招标投标-XXXX年昆明旭东尚景项目产品定位投标报告 精品.ppt

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1、旭东尚景项目产品定位投标报告2012年9月谨呈：旭东集团国际化元素 打造项目明天！ 汇报内容区域认识项目分析项目定位项目发展建议项目打造建议瑞竹霖服务Part1：区域认识p 城市发展趋势p 项目区域市场分析p 重点案例解析p 商业未来研判昆明市的发展一直延续“同心圆”的发展形态。随着城市的不断扩大，城市问题日益突出。转变城市固有发展模式，寻找新的发展空间，成为了未来城市的发展重点。昆明市城市发展轨迹城市发展将由“单核心圈层蔓延式”向“多中心组团式”模式转变，将为昆明区域性国际化中心城市定位奠定发展基础城市总体规划，从“一湖四片”扩大到“一主五辅”、“一主两副三区多中心”，城市规模和功能变化的同

2、时，空间布局更趋合理，区域发展功能特征更趋明显；昆明城市空间的拓展方向应以东南、东北两个方向为主。加快都市区由市核心（环滇池的一湖四片）和跨昆明、玉溪行政区等的五个辅城（滇池流域外30-60公里）发展格局；中心区新增190平方公里核心昆明=主城呈贡新区空港经济区；现代新昆明城市体系城市规划区范围图主城区昆明市主城区五次区域：昆明市主城区五次区域：西市区南市区中市区龙泉路龙泉路大观路大观路一二一大街一二一大街贵昆公路贵昆公路北市区东市区昆曲高速公路昆曲高速公路环城西路环城西路环城南路环城南路东风东路东风东路昆明市行政区域划分昆明市行政区域划分昆明市五大次区域划分昆明市五大次区域划分昆明市区域划分

3、 昆明市区域划分城市区域发展现状昆明市主城区五次区域：西市区南市区中市区龙泉路大观路一二一大街贵昆公路北市区东市区昆曲高速公路环城西路环城南路东风东路把昆明建设成为中国西南地区重要的商贸旅游中心和西部大开发的带动性城市。东市区：昆明房地产开发最早的区域，但目前开发相对其他片区落后，且区域环境杂乱交通拥堵，市政配套滞后，非置业首选。北市区：北市区是昆明的副中心，是行政办公区、居民区、服务区兼具的综合性功能区。南市区：城市拓展区。西市区：教育发展区中心区：昆明商务、金融和文化中心。“桥头堡”、一湖四片、一湖四环和空港经济区的设立为昆明发展带来方向主导产业定位不明晰云南经济过度集中于昆明昆明经济发展

4、过度依赖于服务性行业昆明发展问题与未来定位昆明的产业发展依托过于分散，城市主导产业定位不明晰，作为国内外大都市发展秘诀的专业型服务经济成分发展严重不足，难以形成集聚经济效应单中心的区域空间结构在一定程度上袭夺了全省其它城市的发展资源，扩大区域差异。区域经济一体化、城市经济向区域经济转型是世界区域发展的必然趋势近几年昆明城市发展多以旅游城市、高尔夫城市、会展城市、总部经济城市等宣传自己，但这些都属于服务性范畴，而昆明的工业却受到冷落。大凡工业化基础不扎实的城市，其发展往往缺乏后劲产业基地工业园区全国性物流节点城市昆明近几年土地成交面积备注：居住和商业土地面积只计算纯商或纯住土地昆明近几年土地容积

5、率变化情况备注：居住和商业土地面积只计算纯商或纯住土地国家房地产政策调整动向 ：对一线城市的房地产仍执行严管政策；对一线城市土地供应量会进行适度调整；对一线城市政府土地价格政策不会调整；利用金融杠杆对一线城市房地产资金供应进行严管。对二三线城市房地产管理维持现状。在众多的市场走势中，2011年四季度到2012年一季度是最困难的时期，房价有进一步下调的空间。一线城市下降幅度更高一点。从成交量来看，下半年可能迅速上升。市场回暖有可能。从土地市场来看，现在大企业的投资积极性不高，成交比较低迷，土地市场相对比较萧条，未来土地价格下调的空间是存在的。大企业通过调整，可能会带来新一轮发展机遇；而中等企业未

6、来的发展，需走专业化或区域化的方向；小企业会逐步退出市场，可以是开发项目退出市场，也可以是被动退出。昆明房地产市场预判p 城市发展趋势p 项目区域市场分析p 重点案例解析p 商业未来研判北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇池草海，总面积159平方千米。南 市 区南市区整体概况南市区范围： 北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛公路，西至滇池草海，总面积159平方千米。南市区定位：南市区自然资源丰富，政府将南市区定位为旅游度假、体育休闲的新城。南市区发展：充分发挥城区的历史文化与自然资源优势，同时大力发展与旅游观光、休闲度假和会展产业相配套，以商贸流通、房地产、金融业和信息产业为核心的现代

7、服务业。南市区整体概况昆明南市区北起南过境干道，南达滇池，东抵昆洛路，西至滇池草海。本报告中，根据南市区主要交通干线，房地产开发的规模和时间，将南市区分为以下四个板块：滇池板块：以滇池路为主，东滇池度假区，楼盘以住房为主，规模较小，开发的数量多，目前没有成熟的商业圈。度假别墅板块：滇池度假片区，项目以纯别墅为主，价格高。官南板块：西至徐家堆立交桥，东至昆明国际机场。项目规模较大，有商业和住宅，且商业逐渐成熟。东南板块：西至昆明机场，东至昆洛路。楼盘的规模最大，如世纪城、新亚洲体育馆，周边有家乐福、沃尔玛等，并有大型商业区新螺丝湾商贸城，商业趋于成熟。滇池路东南板块滇池板块度 假别 墅板 块官南

8、板块昆洛路官南大道南市区整体概况 区域划分区域范围经济运行指标 南片区交通动线情况南市区交通网主要由“六纵四横”组成。“六纵”即：滇池路、前卫路、春城路、官南路、关雨路、昆洛路；“四横”即：南过境干道、十里长街、广福路和环湖路。滇池路滇池路前卫路前卫路官南官南路路春城路春城路关雨路关雨路昆洛路昆洛路南过境干南过境干道道十里长十里长街街广福路广福路环湖路环湖路从南市区的人群职业状况来看，个体工商户、小商贩是该区的主力人群，分别占到区域总人口的22%、17%，主要是因为区域中大量的专业市场及商贸集散地而自然聚集形成。企事业单位人口总量占区域总人口26%，主要是因为南市区大量的政府机关、事业单位住宅

9、小区，主要集中于滇池路片区。而滇池度假区吸引了大量高端人群在本区域置业，但该内人群相对于区域人口总量较少，仅占到区域人口的3%左右。区域范围经济运行指标 南片区人口情况医院昆明邦爱颈肩腰腿疾病专科医院、圣堡绿医院、圣约翰医院等行政市中级人民法院、省政协、省公安厅、省高级人民法院、省工商局、省检验检疫局、省委学校云纺小学、铁七中、昆三十一中、前卫二中、福海小学 阳光小学体育娱乐休闲仟僖量贩KTV、怡水云间商务休闲、滇池高尔夫、五华体育馆等公园景点海埂公园、宝海公园、云南民族村、官渡古镇、南诏白族风情园、大观公园南园酒店宾馆锦华大酒店、昆明佳华酒店广场、金龙饭店、博大酒店、滇池花园大酒店等交通昆明

10、汽车客运站、全省长途汽车客运站、昆明汽车客运南站、云南旅游客运站、昆明火车站等农贸市场螺蛳湾日用品批发市场、大兴干菜市场、广丰食品市场、华丰批发市场等商超沃尔玛、家乐福、大商汇 美好家园等区域范围经济运行指标 南片区配套情况-19-南市区毗邻滇池，相对其他片区自然生态景观资源丰富，本区未来规划将以交通配套的建设改造、娱乐休闲和生态旅游的打造为主。1 3该区域的开发量较大，且都为规模较大项目，楼盘规模整体上从北到南呈现出由小到大的规律。未来广福路、滇池路、日新路、五甲塘一带将成为发展重点，2轻轨、BRT的规划将进一步推动南区的发展，并加强与其他区域的联系,增加客源，南市区也将持续成为昆明新盘供应

11、区；南市区整体概况小结 南市区代表商圈世纪世纪城商城商圈圈新亚新亚洲体洲体育城育城商圈商圈新螺新螺蛳湾蛳湾商圈商圈南亚风南亚风情第壹情第壹城商圈城商圈西贡码西贡码头头/金都金都商集商商集商圈圈家居、家居、汽配汽配专业专业市场市场商圈商圈2022-11-15昆洛路昆洛路广福广福路路二环二环南路南路巫家坝机巫家坝机场场滇池滇池路路1234南市区商业发展现状区域面积广，各大板块间融合度不佳，居住分散、商业各自为政，形成“多核” 发展，大多数商业氛围较淡位置商业氛围商业形态业态特征代表项目3滇池路口滇池路以南亚风情第壹城以此为中心商务办公、酒店、商业街、商场等休闲餐饮娱乐购物一应俱全，丰富全面南亚风情

12、第壹城、中央金座4地处滇池路七公里处商业气氛淡，空置率较高纯商业项目、低层商务办公楼等相对独立的特色商圈以高档餐饮、主要是商务宴请、接待等金都商集、西贡码头5日新路和前卫路周边为主，北面和南面延伸至二环南路和广福路大规模城中村改造、多个项目规划已面市，目前整体环境比较差中、大型住宅楼盘为主，配较大比重商业；商业潜在供应面积约300多万平米（含写字楼等），大约未来五年内逐渐释放商务办公、酒店、休闲娱乐餐饮等；以城市综合体及社区商业为主润城、城中村改造1822号片区1国贸商圈昆明会展中心周边商业形态开放式社区商业街 成熟的餐饮美食街业态特征餐饮、休闲、娱乐、酒店等代表万兴印象格调街区52昆洛路世纪

13、城到广福路新螺蛳湾片区是近两年发展起来的新兴商业片区、圈内多以中端产品为主，消费人群以周边居住及呈贡片区学生为主商业形态大型MALL为主、有社区型商业街、并云集多个家居大卖场业态特征业态齐全。购物、休闲、餐饮、娱乐等，中端品牌云集代表世纪金源购物中心、体育城商业广场、新螺蛳湾商贸城商圈项目分布情况：滇池路与前兴路围合的圈层供应的项目多以体量较大综合体项目为主。主要项目包括：1南亚风情第壹城2中央金座3奥宸财富广场4润城5西贡码头6金都商集7大商汇8光辉城市9大润发商业广场10万达商业广场本项目区域：滇池路/前兴路商业分布滇池路以高端餐饮、休闲娱乐及生活配套为主要功能特征12345滇 池 路前

14、兴 路入住入住潜在潜在6广福路78910-23-项目名称 物业类型 体量（）营销方式开盘时间面积区间租售模式三级市场价格（元/）租金（元/月）出租率南亚风情第壹城MALL+主题街区350000自持、销售 2010年7月200-2000购物中心持有，街区型商铺销售均价6-7万元/120-30080%中央金座主题街区27000销售2010年4月60-1100销售均价2.5万/180-27040%奥宸财富广场MALL+主题街区76000自持、销售 2011年5月10-1000租售结合，一期中一层商铺持有，二三层商铺销售一期均价为1.5-1.8万元/150-20010%西贡码头以餐饮和会所、公司组成6

15、6429.8自持30-70050-6650%润城裙楼商业、独立商业2000000销售未开盘20-1000一楼4.5-5万，二楼3-4万左右，三楼2万,四五六楼1.8万预计10月开盘大商汇专业市场800000自持2008年100-1000全部自持60-10095%光辉城市下沉式商业、底商33480销售、自持 2010年9月37-200底商销售，下沉式商业自持60-10090%南市区滇池路/前兴路商业主要项目基本情况-24-项目名称 物业类型 业态业态档次锁定客户南亚风情第壹城MALL+主题街区SHOPPING MALL 、三大广场、五大主题街和八大主力店高、中、低主要辐射本区域及周边消费群体中央

16、金座主题街区一期：农贸市场、餐饮、休闲等，二期：主题百货、影院等低端主要为项目及周边群体奥宸财富广场MALL+主题街区中高端餐饮、百货、超市、影院等中端满足区域生活居住、商务等人群消费需求西贡码头以餐饮和会所、公司组成餐饮+办公中高端满足中高端消费润城双临街庭院街铺中端主要满足项目及周边客户商业定位滇池板块写字楼发展与定位现状：昆明高端住宅集中区省级办公单位几乎集中在该板块随着南亚风情第壹城的开发，周边陆续推出综合类项目，逐步形成圈层效益内部与对外交通路网十分发达，三环、二环及环滇公路缩短空间距离定位：以度假旅游资源带动高端物业发展大力发展中高端商业，提升板块商业价值以综合类项目发展为主，形成物业互补滇池板块写字楼分布滇池板块写字楼主要分布在滇池路与广福路这两条路段上。这些项目都是以点状分布，但它们基本均为综合类项目推出市场，自身项目所带的商业物业辐射范围能有效把这些项目进行串联起来，有助于形成良好商务环境滇池板块写字楼市场分析土地篇从2009年至2012年滇池板块成交的商务类土地均为纯办公类土地，2011年成交的商务类土地较之高于过去两年总和，但这三年年均成交量不高，主要以小宗地块成