房地产项目开发程序和业务流程.docx

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1、房地产项目开发程序和业务流程房地产项目开发程序与业务流程一、我国现行的房地产建设程序（四大阶段、十个过程）阶段程序需准备的资料行政管理部门备注项目前期阶段项目建议书（申请报告）提出项目建设的必要性与根据、拟建规模与地点、费源、条件、投资估算与资金筹措、建设进度安排、效应分析。发改委（计划局）以计划管理为主；规划、土地、环保、水利、林业、旅游等部门参与选址；经济、计划、建设等部门参与初步设计与方案审批。项目选址方案项目核准或者备案资料：申请报告、城市规划意见、用地预审意见、环境影响评价、水土保持方案、占用林地审核、矿藏压覆评估等+营业执照。设计任务书、投资计划初步设计（建设方案）项目准备阶段施工

2、图设计、图纸审查办土地使用证：土地出让合同、交费证明等；办规划许可证：申请报告与发改委批文、用地规划许可证、土地证、已审批规划图与建筑设计图；办施工许可证：土地证、规划许可证、招标确定施工队、施工图审查证明、质量安全监督手续等。建委（建设局）项目征地、报建、招标土地、环保、消防、人防、规划、建设等行政管理部门项目施工阶段组织施工（安全、监理）质量监督记录、分项（分阶段）工程质检报告、隐蔽工程验收记录等。建设局项目竣工验收阶段验收、结算、备案验收备案资料：验收备案表、竣工验收报告、验收原始文件、质量检测证明，规划、消防、环保验收证明、质量保修书。建设、规划、消防、环保等行政管理部门资料整理归档建

3、设档案馆内部资料室产权登记、物业管理办产权证资料：土地使用权证、规划许可证、施工许可证、竣工验收资料、面积测绘成果、消防与环保验收证明等。房地产管理局二、房地产公司项目开发的内部工作流程节点工作阶段要紧工作内容工作部门备注主项分项主办主办协办大类小类说明部门岗位部门土地获取阶段土地信息收集地块现状图落实地块具体位置及周边情况项目部规划设计条件落实规划条件，熟悉限制性条件项目部现场踏勘对地块现状、地质条件、是否有地下埋藏物等影响开发的因素全面熟悉项目部研发部工程部熟悉周边配套情况熟悉地块周遍的商业、教育、交通等情况项目部熟悉未来进展规划熟悉地块所属区域的规划，对以后项目开发的影响与支撑项目部研发

4、部土地价值初判熟悉地块的上市方式与土地款同土地所有方进行接触，熟悉土地出让方式与土地款，与能否调整项目部熟悉项目开发成本熟悉当地的建安成本、政府收费项目与具体情况项目部熟悉当地的房地产市场状况产品形式、开发周期的安排项目部销售部土地价值深判可行性研究报告现状图（四至电子文件）项目部市场深度调研销售部：参与市场调查，进行地块周边及指射范围内的客户分析、产品分析、市场竞争分析等；研发部：负步协助进行区域市场调研项目部销售部研发部项目最终定位根据以往及周边项目成交客户分析与产品分析等，对项目定位、客户定位、产品定位等，提出策略性建议。研发部销售部项目部工程部成本测算：针对多个方案进行初步成本测算、利

5、润率分析及比选进行项目开发的方案设计与成本测算。研发部成本操纵部项目部销售部工程部开发周期及付款计划各部门会同研讨：根据土地的开工条件、市场情况，共同制定开发节奏。项目方案确定总经理各部门现金流测算财务部各部门节点工作阶段要紧工作内容工作部门备注主项分项主办部门主办岗位协办部门大类小类说明地获寻找合作资金项目招商报告（前期阶段）区域宏微观市场研究项目招商文本中盈利能力分析明确合作伙伴、寻项目商业策划书制定项目财务数据项目部财务部取阶段找合作方式（招商阶段）合作伙伴确定制定合作方式、投资回报方式、草拟合同财务总监项目部财务部合作方案确定合作细节确定项目引资（商业计划书）签署战略合作协议行政办：协

6、议盖章，存档。财务总监项目部上报1ionfu1公司合作实施（实施阶段）合作公司成立及有关手续办理财务部：协助办理股权、增资等有关财务问题:行政办：工商局办理公司注册。副总经理项目部财务部行政办投标摘牌投方案标项目方案确定投经济标确定土地上限拍卖竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定拍卖战术摘牌竞争对手分析、确定土地上限、价格敏感性分析、制定出价战术获取土地签订土地出让合同确定用地图、桩点坐标、用地条件交纳土地款、契税、交易费等行政办法务：合同条款的草拟与完善：财务部：提供资金。总经理项目部财务部用地规划许可证准备材料，办证提交土地出让合同与土地出让金、交易费等交费证明行政办：提供土地

7、出让合同：财务部：提供资金墩纳出让金、交易费。项目部财务部行政办土地确权企业投资项目备案办理房地产开发资质预审表委托工程咨询资格机构编制项目申请报告研发部：协助提供有关项目资料项目部研发部向项目备案机关提交申请报告项目部建设用地规划许可证原地上物土地证登报声明（原有土地证作废）土地补偿费（原户主翁交纳的土地使用费）土地出让合同资料宣：提供土地出让合同、付款凭证及有关图纸核定土地边界交费证明1:500现状地形图详规核定用地图、核定用地有关图、规划地界坐标图缴纳土地费用需准备3份研发：委托设计详规节点工作阶段要紧工作内容工作部门备注大类主小冢项说明分项主办部门主办岗位协办部门土地获取阶段办理土地证

8、土地出让合同交费证明缴纳土地费用建设用地规划许可证地籍图4份（薄膜图）土地登记申请书土地确权来源证明文件土地权人证明材料申请人主体资格证明、法人代表证明或者个人身份证明行政部：提供企业有关证明资料。规划设计阶段区域市场调研房地产市场调查项目所在地房地产市场的总体供求现状、价格水平等对项目区域内及周边进行市场分析、客户需求分析、产品分析、已成交客户分析、竞争楼盘分析等研发部消生部M”部竞争性楼盘调查项目周边竞争性楼盘全面调查项目所在商圈或者临近商圈现状调研（商业部分）项目周边商圈要紧商业业态分布状况、经营状况、经营特点、预期进展方向等针对重点商家，进行专向访谈，同时组织有关专业人士进行专业论证。

9、商业运营部研发部销件部项目部同期操作商业地产项目调查（商业部分）竞争项目开发规模、定位种类、操作方式、开发周期等：提取数据库有关数据进行重点分析、竞争项目实地调研熟悉有关信息重点访谈熟悉重点商家对竞争项目的有关看法、同时熟悉投资客户对竞争项日的投资意向。项目定位公建部分拟选业态种类确定、所选业态数量确定通过行业进展分析、消费需求分析，确定可开发公建部分业态种类。结合市场有关类型物业供求状况，确定所选业态开发数量商业运管部：配合完成公建部分业态选择与数量确定研发部商业运营部销售部市场定位客户定位产品定位价格定位根据控规指标，提出产品类型建议，完成项目定位工作商业运管部：配合完成公建类配套定位总经

10、理各部门经济测算逐步细化成本测算及利润率分析，进行现金流测算财务总监各部门项目进展报告开发计划：研发、销售：根据宗地状况、市场条件与公司回款要求，初步制定土地开发计划与销售计划；研发、商业：结合市场现状完成项目公建部分开发不一致业态产品开发顺序建议；工程：按营销计划与工程情况排定工期。项目考核指标初定：组织讨论，初步拟定的项目开发排期与总体经济指标要求及各阶段经济指标要求资金流：工程：根据工期制定工程款支付计划；项目：制订配套费及土地款支付计划。节点工作阶段要紧工作内容工作部门备注主项分项主办主办协办大类小类说明部门岗位部门规划设计阶段设计前期工作明确产品设计思路根据区域市场内客户需求状况与在

11、销楼盘热销产品分析，对户型设计、户型配比、面积区间、景观规划、建筑风格、配套标准等规划设计提出改善性意见。研发部销售部成本操纵部匚程部商业运营部设计院初步选择明确设计单位选择标准，熟悉有关设计院的价格行情。必要时，对设计单位进行实地考察制定设计组织计划方案设计组织方案、规划设计院选择与合同签订法务：合同文本审核成本：设计费用审核设计任务书与有关技术指标初订制订规划、景观及建筑单体的设计任务书、交工标准，及规划指标、环境指标的初订研发：根据建筑规划、景观规划及交工标准初步确定建安、环境等成本指标：工程：参与制定交工标准，对要紧部位做法、结构方案、设备方案等提出建设性意见。规划方案结合成本测党的研

12、讨及确定关于初步测算的成本指标逐步细化、结合市场调整售价，确保预期利润率。营销：结合项目地块的基本素养、成本测茸情况与预期销售情况，对项目规划设计提出建议：工程：从施工角度，对要紧部位做法提出建设性意见：苧目：提供各项配套费用标准。彩色总平面图方案送规划预审彩色总平面图（含经济指标）研发：负贲提供图纸修建性详规成果各部：提供参考意见全面性规划方案的报建及确定（含配套场站点）报市政府研发：负责提供图纸建筑平、立面功能效果及成本测算的研讨及确定各部门共同商讨成本指标，逐步深化、细化。各部门结合项目实际，从不一致角度提出合理化建议。彩色立面效果图送规划预审及审批（上报市政府）研发:负责提供图纸建筑方案报建图研发：提供报建图纸景观概念方案设计及确定各部门结合项目实际，从不一致角度对客户景观需求、景观规划设计方案提出合理化建议。节点工作阶段要紧工作内容工作部门主项分项主办主办悔办