地产行业第二部分住宅商品房市场现状调研30p.docx
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1、第二部分住宅商品房市场现状调研一、住宅总体市场调研1-1、总体概况1、2001年住宅商品房市场开发现状(1)、开发投资总额2001年全市房地产开发投资48.5亿元,比上年增加60.1%。(2)、总建筑面积2001年住宅商品房建设面积达400万平方米。(3)、总施工面积2001年该市完成房屋施工面积666.7万平方米,其中新开工面积514.9万平方米。(4)、竣工面积2001年实现商品房竣工面积294万平方米。(5)、总销售额2001年销售134.7万平方米,实现商品房销售额30.9亿元比上年增长63.5%。其中销售给个人134.1万平方米,占销售总量的99.6%。(6)、空置量据有关部门有关人
2、员保守估计,长春市楼盘空置总量在800万平方米以上。2001年有144.9万平方米的房屋面积留待今年消化。(7)、整体市场的供给压力分析静态分析:从以上数据可以看出,2001年长春市房地产年供给量远大于年销售量。同时,长春市房地产市场整体空置量较大,市场供给压力大,房地产市场形势严峻。可以说,长春市房地产市场正处于冰冻期。动态分析:城市整体经济的良性运行保证了房地产市场健康发展的大环境;市民的居住状况对房地产市场的发展有利;政府的房地产相关政策的落实对房地产市场的发展有利;2、住宅商品房的基本素质分析(1)、不同区域的住宅商品房量化分析A、基本分布及数量示意图B、基本销售情况项目3.5公里范围
3、:经营销售年限:1-3年销售率:10%-70%其它地区:经营销售年限:1-3年销售率:40%-95%C、原因分析其它地区的房价、小区环境、建筑档次、综合评定普遍比项目区域要低。(2)、不同价格住宅商品房的数量分布A、基本分布及价格示意图B、销售情况2500元/平方米以下:销售状况良好,基本不用媒体宣传2500-3000元/平方米:小户型销售状况良好,大户型略有积压,媒体宣传力度较大。3000-4000元/平方米:小户型销售状况较好,大户型积压严重,媒体宣传力度较大。4000元/平方米以上:销售率普遍不超过60%。C、原因分析前阶段建设的楼盘的户型过大,总价过高,超过普通市民的承受能力。(3)、
4、不同面积住宅商品房的户型分布A、基本分布HO平方米以下:一室、二室110-130平方米:二室、三室130T60平方米:三室、四室160以上:四室以上B、销售情况0平方米以下:较好110-130平方米:一般130-160平方米:较困难160以上:困难C、原因分析长春市大多数人的住宅商品房消费心理并不是越大越好,比较注重面积的实用,总价的控制。(4)、消费者认可程度A、整个市场的知名度分布示意图B、区域个体单位特征南湖地区:大户型为主配以中、小户型卫星路沿线:大户型为主配以中、小户型亚泰地区:中户型为主配以大、小户型其它地区:中、小户型为主个别大户型C、环境、交通、配套的基本素质认可情况南湖地区:
5、以长春缺乏的自然水景为主,交通、各种城市配套设施具有均好性,。卫星路沿线:以自然景观为主,交通方便,城市配套设施比较缺乏,需项目自身解决,业主生活并不十分方便。亚泰地区:老居住区内新兴的高尚居住区,在长春人心理位置较偏,交通、配套设施较好,生活方便。D、区域价格认可情况南湖地区:均价3000-4500元/平方米以上卫星路沿线:均价2500-3500元/平方米亚泰地区:均价2500-3000元/平方米其它地区:普遍均价2500元/平方米以下E、原因分析南湖地区、卫星路沿线、亚泰地区是长春市近阶段热点区域,除亚泰外,其它地区的自然景观资源较好;三个地区的楼盘开发数量较多,项目规模较大,素质较好,远
6、远高于其它地区。3、整体市场发展态势分析(1)2002年政府对房地产业的措施2002年该市计划完成房屋施工面积500万平方米,经济适用房250万平方米,施工总量要比2001年下降21.6%。政府有意识的控制房地产市场的商品房投放量,增大经济适用房的建设力度,对房地产市场宏观调控,这对长春市房地产市场健康、有序的发展是十分有利的。尽量优化房地产开发结构,适度控制高档住宅建设。(2)、市场购买能力长春市区现有人口290万人,约90万户。2001年长春市GDP第一次突破1000亿。2001年长春市人均可支配收入6339元。整体经济实力不强,购买力不高,是造成房地产市场供大于求的主要原因。(3)、住宅
7、商品房的实际需求量评估2002年长春市均价3000元/平方米以上的新楼盘上市总量约130万平方米(不含本项目)。长春市3000元/平方米以上的住宅商品房现存量约100万平方米;2001年长春市3000元/平方米以上的住宅商品房销售量约为21万平方米。根据我司对长春市房地产市场相关调研的结果,我司预测:2002年长春市住宅商品房实际需求量约120万平方米。其中,长春市对均价3000元/平方米以上的住宅商品房实际需求量不超过30万平方米。(4)、发展趋势描述长春市房地产市场形势严峻,同类楼盘竞争激烈,且市场购买力较弱,开发结构不合理,产品档次和个体产品严重脱离市场。长春市整体中高档住宅商品房市场需
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