼层都有会员招募处员工服务素质良莠不齐，个别专柜区只有简单的问候语和送客语。寄存处服务态度差强人意。咨询台人员服务很到位，能及时给予顾客帮助。1 .楼管：黑色套装，白色衬衣、黑鞋2 .员工：白色衬衣、黑色坎肩、黑色裤子3 .咨询台人员

11、：灰色裙装，黑色礼帽1 .楼层管理实行走动式管理2 .每天开业之后楼层主管会对所管楼层导购、商品陈列、卫生等检查（成列）3 .每个楼层4名主管员工服务到位、主动跟进意思强。服务台人员态度是几家百货店中素质最高的，能够主动帮助顾客投诉经理解决顾客退换货问题热情耐心，能够做好登记帮助顾客解决问题。1 .楼管：黑色套装，白色衬衣、黑鞋2 .员工：白色衬衣、灰色坎肩、深灰色裤子3 .咨询台人员：黑色带白条套装津乐汇1 .管理一般，看不到楼层主管检查2 .服务台人员空岗达半小时以上3 .现场感觉比较无序服务素质整体一般，化妆品类服务素质较高，能够耐心回答顾客提出问题，对所经营品牌比较了解，能够根据顾客特

12、征介绍商品。备注：根据南京路商圈典型百货店现场管理特色的进行对比分析：1 .在三个百货店中现场管理中，伊势丹和国际商场管理最出色，津乐汇在现场管理方面出现漏洞。2 .在员工服务素质方面，国际商场无论是咨询台人员还是导购员综合素质最高，能够给顾客提供满意的服务。3 .在工装方面，伊势丹的工装最为漂亮，尤其是咨询台人员工装很有特色，值得借鉴。（四）服务特色服务项目顾客咨询广播寻人物品转存婴儿看护存衣存包借用轮椅陪同购物失物招领色彩咨询会员申办伊势丹国际商场津乐汇服务项目老花婴儿针线爱心代售公积金借用免费代客代客镜车包伞ICk辅助拐杖包装泊车送礼伊势丹国际商场津乐汇备注：根据对服务项目的分析，得出以

13、上结论1伊势丹服务项目最多共计12项，国际商场和津乐汇分别是5项和6项。2 .伊势丹的服务人群包含广泛,其中既有针对所有顾客的服务项目,又有对特殊人群的额外服务，如婴儿看护、借用轮椅、提供花镜等项3 .国际商场服务项目方面显然不够，而且都是基本服务，对服务对象的细分工作做的不好。4 .伊势丹推出存衣存包服务项目是一大亮点,此项服务在超市经营中运用较多,最初目的为超市防损,但是存衣存包服务确实能够给顾客的购物提供便利,使顾客轻松购物,增加顾客在商场的停留时间。（下面是存取物品的标签样式）正面反面伊势丹商场标志伊势丹标志请妥善保留此卡,切勿遗失，请务必当日领取编号：存取口期:存取编号：存取日期：伊

14、势丹服务专线电话：272398255 .津乐汇爱心伞服务项目具有特色，主要应用雨天，但是天津地区雨天较少，所以服务率不高。所以应针对天津地区夏季时间长，温度高，太阳紫外线对人皮肤伤害大等气候特征以及百货店对于时尚女性巨大吸引力的特征，应将爱心伞服务面扩大，增加防晒功能，同时应在商场内竖立紫外线等级牌配合使用。（五）陈列1、伊势丹陈列伊势丹装修比较豪华，但是由于经营面积不大，分布品类过多整体陈列略现凌乱；一步入商场共享空间内有个从上而下的瀑布十分吸人眼球；问询处在入口右手边，便于顾客咨询；每层在直达梯处有三把休息椅；每个电梯口有本层的导购图；2楼至6楼都设有有洗手间，洗收间有专为儿童的洗手台以及残疾人设施。女卫生间设有婴儿床；2、3、4、6楼都设有IC电话，电话