招标投标-世联XXXX年天津合生·帝景湾项目营销投标报告 精品.ppt

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1、天津合生天津合生帝景湾项目帝景湾项目营销投标报告营销投标报告谨呈：天津合生地产谨呈：天津合生地产序序 这是一片充满希望的新区 这是一方改革开放的热土 这是一个激情创新的舞台 这是一个和谐生态的魅力之城 多少人 将金子般宝贵的岁月铺洒在这方土地上 谨以此项目 献给那些已经为或者正在为开发区事业孜孜奋斗的人们开发区边缘开发区边缘/ /紧邻滨海交通主动脉紧邻滨海交通主动脉/ /高端及高端及基本生活配套完善基本生活配套完善/ /精装大户社区精装大户社区本体价值本体价值区位：区位：开发区边缘开发区边缘远期便捷交通：远期便捷交通：紧邻未来城市交通主紧邻未来城市交通主动脉海滨大道、津滨轻轨、机场专线，动脉海

2、滨大道、津滨轻轨、机场专线，周边公共交通便捷周边公共交通便捷2KM2KM内完善配套：内完善配套：坐享开发区最完坐享开发区最完善的教育、医疗、商业、商务、文化体善的教育、医疗、商业、商务、文化体育、金融新政配套育、金融新政配套/ /同时地块紧邻天津同时地块紧邻天津港博物馆、天津港商务中心港博物馆、天津港商务中心欧陆风格：欧陆风格：最具国际化意向及尊贵典雅的建筑外立面最具国际化意向及尊贵典雅的建筑外立面大户社区：大户社区：66%66%的的153m153m大户型住宅社区大户型住宅社区豪华精装：豪华精装：30003000元元/m/m精装标准精装标准人车分流：人车分流：1 1：1 1车位，地下停车车位，

3、地下停车产品优质产品优质认知受限认知受限背背 景景新政密集出台，催生市场寒冬新政具体内容是什么，对整体市场会产生怎样的影响？新政具体内容是什么，对整体市场会产生怎样的影响？“国八条国八条”“京十五条”“津十条津十条”“房产税”“限购”“限贷”“加息”新政背景新政背景20102010年国务院三度调控楼市，溢年国务院三度调控楼市，溢需求、促供给力度空前需求、促供给力度空前中国通货膨胀日益加剧，负利率不断扩大中国通货膨胀日益加剧，负利率不断扩大2010年CPICPI同比增长3.3%3.3%1111月月CPICPI同比上升5.1%,5.1%,创2008年7月以来最高最高升幅。20112011年年 CP

4、ICPI已经目标提高至提高至4%4%左右政策政策房地产占房地产占GDPGDP的的6.6%6.6%和四分之一投资，和四分之一投资，相关产业相关产业达到6060个个 ,在中国家庭经济结构支出中房地产支出占家庭支出的占家庭支出的63%63%。”A AB B经济经济20102010年：年：4.154.15调控低迷期持续调控低迷期持续3 3个多月，个多月，9.299.29调控低调控低迷期仅一周迷期仅一周/ /成交均价虽得到控制，但仍呈走高趋势成交均价虽得到控制，但仍呈走高趋势天津房地产市场天津房地产市场20102010年，年，“存钱不存钱不如买房如买房”的思想得的思想得到广泛共识，房地到广泛共识，房地产

5、作为资产保值的产作为资产保值的重要手段被大众认重要手段被大众认可！可！20102010年政策出台，房价过快上涨未能得到有效抑制，年政策出台，房价过快上涨未能得到有效抑制，20112011年必将成为政策强化年，调控仍是主旋律年必将成为政策强化年，调控仍是主旋律新政分析新政分析“津十条津十条”基本复制基本复制“新国八条新国八条”的政策精神，并在其基础上进行了的政策精神，并在其基础上进行了三大细化三大细化 全面限购全面限购限购范围由市内六区调整为全市范围全市范围；2011年，建设保障性住房2323万套万套；甲方取得销许后，需将价格在现场和网上进行一次一次性全部公示性全部公示；对价格过高价格过高的项目

6、进行跟跟踪检测踪检测；供应量供应量化化严格价格监督严格价格监督政策出台前，由于担心购房成本增加，形成的恐慌性购买会随之化解。新一轮政策的出台必会使观望客户增加，延长客户的购买周期。政策领域由原来的二级市场扩大到三级市场，高端客户资产整合难度加大；观望增加，购买周期延长观望增加，购买周期延长限购范围由原来的市内六区调整为全市范围，完全限制高端客户的购买资格；高端客户购房资格受限高端客户购房资格受限高端客户资产整合难度加大高端客户资产整合难度加大“津十条津十条”：大户型产品政策风险较大：大户型产品政策风险较大公建类未受限购物业相对有机会公建类未受限购物业相对有机会p打击房地产投打击房地产投资、投机

7、行为；资、投机行为；p直指高价项目、直指高价项目、大户型产品；大户型产品；p调控针对商品调控针对商品住房，不涉及商住房，不涉及商业地产。业地产。新政影响新政影响部分客户失去购买资格，增加再购买难度部分客户失去购买资格，增加再购买难度刚需、刚改类产品支撑市场刚需、刚改类产品支撑市场弹性改善型客户需求明显被抑制弹性改善型客户需求明显被抑制客户购房趋向理性，决策更加谨慎客户购房趋向理性，决策更加谨慎客户表现客户表现11年上半年市场走势不容乐观，全年房价走势存在下行压力开发商应做好长期应对政策的准备开发商应做好长期应对政策的准备理性市场下客户价值的回归是营销的关键理性市场下客户价值的回归是营销的关键目

8、标解读目标解读u经营目标经营目标20112011年年7.97.9亿签约额，其中暂定亿签约额，其中暂定LOFT4.41LOFT4.41亿，居住公寓亿，居住公寓3.443.44亿亿u品牌目标品牌目标实现合生品牌在滨海完美落地实现合生品牌在滨海完美落地高速高速高价高价LOFTLOFT：1111月首开，总价约月首开，总价约7777万，万，2 2个月个月需去化需去化570570套套。海港城单价海港城单价1.11.1万万/m/m，含，含10001000元元/m/m精装精装本案：本案：住宅住宅1.61.6万万/m/m、含、含30003000元元/m/m精装精装相当于相当于单价高于周边市场平台单价高于周边市场

9、平台20002000元元/ /平米。平米。Q1:目标与现实之下的核心问题目标与现实之下的核心问题 Q2:Q3:目前不稳定的市场环境下，哪类客户会买单？营销如何达成？p目标：高速高价p背景：政策强化年，调控主旋律淡市背景下，大户型产品价值如何跳脱区域平台？LOFT产品如何实现快速跑量？0101机遇突围机遇突围滨海热点众多，但新兴板块尚处于开发阶段滨海热点众多，但新兴板块尚处于开发阶段开发区始终是滨海最核心、最高端的居住板块开发区始终是滨海最核心、最高端的居住板块板块机遇板块机遇生态城生态城国家级战略、生态环保示范新城国家级战略、生态环保示范新城国际级开发商、高层低密的产品国际级开发商、高层低密的

10、产品今年下半年集中入市今年下半年集中入市有政策，有资源有政策，有资源主打宜居居住属性主打宜居居住属性但，完善配套，营造但，完善配套，营造居住氛围还需居住氛围还需3-53-5年年北塘北塘传统渔文化、水库资源传统渔文化、水库资源新兴城市外扩板块新兴城市外扩板块今年集中入市今年集中入市东疆港东疆港海资源驱动，外向型国际意向高端板块海资源驱动，外向型国际意向高端板块20122012年集中入市年集中入市上北上北城市外扩板块，原始认知低端城市外扩板块，原始认知低端土地放量逐渐减少土地放量逐渐减少传统居住板块，传统居住板块，居住居住氛围浓厚氛围浓厚土地日益稀缺土地日益稀缺但但仅开发区为高端居仅开发区为高端居

11、住板块住板块开发区开发区原始高端居住板块原始高端居住板块滨海城市核心滨海城市核心土地稀缺土地稀缺塘沽塘沽紫云紫云传统中低端居住板块传统中低端居住板块, ,居住氛围浓厚居住氛围浓厚土地稀缺土地稀缺响螺湾响螺湾于家堡于家堡滨海中央商务区，未来滨海核心滨海中央商务区，未来滨海核心综合体为主综合体为主响螺湾响螺湾20152015年竣工年竣工于家堡于家堡20182018年竣工年竣工金融商务属性金融商务属性居居住住商商务务新兴板块新兴板块传统居传统居住板块住板块开发区高端居住价值日益突显稀缺开发区高端居住价值日益突显稀缺厂房区厂房区京山铁路京山铁路塘沽塘沽紫云紫云MSDMSD开发区高端住区持续向东北开发区

12、最后一块高端住宅用地，此后开发区最后一块高端住宅用地，此后开发区开发区开发殆尽开发殆尽n板块分布：目前在售项目呈板块分布：目前在售项目呈现三大街、泰丰两大聚集板现三大街、泰丰两大聚集板块块n三大街板块以豪宅产品供应三大街板块以豪宅产品供应为主体，泰丰板块以高端改为主体，泰丰板块以高端改善为主体，相继进入尾盘阶善为主体，相继进入尾盘阶段段n刚需及首置产品呈现外扩趋刚需及首置产品呈现外扩趋势，远离城市核心资源势，远离城市核心资源高尚住宅组团高尚住宅组团板块机遇板块机遇资源、配套是驱动高端居住区形成的根源，泰达时资源、配套是驱动高端居住区形成的根源，泰达时尚广场及尚广场及MSDMSD板块将成为开发区

13、最后的高端居住区板块将成为开发区最后的高端居住区第五大街第五大街泰达大街泰达大街第三大街第三大街第一大街第一大街洞庭路洞庭路黄海路黄海路南海路南海路北海路北海路万科金域蓝湾万科金域蓝湾德圣公馆德圣公馆万通新城国际万通新城国际伴景湾伴景湾万通华府万通华府华纳豪园华纳豪园御景园御景园阳光新园阳光新园万丽国际公寓万丽国际公寓雅都天园雅都天园泰达新天地泰达新天地u2004-20052004-2005年，年，第一大街、第二大街依托华纳高尔夫成为涉外高管的主流居住片区u2006-20072006-2007年，年，第三大街、泰丰板块，滨海商圈渐成气候，依托商业或公园资源吸引高端改善需求进驻u2008-201

14、02008-2010年，年，第三大街和泰丰板块土地日益稀缺。随着泰达时尚广场周边的配套建设，高端产品版图开始向东、向北偏移，聚集于此。此外，万通华府以MSD为依托，打造成为开发区高端项目。泰丰板块泰丰板块高端高端居住区居住区板块机遇板块机遇资源驱动资源驱动资源驱动资源驱动配套驱动配套驱动开发区高端居住发展脉络：开发区高端居住发展脉络：泰达大街泰达大街第三大街第三大街第一大街第一大街洞庭路洞庭路黄海路黄海路南海路南海路北海路北海路第五大街第五大街足球场足球场博物馆博物馆滨海湖滨海湖泰达医院泰达医院泰丰公园泰丰公园泰达国泰达国际酒店际酒店泰达图泰达图书馆书馆轻轨站轻轨站海滨大道海滨大道MSD双区域

15、配套及海滨大道的建设驱动本案快速打通双区域配套及海滨大道的建设驱动本案快速打通区域壁垒，形成新泰达时尚高端居住板块区域壁垒，形成新泰达时尚高端居住板块天津港天津港CBD轻轨站轻轨站永旺永旺配套完善：配套完善：u医疗：医疗：泰达医院等u文化体育：文化体育：泰达足球场、天津港博物馆u商务：商务：开发区MSD、天津港CBDu商业：商业：永旺、泰达国际酒店u娱乐：娱乐：泰丰公园交通便捷交通便捷道路交通：道路交通：紧邻滨海主紧邻滨海主动脉动脉海滨大道海滨大道轨道交通：轨道交通：毗邻两站轻毗邻两站轻轨站点轨站点泰达时泰达时尚广场尚广场1.1.尽享天津港、开发区尽享天津港、开发区两大区域配套两大区域配套2.

16、2.城市级配套不断完善，城市级配套不断完善，助推泰达时尚广场板块升级助推泰达时尚广场板块升级城市级交通动脉城市级交通动脉快速带动板块发展快速带动板块发展板块机遇板块机遇刚需类项目两居（m）总价（万）月均消化量（套） 存量（万m）在售公元6号80-114120-170181.2天保金海岸102-108130-1404870弘泽城90-95135-1403230万科海港城9010811122待售东壹区2-3居：78-15011.9滨海智谛山2居：74-88；3居：102-10836刚需类产品供应量大刚需类产品供应量大但但100100万以下的低总价小户型产品存在市场空万以下的低总价小户型产品存在市场空白白市场机遇市场机遇123.2123.2万万mm东壹区东壹区智谛山智谛山万科海港城万科海港城弘泽城弘泽城天保金海岸天保金海岸公园公园6 6号号2011.032011.032011.082011.082012.032012.032013.032013.03主力户型90平，剩余30万m总计180万平，高层100平米2室，110-130平米3室，剩余约70万住宅2012.082012.08主力户型90