市住宅物业管理条例实施情况的报告.docx

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1、市住宅物业管理条例实施情况的报告为深入了解和掌握*市住宅物业管理条例（以下简称条例）在*县的贯彻落实情况，县人大常委会成立了执法检查组，在县住建局、城管局、公安局、发改委、生态环境局、市场监督管理局、*街道、*街道等相关职能部门和街道的共同参与下，*月上旬至*月中旬，执法检查组通过听取汇报、查看现场、走访座谈等方式进行实地检查，全面了解条例在我县的贯彻实施情况，另外检查组还组织人员到*区考察学习了物业管理的工作经验。现将执法检查情况报告如下：一、法律责任落实情况及法律实施的实际效果目前，*县主城区（含*、*和*三个街道办）已交付使用的成建制小区共有*个，总建筑面积*万平方米，已实施市场化物业管

2、理的小区有*个。此外，还有无物业的职工宿舍和生活大院*个。我县从事物业管理工作的物业管理服务企业共*家，其中县内物业服务企业*家，县外企业*家，物业管理从业人员*人。条例自2023年3月1日实施以来，我县物业管理工作从积极实践进入逐步规范化阶段，取得了阶段性成效。（一）县政府重视，各相关部门、街道积极履职。条例实施以来，县政府高度重视，领导有力，认真落实各部门监管责任，出台了关于深入开展物业服务品质达标年活动的实施方案（试行）等配套规范性文件，加强了对物业服务行业的监督和指导。街道和社区的监管工作力度逐步加大，*个街道都设立了物业管理专职机构并配备了专职人员，基层管理力量得到进一步增强。组织开

3、展基础设施整治、供水设施、充电桩建设及飞线、违章搭建、油烟扰民、停车难、公共收益、“五小”等八大专项整治行动，目前已完成住宅小区出入口地砖维修工程量排查*万多平方；投入*万元集中安装了*个充电棚；开放人防地下车位*多个车位，增加临时停车位约*个；拆除新增违法建设*户，*平方米，拆除存量违法建设*户，*平方。（二）坚持党建引领，物业服务水平不断提升。建立党组织网络和社会治理网格“两网融合”的小区治理模式，建立小区党支部、物业服务企业、业主委员会（物管会）、公安民警参与“四方共治”格局，*年已建立*、*等*个党建引领示范小区。今年，将打造*、*小区为*市党建引领红色物业示范项目。突出示范带动，以点

4、带面，不断优化物业服务，提升物业管理水平。（S）强化大数据应用，建设物业管理信息平台。“阳光物管”平台共分为两期建设，一期项目为纪委监管平台、维修资金管理平台、维修资金网上交存服务、微信服务平台、维修资金网上查询、维修资金数据整理服务等,其中涉及物业小区*个，*户，已于*月底完成一期项目验收；二期项目为物业管理平台、资金监管平台、在线投诉平台、GIS（地理信息系统）地图展示、物业费用监管、业务时效预警、公共收益管理、我的社区服务、曝光台等，现已初步上线试运行，其中业主交存数据已全部核对完成进入系统，完成住宅专项维修资金系统的安全等级三级保护测评,正式上线网络版住宅专项维修资金管理系统，同时网上

5、支付和短信平台已部署完毕。（四）坚持建管并举，积极开展老旧小区整治工作。研究制订关于提升社区物业服务水平等一系列管理制度，逐步构建社区物业服务管理新机制。今年，全县计划改造老旧小区*个，计划投入*万元，对小区基础设施提标升级改造，共*万平方米，涉及*户。目前，所有小区均已进场施工。为保证工作顺利进行，成立了城镇老旧小区改造工作领导小组，县委常委、政法委书记任组长，副县长任副组长，组织部、政法委、住建局等职能部门为成员，建立“违建拆除组、管线整治组、工程施工组、矛盾协调组和督导组”*个专班。同时实行县领导挂钩到小区，挂图作战、采取一线工作法，一线座谈、现场推动，明确改造时间表、任务书、效果图。坚

6、决落实“日督查、周会办、月通报”机制，同时，对工作不力的单位和个人严肃问责，确保完成老旧小区改造任务。二、存在的问题通过检查发现，我县住宅物业管理工作虽然取得了长足进展，但也存在物业管理不规范、机制的健全管理体系不完善等问题，不能满足广大居民实际需要，主要表现在以下几个方面：（一）物业管理工作机制不够健全。一是领导力量不够强。尚未建立富有权威、统一高效的领导机构和物业管理行政主管部门负责、相关部门各司其职的工作机构；没有建立以物业管理行政主管部门为主干、以街道办为依托的区域性监管机构，没有形成健全规范的工作机制。二是综合协调力量不强。物业管理是一项综合性较强的服务行业，涉及住房和城乡建设、公安

7、、发改、自然资源和规划、生态环境、城市管理、消防、市场监管等部门，以及供电、供水、供热、供气、通讯、广电网络等多个领域,一些由多部门协调解决的问题，责任不明、事权模糊。部分小区存在自来水收费没有抄表到户，存在强制物业服务企业代收水费现象。三是监督管理机构力量薄弱。物业管理工作量大面宽，但物业管理相关行政主管部门和街道专司其职的人员编制少，无力实施有效的监督管理。虽然有对物业管理监管和指导，但缺乏完善的、作用发挥充分的工作机制，许多管理要求难以落到实处。如对小区内违法建筑不能第一时间进行处置，群众意见很大。（二）行业监督不够到位。一是规划建设不到位。开发商遗留问题较多，主要有配套设施不完善、房屋

8、附属设备不合格等。部分小区在规划建设中缺乏前瞻性，对小区车辆停放场地、文体活动场所等公共设施未列入整体规划，存在着严重的先天缺陷，给以后的公共活动及物业管理造成很多困难。*、*、*等个别小区消防设施不能正常使用，*、*小区道路窄，车位不够，地下车位未能投入使用，*小区没有停车位可用。二是监督管理不到位。部分开发建设单位不严格执行规划，存在随意改变规划、变更房屋用途，甚至存在规划小区内乱修乱建现象。小区内物业管理用房等公用设施，有的未按要求留足留够，有的擅自改变用途租赁给商户经营，使物业服务企业的办公场所得不到应有保证。*小区物业私自将地下车库对外出租作为加工厂，*小区一层部分通道被业主设置防盗

9、门封闭，还存在不少无物业管理的盲区。三是住宅专项维修资金和物业保修资金的归集、管理不严格、不规范。开发商大都没有按照规定比例缴足物业保修金。部分老旧小区，一直未收取专项维修资金，造成楼体破损、管道老化、楼顶漏水，无钱维修的被动局面。*等小区维修基金使用曾申请三年无答复，*小区*多户业主房屋漏水一直得不到维修。(S)物业企业管理水平不够高。一是物业管理服务企业准入机制不健全。没有建立完善的物业服务企业准入机制，大部分物业企业通过开发商招聘进入，没有形成竞争机制。前期物业建管不分，给后期物业管理造成诸多隐患，对于业主反映的建筑质量问题敷衍应付,拖延时日，以求逾期，而拒绝承担维修义务，损害了业主权益

10、。业主与物业企业关系紧张，致使物业没有管理的现象不断出现。*、*等小区前期物业承接查验不到位，存在没有雨污分离，电梯、消防等公共设施不合格现象。二是物业服务企业管理不规范。我县物业公司负责人大多无物业管理经验，对小区的人、财、物、房产变更信息等基本信息未及时掌握；大多小区不安装门禁系统，不雇用保安，安全隐患较大；有些企业为了盈利，减少服务项目，降低服务标准，甚至本该属于自己维修的范围推脱不维修，致使一些小区房子漏水得不到解决，小区绿化无人管理。*、*、*等小区，不同程度存在机动车非机动车乱停乱放、墙面乱贴小广告、私拉乱接电线，电动车飞线充电、遛狗未牵绳、地面有宠物粪便、地面有散落垃圾，垃圾桶未

11、密闭等现象。三是物业费收费难，收费不透明、不合理。对必须公开的事项，只公开收费项目和收费标准，不公开服务项目和服务标准。物业费也不能结合小区绿化面积、消防等公共设施实际情况合理收费，一律统一收费，甚至还有乱收费现象。*物业负责的小区有*户业主*年不交物业费，*小区业主反映每平方物业费达*元。（四）业主主体地位保障不够有力。一是业主大会和业委会成立难。住宅小区的居住人员结构复杂，居民素质参差不齐，对物业管理工作的认识比较滞后，参与物业管理的积极性不高，只要不涉及到自己切身利益，对小区事务大多不闻不问，再加上不少业主对业主大会和业委会的成立抱无所谓的态度，导致一些小区物业管理运行多年至今无法召开业

12、主大会和成立业委会。二是业委会正常运行困难。条例第31条对业委会的职责有比较明确的规定，但在实际的工作中，业委会很难将具体的规定落到实处，再加上业委会虽然是业主选举产生的，但组成人员大都没有津贴报酬，属于无偿服务，很难在物业公司和业主之间起到桥梁和纽带作用，对物业企业和业主双方也缺少有效制约，因此工作积极性普遍不高。三是业委会监管困难。业委会是一个自治组织，没有明确具体的权力和责任以及与之对应的奖惩考核办法，很难对其运行情况实施有效监管。三、下一步工作的意见和建议（一）加快构筑完善的物业监管体系。县政府及其有关部门要充分认识深入贯彻实施条例,规范和加强物业管理工作的重要性和紧迫性。一要健全物业

13、监管体制机制。县政府要加强领导，协调各职能部门各司其职、各负其责，消除部门障碍，严格履行各职能部门的监管职责，健全综合执法联动机制，有效解决职能交叉和监管缺失问题，形成齐抓共管的管理格局。对于检查中发现的影响居民生活和出行安全的消防、供电、供水、违建等重点短板要全面摸排，逐一列出整改清单和整改期限，持续推进，跟踪督办。重点解决消防管道无水，无法使用以及长期存在的违法建设，确保短期内得到明显改善。二要提升基层物业管理能力。推进物业管理工作重心下移，注重发挥街道、社区居委会属地管理作用，根据实际工作的需要，进一步加强基层物业管理队伍建设，使日常的物业监管、指导和调解工作能够真正落到实处。三要加快物

14、管行业协会制度建设。充分发挥物业相关行业协会的作用，引导物业企业守法经营、公平竞争、诚信自律。同时，进一步加强县行业协会建设，指导和规范物业管理工作。（二）逐步建立长效物业管理机制。一要加强配套政策衔接。及时总结我县物业管理工作实践经验，结合新的民法典及条例有关规定，针对目前物业管理中出现的一些突出问题，适时制定操作性强的政策措施，使立法本意落到实处。二要继续创新管理手段。全面推行“红色管家”，深化“三方联动”，以党建引领提升物业管理水平，强化基层党组织对物业服务管理工作的领导。推广多部门联合执法进小区机制，加强综合执法监管，切实解决好小区内垃圾混投、车辆乱停、经营网点扰民、占用消防通道、私搭

15、乱建等居民关切的问题，提升群众的获得感、安全感和幸福感。三要加快落实扶持引导措施。积极探索物业管理与社会化服务有机结合的新路径，鼓励推进互联网+智慧物业的深度融合和产业延伸，拓宽物业服务企业增收渠道，助推物业企业转型升级。(S)着力规范和提升物业企业服务水平。一要完善物业管理配套制度。不断细化各项管理指标，督促物业企业将服务内容、服务标准、收费标准、公共区域经营收益、维修资金使用情况等内容在小区显著位置对业主全面及时公开公示，促进物业企业守法经营，让广大业主“明白消费要严格物业服务企业的市场准入和退出机制，加大物业企业招工用工监督、服务质量考评等管理手段。同时，定期开展物业服务行业集中整治行动，加大对管理水平低、收支不透明、服务不规范物业企业的清理整顿力度。二要加强物业服务企业日常管理。健全完善物业服务诚信评价体系,搭建物业诚信档案和信息发布平台，及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录，促进物业企业诚信经营。规范前期物业招投标和承接查验，完善新旧物业管理交接机制。三要积极发挥示范带动作用。大力引进外地优秀物业服务企业,培育做强本地物业服务企业，在公平竞争中提升全县物业服务行业整体水平。在物业服务中增加养老、家政等服务项目，不断丰富物业服务内容。每年精心打造物业管理服务*个“样板企业”“样板小区”，通过广泛宣传、观摩学习，形成示范引领效果，带动提升全县住宅物