房地产项目贷款调查评估报告.docx

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1、房地产项目贷款调查评估报告房地产项目贷款调查评估报告借款人：广州市正林房地产开发有限公司项目名称：荔湾广钢新城AF040140地块保利海德公馆项目（简称“海德公馆”项目）上海浦东进展银行广州分行东山支行2016年3月3日声明与保证我们在此声明与保证：本报告是按照上海浦东进展银行房地产项目贷款评估办法与有关规定，根据贷款申请人与承贷行提供的资料，经我们审慎调查、核实、分析与整理后完成的。报告全面反映了贷款申请人及项目最要紧、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作推断的合理性负责。贷款评估人员签字：年月日主评估人签字：概要一、评估背景广州市正林房地产开发有限公司（下列简称“正林

2、房地产”）向我行申请12亿元房地产项目开发贷款，用于开发建设广州市荔湾区广钢新城AF040140地块荔湾区广钢新城AF040140地块葛洲坝保利海德公馆项目（下列简称“海德公馆”项目）。项目位于荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南。项目交通较为便利，地块临近地铁及公交西朗站及广佛线，公共交通便利；方便接驳芳村大道、花地大道、环城高速，公路交通通达。目前，该项目目前出了三证，其证照信息如下:证件名称证件编号权属人/用地单位发证时间不动产权证粤（2015）广州市不动产权第00410004号广州市正林房地产开发有限公司2。IyII/2建设用地规划许可证德规地证201538号广州市正林房地产开发有限公司2

3、O112建筑工程规划许可证穗规建证201660号广州市正林房地产开发有限公司201qd12通过前期大量的营销工作，现广州市正林房地产开发有限公司拟选择我行作为该项目融资的要紧合作银行，向我行申请12亿元项目开发贷款额度，期限3年。我行积极介入该项目的原因是，1、项目的地理位置优越本项目位于荔湾区芳村大道南以西、鹤洞路以南（原“广州市钢铁企业集团有限公司”厂址）。目前，广钢新城地块旁边已有地铁1号线与广佛线1期交接的西朗站，规划建设中的广佛线二期鹤洞路站与地铁11号线的鹤洞东站同样位于该区域，此外规划的有轨电车也将通过该片区。旁边还有芳村西里公交站场，拥有超过10条的线路，邻近还有广州培英中学站

4、、白鹤洞站、广船站等多个公交站。从广钢新城规划示意图可知，二类居住用地与村生活用地超过一半，是绝对主力，整个新城将以居住为主，未来势必将成为中心城区另一个置业热点。2、进展商经济实力强广州市正林房地产开发有限公司由恒利（香港）置业有限公司（下列简称恒利置业”）与广东葛洲坝房地产开发有限公司（下列简称广东葛洲坝”）合资经营。公司的投资总额为人民币24亿元，注册资本为21.4286亿元，其中恒利置业出资人民币109286万元，占注册资本的51%,广东葛洲坝出资105000万元，占注册资本的49%,投注差由公司在境内自筹解决。恒利（香港）置业有限公司是保利地产的全资子公司。故，广州市正林房地产开发有

5、限公司的实际操纵人为保利房地产（集团股份有限公司。保利地产是总行重点直营房地产集团客户，是全国最大的央企背景房地产企业，2015年全国房地产企业排名第四位。2014年，保利地产实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东的净利润122亿元，同比分别增长18.1%与13.5%。总资产3658亿元，净资产809亿元，归属母公司净资产614亿元，负债总额2849亿元，资产负债率为77.9%,较2013年下降0.08个百分点：期末预收账款1133亿元，扣除预收账款后的其他负债占总资产的比例为46.9%,负债水平较为合理。2015年前3季度，公司实现签约销售收入1097.88亿元，同比增长19.9%。公

6、司实力雄厚，经营状况良好，进展趋势较为乐观。作为行业龙头企业，公司基本面良好。广东葛洲坝房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团房地产开发有限公司全资子公司。而中国葛洲坝集团房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团股份有限公司的控股子公司。中国葛洲坝集团有限公司以41.99%的股权比例绝对控股中国葛洲坝集团股份有限公司。因此广东葛洲坝房地产开发有限公司的实际操纵人是中国葛洲坝集团有限公司。基于上述原因，我行拟争取作为该项目的要紧合作银行。二、申请人及要紧关系人评价1、申请人评价，广州市正林房地产开发有限公司成立于2014年11月，注册资金是214286万元人民币。经营范围是在广州市荔湾区芳村大道南以西、鹤

7、洞路以南广钢新城AF040140地块（国有建设用地使用权出让合同编号：440103-2014-000012）开发、建设、销售、出租与管理自建的综合商品房。其股东为恒利（香港）置业有限公司与广东葛洲坝房地产开发有限公司，根据公司章程修正案，公司股权结构如下：股东名称出资金额出资占比实际到位出资方式恒利（香港）置业有限公司10928651%109286以等额外汇现汇出资广东葛洲坝房地产开发有限公司10500049%105000货币出资合计214286100214286广州市海合房地产开发有限公司于2015年1月6日更名为广东葛洲坝房地产开发有限公司，原法定代表人余英变更为王洋。（准予变更登记（备案

8、）通知书随工商（市局）内变字2015第01201501050233）。公司已经办理了最新的验资报告。恒利（香港）置业有限公司为保利房地产（集团）股份有限公司的全资子公司，保利地产是全国最大的央企背景房地产企业，2015年全国房地产企业排名第四位。广东葛洲坝房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团房地产开发有限公司全资子公司，而中国葛洲坝集团房地产开发有限公司是中国葛洲坝集团股份有限公司的控股子公司；中国葛洲坝集团有限公司以41.99%的股权比例控股中国葛洲坝集团股份有限公司：因此广东葛洲坝房地产开发有限公司的实际操纵人是中国葛洲坝集团有限公司，后者为大型央企集团。2、进展商评价实际操纵人：保利房地产

9、（集团）股份有限公司保利房地产（集团）股份有限公司（下列简称“保利地产”）成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的要紧运作平台，国家一级房地产开发资质企业，2015年中房网500强房企排名位列第4,并连续三转蝉联央企房地产品牌价值第一名。该公司自成立以来保持高速与稳固的进展态势，现已形成以广州、北京、上海为中心，覆盖34个城市的全国化战略布局，业务拓展到包含房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理与商业会展、酒店经营等有关行业。保利地产坚持以商品住宅开发为主，适度进展持有经营性物业。在住宅开发方面，逐步形成了”康居、珍品、”山水、尊享的产

10、品序列，涵盖中高端洋房、公寓等多个品类；商用物业则包含城市地标性写字楼、体验式购物中心、国际级标准展馆、超五星酒店等类型，具备多品类综合开发的实力。2014年，保利地产实现签约销售面积1066.61万平方米，签约销售金额1366.76亿元，同比分别增长0.21%与9.09%,市场占有率逆市提升0.25%至1.79%0公司2014年全年实现营业收入1091亿元，归属于上市公司股东的净利润122亿元，同比增长18.1%与13.5%。总资产3658亿元，净资产809亿元，资产负债率为77.9%,较2013年下降0.08个百分点；扣除期末预收账款1133亿元后，负债比例仅为46.9%,负债水平较为合理

11、。作为行业龙头企业，公司基本面良好。保利地产集团的股权结构如F：合作方：中国葛洲坝集团有限公司公司中国葛洲坝集团有限公司（英文简称：CGGO总部位于湖北武汉，以建筑工程及有关工程技术研究、勘测、设计、服务，水电投资建设与经营，房地产开发经营为主业，是隶属于国务院国资委的国有大型企业（又称中央企业），是实行国家计划单列的国家首批56家大型试点企业集团之一，享有省级对外工程承包权与进出口贸易权，拥有国家特批的企业财务公司，是国家创新型试点企业。截至2014年末，公司实现营业收入716亿元，上年增长20.29%；实现营业利润35亿元，较上年增长49.92%；实现归属于上市公司股东的净利润23亿元，较

12、上年增长44.31舟。实现新签合同1375.7亿元，较上年增长15.53%；截至报告期末，公司总资产达到1049亿元，同比增长21.51%,突破了千亿大关。中国葛洲坝集团有限公司的股权结构如下：三、项目评价随着中国新型城镇化的深入，广州迈入了新一轮的造城时代，十大新城全面规划再次提上日程。根据2013年市规划局公示了广钢新城的操纵性全面规划。规划显示，“广钢新城”范围包含芳村大道以西、花地大道以东、鹤洞路以南、环城路以北的657.4万平方米而枳。规划定位为“特色宜居新区、专业交易中心”的广钢新城总建筑面积也将达到1024万平方米，毛容积率1.56,规划居住人口19万，规划结构为“两轴、五片、多

13、廊道、多节点二广钢新城效果图在地形地貌方面，本项目东侧为广钢待出让住宅地块，南侧为广钢废弃厂房及铁路（规划为“广钢之路中央公园”），西侧近西里地铁站与公交站，北侧紧邻鹤洞；地块西北侧红线外临鹤洞路线有高压线通过。前地块内为待拆的广钢厂房，交地条件为成交后9个月内现状交地，其中极少量建筑（占地约7000平）规划为文物线索需原址保护（经与有关规划部门沟通，该文物线索定性后，应能够改建但难以迁建），并需取得文物部门有关书面意见。在交通方面，广钢新村将构筑“畅达、舒适、与谐、低碳”的绿色综合交通系统，道路结构是依托花地生态城地区“三环七射”的区域路网，形成规划范围内“五横五纵”骨架路网与方格网状支路网

14、结构。轨道交通方面，形成“三纵三横”轨道线网结构，规划3条地铁线与3条有轨电车线，并设有3个地铁站、15个有轨电车站。步行交通方面，则形成四级慢性系统，包含二层步行连廊、地下步行通道、慢行休闲道及慢行连接道。在市政设施方面，项目位于荔湾广钢老城区，区域内配套较成熟，但商业、生活配套较低端。周边商圈以专业市场为主，生活型商业配套如超市、土多、餐饮、美容美发、酒吧等，种类齐全；要紧沿鹤洞路以路边低档街铺为主，形象较差，规划落后。项目周边有培英中学、真光中学、鹤洞小学、鹤洞幼儿园、广钢幼儿园、广州第一人民医院、广钢医院、荔湾区糖尿病医院等教育、医疗配套。保利海德公馆项目占地面积32690.8而，总建

15、面积187649平方米，计划建设11栋住宅楼，以2428层为主，外围为8栋商铺，中间为园林与游泳池。机动车位1300个。另外配套建设临街底商、幼儿园，设有物业管理处、居委会、居民文化站、老年人服务站、居民健身场所、再生资源回收站，项目内部配套相对完善。要紧经济技术指标见下表：（下列数据除标注外的数据均出自项目总平图）本次上报的保利海德公馆项目拟于2016年上半年全面开工，计划2019年开始交付使用，开发周期为3年。项目2016年末开始销售，估计2018年四季度项目基本销售完毕。该项目的实际操纵人为保利房地产集团，具有丰富的房地产开发经验、房地产开发能力强，信誉好，能够为我行带来较好的经济效益与社会效益。四、偿债能力与风险提示本次开发贷款用于保利海德公馆项目的开发建设，项目的总投资估计为34.44亿元，其中自筹22.36亿元，占比65%,符合政策规定。计划向银行贷款12亿元，占比34.85%,经测算，项目财务净现值为12220万元，内部收益率为3.1%,综合偿还保证比为2.89,偿债能力比较好。本项目的地理位置较佳，且公司股东背景良好，注重诚信，开发业绩良好，开发贷款风险较小。项目面临的风险要紧为市场风险与产品销售风险。近年来，国家一直在出台一些宏观调控措施，这些政策对房地产市场将产生一定的膨响，对购房者的购房心理也会造成一定的影响。这