房地产工程管理探讨与研究.docx
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1、房地产工程管理探讨与研究(一)设计方案的研究、确定现在房地产开发公司购买的土地已经含有土地的使用性质、用地强度、容积率等设计条件,因此房地产开发公司购买土地后,根据政府部门的设计条件,就要进行项目调研:项目周边的环境,项目的市场情况,项目地点的风土人情。进一步进行项目的定位:项目的档次,项目的销售对象与项目的目标。根据以上资料进行建筑方案的研究、设计与确定,做到建筑平而布置合理,结构设计施工经济。此阶段是决定项目成功与否的关键,同时也决定着项目的投资收益。比如:某房地产开发公司过高的估计项目所在地的消费能力,将其开发的高层项目的套型面积定位在130-200平方米的户型上,同时一次完成了5栋共计
2、496套,结果该公司完全陷入了逆境。因此,设计务必以人为本,以住户的生活舒适方便为本。设计务必符合项目定位,不要偏离定位去追求不切合实际的东西。在条件许可的前提下,应该尽量考虑项目营销的方便。设计除了遵循专业规范与技术要点之外,还应尽量考虑中国传统建筑景观学说的基本禁忌。(二)审核图纸现在设计院出来的图纸,由于工期、责任心、技术力量等因素往往错漏百出,特别是一些细部节点的建筑做法,这就要求房地产开发公司的项目管理人员组织好监理、施工单位,同时协调好公司有关的技术人员多看图、多审图,提早发现图纸的错漏,并及时解决,保证图纸的准确性与合理性,从龙头上堵住错漏,减少施工阶段的设计变更与工程签证,挽回
3、工期与经济缺失。延伸一下,就是在每一阶段施工前,都要研究图纸,做好准备。同时针对工程实际情况,熟悉工程做法是否与工程建设实际配套,目前,受专业水平的限制,房地产开发公司设计委托任务书的内容不全面,关于工程主体完成后,装修标准现场定,造成工期操纵难度加大,工程费用增加。(三)研究项目范围与确定合同内容我们要对项目范围进行全面研究、确定合同条款内容,根据项目范围确定使用固定总价合同还是使用固定单价合同。根据项目范围情况研究合同的风险,约定项目的风险范围。合理规避合同风险,全面履约,预防与减少合同纠纷。对承包企业的承诺、服务做好充分的熟悉熟悉,解决标书的合同范围是否有遗漏、是否有重复,才能有利于以后
4、的工程管理,加重我们与对方的商谈祛码,赢得对方的尊重。(四)核对招投标文件、合同、施工图纸与施工现场实际是否相符我们要充分熟悉施工现场的情况,核对招投标文件、合同、图纸是否与施工现场实际相符,将问题在事前解决。比如:有一工程中,空调发包供货合同明确指出:“供需双方若对合同提出变更意见,应采取书面形式于交货之日前30天向对方提出合同变更请求,”工地代表在熟悉合同内容后,想到曾收到一份设计变更,取消两台风机盘管,立即召集供货单位落实,尽管事后确认合同数量已减少了这两台风机盘管,但假如我们不熟悉,而合同中又包含,那么我们需支付这两台设备的费用。再比如我们某工程配电箱招标后,专业工程师在收到投标文件后
5、,发现漏报一种开关,因数量多,总价相差约四五万元,在未签合同前,通过双方协商,圆满解房地产工程管理探讨与研究,题目有点大,是偏向于房地产项目的项目施工管理么?关于环节而言通常就是质量进度成本安全等的操纵。关于主体而言,还有就是建设单位、设计单位、施工单位、监理单位的协调;关于过程而言就是立项、可研、初步设计、预算、施工图设计、开工审批、实施、验收等阶段。论文很多的,个人认为要紧抓住一点去写就能够。如何做好房地产工程管理浅谈房地产工程管理摘要:本文讨论了房地产工程管理的内容、出现的问题与相应的计策建议。关键词:房地产;工程管理;问题;计策建议一、房地产工程管理的内容(一)房地产开发的规划管理规划
6、管理是房地产开发工程管理的第一阶段。俗话说“万事开头难”,项目开发刚开始,千头万绪。这一阶段的重点工作,就是确定建筑的规划方案,如今一定要避免为赶时间而忽略了建筑规划方案的慎重取舍,由于建筑规划方案在整个项目开发中具有极其重要的作用,关系到项目开发的成败,因此务必认真做好建筑方案的可行性与可取性的分析研究。(二)房地产开发的设计管理设计理念的先进与否、建筑布局的适用效率、结构设计的规范合理,对给水、排水、供热、燃气、电气、电讯、智能化安防系统等统筹设计的好坏,都将直接影响工程管理目标的实现。为此,房地产开发设计管理应做好下列几个方面的工作:1、注重对设计单位的选择,切忌因过分强调节约设计费用而
7、选择素养差、缺乏设计实力的设计单位。一定要以中华人民共与国招标投标法与建设工程质量管理条例等国家有关法律法规为根据,择优选择设计单位承担设计任务。2、保持与设计人员的工作性沟通,随时掌握设计的进度,及时解决设计中出现的,需由房地产开发企业确定的有关事宜,同时要把关于项目的设计要求、希望达到的目标等与要紧设计人员进行沟通、探讨。3、要督促设计单位严格执行国家有关强制性技术标准注重提高工程的科技含量,并按要求进行施工图审查。房地产开发企业要以身作则,不要自行变更已审查批准的施工图设计文件,以杜绝工程隐患,确实需要改进图纸时,务必按照有关规定程序办理手续。(三)房地产开发的施工管理房地产开发的施工管
8、理,具有的时候间跨度长、内容多、影响大、涉及面广的特点,它与工程管理目标的实现有着最直接的关系。应遵循公开、公平、公正与诚实守信的原则,择优选择施工企业,从工程开工到工程竣工,处理好每一个重要环节。严格执行国家有关的法律、法规与规范,从而完成工程的质量、工期、成本三操纵。1、施工合同管理房地产开发企业与施工企业签订的施工合同,是房地产开发企业对所开发项目进行施工管理的法律根据。该合同条款的制订是施工管理的第一步,也是首要任务。2、施工质量操纵施工质量操纵是施工管理工作的重点。房地产开发企业的工程管理人员,要善于把握全局,引导、协调、督促设计、监理、施工等单位共同完成好施工质量的操纵任务。3、工
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