招标投标-中粮沈阳大东区中粮地产项目投标报告53 精品.doc

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1、目 录市场研究篇2一、区域环境2二、区域经济5三、区域房地产开发7四、市场数据分析二级市场8五、三级市场10六、市场竞争情况11目标市场定位篇25一、地块属性25二、地块SWOT分析28三、目标消费人群设定30四、项目整体形象定位32五、产品修改意见及建议33营销推广篇43一、价格策略建议43二、营销推广计划43三、销售节奏及销售回款计划（含B区）44广告策划、创意篇46一、产品机会点46二、消费者洞察47三、广告总精神47四、整合推广48五、A区推广50六、产品识别及现场导视53市场研究篇一、区域环境区域位置沈阳地处东北地区的南部，辽宁省的中心。背倚长白山麓，面向渤海之滨，是辽东半岛的腹地。

2、东临抚顺市和抚顺县，南与本溪市和辽阳市相辖，西与台安、黑山两县接壤，北与内蒙古自治区科左后旗相邻。在以沈阳为中心的150公里的半径内，有中国著名的钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳和粮食煤炭基地铁岭，这些资源丰富、实力雄厚的辽宁中部工业城市形成了世界上罕见的城市群。沟通世界各大港口的大连港，正在开发的营口新港和锦州港，距沈阳也不超过400公里。人文地理人口历年沈阳人口变化情况列表年份19902000200120XX20XX20XX20XX全市人口646.1685.1689.3688.9689.1693.9698.6市区人口453.94854

3、87.7488.7488.4493.5495.9 资料来源:新联康研展部20XX-1020XX年，全市总人口数698.6万人，同20XX年相比增长了4.7万人，年人口增长率0.98；其中市区495.9万人。20XX年沈阳全市人口自然增长率0.89U，比上年的0.03上升U0.86。面积沈阳地区以平原为主，地势平坦，平均海拔50米左右，山地丘陵集中在东北、东南部，属辽东丘陵的延伸部分。西部是辽河、浑河冲积平原，地势由东向西缓缓倾斜。沈阳市国土总面积为12980平方公里，东西长115公里，南北长205公里。其中市区总面积为3495平方公里，城区面积185平方公里。行政区划沈阳现辖9个区：和平区、沈

4、河区、大东区、皇姑区、铁西区、苏家屯区、东陵区、新城子区、于洪区1个县级市：新民市3个县：辽中县、康平县、法库县本案位于沈阳市中街最东端，属大东区管辖范围，紧邻沈河区。区域属性 综合实力以沈阳为中心、半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高、驰名世界的辽宁中部工业城市群；沈阳有东北地区最大的民用航空港、最大的铁路枢纽和全国最高等级的公路网络，是东北地区不可替代的交通枢纽；作为区域性中心大市场，沈阳对周边城市乃至全国具有较强的吸纳力、辐射力和带动力。优越的地理位置，完备的铁路、公路网络及众多的国家级和区域性市场，使沈阳成为人流、

5、物流和资金流的集散地，并正逐步成为区域性的商贸、科技、交通、旅游、信息和金融中心。文化旅游沈阳现存古遗址、古城址、古墓葬、古建筑、烽火台、边墙和历史纪念物、革命纪念物达400多处，其中国家级文物保护单位4处、省级16处、市级60处。珍藏的历代传世文物、出土文物、革命文物数以万计。沈阳的旅游景观丰富多彩，沈阳故宫、皇家陵寝（福陵、昭陵）、“九一八”事变纪念馆、张氏帅府）、怪坡、棋盘山风景区等，都是沈阳著名的旅游景观。“世博会”的召开更为其增加了绚丽的一笔。 科学技术承担国家863、科技攻关、基础研究计划项目227个，举办重大科技活动15项。民营科技企业达到3910家，拥有中国科学院院士11人，中

6、国工程院院士19人，市及市以上独立科学研究与技术开发机构116个。取得市以上科技成果762项。其中，达到国际水平241项（国际领先34项，国际先进207项）；达到国内水平521项（国内领先344项，国内先进177项）。有556项科技成果得到推广和应用，各类技贸机构技术贸易成交额37.29亿元，专利申请4414件，专利授权2224件。区域规划完成城市建设投资123亿元，比上年增长22.6，比2000年增长5.35倍，年均增长44.7。青年大街、二环路改造全面完成。完成了461条二级以下街路、240万平方米的小巷改造工程；建设了1000.7公里农村公路，行政村已100通油路。市区铺装道路总长度31

7、17公里，总面积4620万平方米。排水管道长度2888公里，路灯14万盏，永久性桥梁179座，窨井57855个。 公交运营线路网长度达到1688公里，比上年增加35公里，比2000年增加166公里。市内公交运营线路136条，比上年增加17条，比2000年增加55条。市内公共交通客运总量达到8.38亿人次，比2000年增加8.5。年内新增公交车辆500辆。公交标准运营车辆5422标台，出租汽车19104辆。 城市公用事业服务体系进一步完善。供水管网改造90公里，新铺设供水管网40公里，供水管道总长度3024公里，供水量5.6亿吨，综合日供水量153.4万吨。新、改、扩建热源22处，新增供热能力2

8、000万平方米，供热面积14500万平方米，集中供热率83。实际用电量154.3亿千瓦小时。其中工业用电83.9亿千瓦小时，城乡居民生活用电29.8亿千瓦小时。煤气供气管道总长度2300公里，人工煤气、天然气及液化气家庭用户达到145.6万户。城市环境进一步优化。共完成环境污染治理项目189个，先后实施了浑河治臭、细河清淤、拆除烟囱、锅炉房、大辛及老虎冲垃圾滤液处置工程等项目，进一步治理了浑河30公里的城市段，浑河生态环境有所恢复。实施了满堂河环境综合整治。集中式饮用水水源地水质达标率保持100。城市污水日处理能力达到127万吨，处理率达到81。日处理生活垃圾4506吨，无害化处理率达到100

9、。一批人工湖相继建成，城区空气湿度达到56.9。拆除烟囱1011根、锅炉房606座，推广民用型煤1.6万吨，烟尘控制区达标覆盖率保持100。建成生态环保模范住宅小区13个，生态环保模范单位6个，生态环保模范军营6个，安静小区20个。噪声达标区覆盖率达到72。自然保护区覆盖率达到13.52。环境空气质量优良天数达到317天。新增绿地1500公顷，其中新建居住区绿地4.15公顷。植树600万株。建成区园林绿地面积11151公顷，建成区绿化覆盖率40.65，人均公共绿地面积12平方米。荣获国家森林城市称号。历史沿革沈阳是一座历史文化名城。因地处浑河（古称沈水）之北而得名。据对新乐遗址考证，早在720

10、0年前的新石器时代，就有人类在此繁衍生息。战国时期，这里属燕国辽东郡境内；西汉年间，在此设立侯城、高显、辽阳、望平等郡；辽金时代设置沈州；元朝改称沈阳路；明朝设置沈阳卫。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王城”之称。1625年，清太祖努尔哈赤建立的后金迁都于此，更名盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644年，清军入关定都北京后，以盛京为陪都。清初皇宫所在地沈阳故宫，是中国仅存的两个完整皇宫建筑群之一。1657年设奉天府。抗日战争胜利后，复称沈阳市。二、区域经济国内生产值【GDP】历年沈阳国内生产总值图 单位：亿元沈阳市近年的国内生产总值呈上升趋势，年增幅在16%左右，20XX

11、年GDP达到2084.1亿元比上年增长16%。上升幅度还是比较的迅速。对比大连市：20XX年GDP达到2150亿元，比上年增长14.2%对比鞍山市：20XX年GDP达到1250亿元，比上年增长15%产业结构 年份2000200120XX20XX20XX20XX第一产业（亿元）71.176.683.584.9115.2126.3第二产业（亿元）495.1542.3615.2758.7741906.3第三产业（亿元）552.9617.6701.3759.8941.41051.5资料来源:新联康研展部20XX-10三次产业协调发展，第二产业对经济增长的拉动作用增强。第一产业实现增加值126.3亿元，

12、增长9.4%；第二产业实现增加值906.3亿元，增长22.3%；第三产业实现增加值1051.5亿元，增长11.7%。第二产业对经济增长的贡献率达到58.4%，拉动经济增长9.3个百分点。其中，工业对经济增长的贡献率为51.3%，拉动全市经济增长8.2个百分点。三次产业结构由2000年的6.7：39.0：54.3调整为6.1：43.5：50.4，第二产业比重提高4.5个百分点，其中工业比重37.7%，提高3.2个百分点。对比大连市：第一产业增加值185.2亿元，增长11.7%；第二产业增加值994.0亿元，增长15.3%，其中工业增加值853.5亿元，增长14.6%；第三产业增加值970.8亿元

13、，增长13.7%。三次产业构成比例为8.6：46.2：45.2。人民生活年份19952000200120XX20XX20XX20XX人均可支配收入（元）4082.65850.56386.17050.37961.08920.510098人均消费性支出（元）3766.45102.95515.16074.46690.37214.77864资料来源:新联康研展部20XX-1020XX年沈阳市区居民人均可支配收入10098.0元，比20XX年8920.5元增长U13.2%U。20XX年沈阳市区居民人均消费性支出7864.3元，比20XX年7214.7元增加9%U；人均可支配收入处于平稳增长，2000年至

14、20XX年人均可支配收入的年增幅在10%以上，其中20XX至20XX年的增幅达到13.2%。总体来看，处于一个比较低的水平。三、区域房地产开发固定资产投资20XX年全社会固定资产投资1363.2亿元，比20XX年增长40.3%。房地产开发投资413.6亿元，增幅达20.7%。从上表可以看出沈阳历年房地产投资情况基本与固定资产投资额变化情况相符。截止20XX年8月本年度全社会固定资产投资920.4亿元，比上年同期增长42.7%，其中完成房地产投资259.7亿元，同比增长38.1%。人均居住面积年份199819992000200120XX20XX20XX20XX人均居住建筑面积（平方米）16.216.917.418.319.120.021.5523.36资料来源:新联康研展部20XX-10从上表可以看出，沈阳市人均居住建筑面积逐年呈上升趋势，20XX年达到了23.36平方米。注：城镇住宅建设投资332.5亿元，比上年增长30.8%；新建成住宅1111.7万平方米，增长29.9%。城镇居民人均住宅建筑面积23.36平方米，比上年增加1.81平方米，比2000年增加6.03平方米；农村居民人均住房面积25.12平方米，比上年增加0.7平方米，比2000年增加3.3平方米。施工、竣工数据2