招商策划-XXXX年01月08日深圳横岗新马商贸城项目定位及招商建议 精品.ppt

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1、20122012年年0101月月0808日日PART 1 PART 1 宏观环境分析宏观环境分析PART 2 PART 2 自身条件分析自身条件分析PART 3 PART 3 参考案例借鉴参考案例借鉴PART 4 PART 4 项目定位建议项目定位建议PART 5 PART 5 招商推广策略招商推广策略PART 6 PART 6 商家资源展示商家资源展示龙岗的GDP和社会消费品总和呈现上升的趋势龙岗GDP情况社会消费品零售总和20062007200820092010GDP10521278148515291571增长率18%18%14%10%11%20062007200820092010消费品总

2、和210248296345361增长率22%18%19%16%18%快速干道+轨道交通发展以轨道交通为核心、国际化和龙岗特色的综合交通体系，p发展目标与深圳次中心地位相匹配 的一体化交通体系。p发展定位生态化高效率复合交通走廊，即多种运输方式集中在同一路线上所形成的高效率运输通道。p快速干道“一环三横四纵”深圳特区方向有6个快速通道，东莞和惠州方向有4个快速通道。轨道交通有6条线路。p地铁3号线全长32.98公里，于2011年6月28号全线通车，彻底改变龙岗与深圳市区的距离感盐排高速公路盐排高速公路深惠高速公路深惠高速公路深汕高速公路深汕高速公路南坪快速路南坪快速路盐坝高速公路盐坝高速公路清平

3、快速路清平快速路丹平路丹平路外环快速路外环快速路地铁地铁3号线号线“大运会效应大运会效应”迅速提升龙岗知名度，各方关注度提迅速提升龙岗知名度，各方关注度提高，相关产业蓬勃发展，为项目提供殷实基础高，相关产业蓬勃发展，为项目提供殷实基础世界侧目拉动区域产业国内影响区域价值属性判别2 2随着龙岗区域产业发展规划的明确，产业升级步伐加快，区域经济和居民消费实力还将得到较大提高3 3区域交通道路网络体系的逐步完善，龙岗未来会成为深圳又一备受关注的新商业中心4 4大运会的举办，在世界范围内提升龙岗知名度，市区及外来消费者也将日益增多，有助于带动区域商业发展1 1深圳的城镇收入和生产总值增加，消费能力大幅

4、提升，物质发展具有坚实基础大量高端社区的陆续落成和开发建设，昭示项目所在区域将从以往农民房向高端住区蜕变横岗区域居民层次提高中海大山地中海怡美信义锦绣锦冠华庭卓越中心花园区域部分高端楼盘分布翠湖山庄银信中心横岗区域消费结构变化随着横岗区域工业区产业升级，中高层管理者和高端社区居民消费将呈现明显增长趋势现有消费结构比例横岗两极商圈形成目前横岗已形成2大区域型商圈：围绕人民公园周边，以南城百货、新世界广场、志健广场和松柏路商业街等为代表；围绕文体广场周边，以龙洲百货、天虹商场（信义湛宝广场）和高档社区商业街等为主。人民公园商圈文体广场商圈本项目横岗区域商业消费仍然以餐饮娱乐、服装服饰和生活日用品为

5、主，且多为中低档次定位，未来商业升级潜力较大。横岗主要消费品种区域商业发展研判2 2横岗区域消费仍处于中低层次，以日常消费、餐饮、服装为主3 3区域高收入、高消费量人群日益增多，商业环境有待逐步升级4 4本项目位于横岗2大商圈之间，交通便利、展示性强，具有成为的条件。1 1横岗区域现已形成2大较为成熟的区域型商圈项目基本概况项目位于横岗深惠路与力嘉路交汇处西南角项目一期为6大栋商业楼，建筑面积约6万平方米；项目后续还将进行2、3期开发，总建筑面积超过20万平米打造成深圳市龙岗地区总体规模最大、专业性最强、设施最现代化、环境最优美、功能和品种最齐全的现代化零售商贸中心和融商贸、购物、游乐、观光、

6、休闲、吃喝为一体的多功能现代化商业街区 本项目一期项目四至状况本项目一期居住区工业区居民区居民区及部分商业项目SWOT分析优势劣势机会威胁 项目功能格局较强，未来将成为一个独立的商业体系 交通优势明显，临近地铁3号线和交通主干道深惠路以及区间道路力嘉路 沿街面形象展示性强 周边居民及工业区消费人群多 临工业区，环境改造难度较大，且工厂经营情况一般，消费力有限 临横岗街道，城中村整体形象不佳，居民消费档次不高 地处横岗现有2大商圈之间，发展潜力大 区域产业逐步升级，高端社区居民增多，未来整体消费能力增强，培育良好的市场环境 松柏路改造，众多商家需要搬迁，为本项目成功招商运营创造有利条件 周边已有

7、商圈产生一定的消费惯性 目前商业人气不足，整体环境不佳SWOTSWOT项目招商经营启示2 2本项目必须彻底摒弃目前散乱无章的“放羊式”招商经营管理模式，通过科学的整体定位和业态规划，有目的性、针对性的引进意向商家，不仅实现快速满场开业、资金迅速回笼和后期滚动开发，而且还能保证持续经营与可持续发展。3 3本项目必须改变“姜太公钓鱼愿者上钩”的现有招商模式，不仅需要投入小、见效快且高品位的形象包装推广提升整体档次和市场知名度，还需要采用“走出去”的方式，主动上门拜访品牌实力意向商家，通过“大商家”的影响力吸引中小商户迅速进驻。1 1本项目具备成为横岗商业第三极的条件和潜质成功案例借鉴大浪商业中心

8、大浪商业中心项目位于宝安区大浪街道办事处辖区的同富裕工业园。项目利用同富裕工业园现有的临华旺路与华升路，总面积逾5万余平方米的6栋厂房物业进行商业功能的整体开发改造，将其打造成为大浪区域的一个提供购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店等多功能服务的大型综合商业中心1、同处于深圳区域，没有环境、文化、消费习惯、消费人群等差异2、周边均以工业区和居民区为主3、均为工业厂房改造而成4、物业均以4层建筑为主5、目前该项目商户满场，经营火爆，可持续经营能力较强参考借鉴理由 大浪商业中心经营项目涵盖零售、餐饮、金融、书城、摄影、电玩、KTV、酒吧、网吧、溜冰场、影院、商务酒店等综合特色商业服务，此外还有专门的美食街

9、，提供各种特色餐饮服务。 楼层业态规划基本为临街： 1层：KFC、蒸功夫、手机电讯、医药、鞋城等品牌实力商家 2层：潮流服饰、婚纱摄影、大型餐饮、休闲服务等 3层：书城、大型餐饮、休闲服务等 4层：大型电玩城、网吧、健身俱乐部等内部： 1层：精品服饰、潮流商品 2层：大型餐饮 3层：电影院、棋牌、台球、射箭馆等 4层：大型电玩城、酒吧、KTV等成功经验一：整体定位准确，业态规划合理成功经验二：引进大型品牌实力商家，带动中小商户 在丰富业态的同时，大浪商业中心还注重引进品牌店、大型专业店和专卖店。目前，已引进万盛百货、KFC、蒸功夫、友谊书城、中国银行、建设银行、中国电信等主力店20多家。 不仅

10、提升了项目整体档次和服务品质，而且带动中小商户进驻经营，增强了持续经营实力。万盛百货蒸功夫友谊书城成功经验三：立面改造到位，商业氛围热烈 大浪商业中心通过立面色彩、VI应用、环境布置等方法，营造出较好的商业环境氛围，有力促进了该项目经营。粉红色外立面，时尚潮流VI应用，生动活泼整齐的招牌和玻璃遮雨棚中心广场表演舞台成功经验四：空间应用合理，配套设施完善 大浪商业中心充分应用各种商业空间，并配套了直达电梯、儿童游乐、休息区域，不仅丰富了经营内容，而且也能增加经营收益。楼栋间设置休息茶座直达4层的外挂观光电梯充气式儿童游乐设施未提前规划，后来外设排烟道，影响整体立面效果失败案例借鉴美好服装城 美好

11、服装城位于龙岗区六园路天虹商场、文体广场旁，是从布吉迁移过来，将六园路一带1.82万多平方米的员工宿舍进行“旧改”而来，计划实行统一规划、统一改造、统一承租、统一管理、统一办理各种手续，将六园路一带打造成为以外贸尾货、服装批发为主的区域性商业物流集散中心。 据了解，在2010年10月1日试业当天，入驻该项目经营的客户达300多家，商铺出租率达到90%以上，其开业算得上成功。 但目前来看，其持续经营则可谓相当不成功，日前现场调查，正在经营的商家：一层外铺约40%、内铺约30%，二层估计不到20%，三层全部空置。基本看不到客户，经营商户很少。项目经营状况1、该项目存在一定的地理位置劣势，未临城市主

12、干道，没有形象展示面，导致可视性差，知名度小2、宣传推广力度小，仅凭以前老客户，客户面只会越来越小，无法带旺整体商业经营状况3、该项目前期定位应该没有进行科学分析决策，导致整体经营方向存在较大偏差，该区域并不适合做批发，反而是特色餐饮、休闲娱乐类业态可能经营情况较佳。失败原因分析1 1、项目市场定位、项目市场定位2 2、项目形象定位、项目形象定位3、项目经营定位、项目经营定位项目整体定位建议4 4、项目业态定位、项目业态定位1#楼：整体招商，引进大型品牌商家（如茂业、海雅、岁宝等）2#楼：1层：品牌商家，服装、鞋帽、电子、旗舰店等 2层：精品商家，服装、鞋帽、箱包、饰品等 3层：大型商家，图书

13、、音像、运动、健身等 4层：实力商家，KTV、休闲、电玩、娱乐等3#楼：临力嘉路1-2层：餐饮酒楼 商业内街1-2层：潮流服饰、时尚精品等 3-4层：大型超市、商务酒店、服装卖场（运动、休闲）等4#楼：临力嘉路和美食街1-2层：餐饮酒楼 商业内街1-2层：美食小吃、土特产品、特色商品等 3-4层：大型酒楼、休闲服务等5#楼：餐饮6#楼：1-3层餐饮，4-5层办公运营管理建议统一招商，统一运营，统一服务1、商业项目形象管理 ：理念设计(MI) 行为设计(BI) 视觉设计(VI) 2、完善的配套服务：生活服务办公服务专案服务办证服务贷款服务人事服务其它服务经营管理模式：1、全权委托管理2、成立管理

14、公司，聘请顾问团队 通过对项目整体包装，让其更具有形象识别性和商业氛围，整体包装建议包括如下几方面：项目整体包装立面风格景观小品商业街道商铺招牌整体包装立面风格突出时尚、潮流特点，更具现代商业氛围1、在可能的情况下，修改建筑立面规划，体现现代时尚风格2、在不投入较大成本的情况下，通过改变灯光色彩、增加线条造型、树立广告招牌、设置艺术雕塑等方式，增加项目的现代商业氛围。景观小品景观小品的设置，既要满足消费者需求，同时增强观赏性，突出艺术、品位、潮流气息商业街道和招牌可参考大浪商业中心进行改造项目招商指导思想：有所为，有所不为；实力商家项目招商指导思想：有所为，有所不为；实力商家先行，先行，带动散

15、户带动散户跟进；主动出击，集中力量，各个击破。跟进；主动出击，集中力量，各个击破。招商推进顺序：主力商家主力商家品牌商家品牌商家零散商家零散商家对于主力商家、品牌商家，在前期规划建设阶段，就切入招商的洽谈工作，尽量满足商家的物业硬件需求。前几年，建议“放水养鱼放水养鱼”策略策略，主要针对特色品牌商家及经营实力强的商家，租赁条件上给予一定的优惠促使其进驻，并通过其进驻的消息，以带动其它近似的中小商家进驻。 项目顺利过渡了培育期后，建议采用“筛子筛子”策略策略，对一些零散商家，筛选有价格优势又有经营能力的商家，最终实现项目时尚标杆商业街区。项目招商及阶段划分选择符合项目定位及档次、有经营实力的商家

16、入驻，带动项目的整体商业氛围1、临时招商中心的设置，接受前期意向商家咨询登记；2、招商资料的准备；（招商推介画册海报、相关证件及法律文件等）5、招商团队的组建与业务培训。 第一阶段：招商准备期第一阶段：招商准备期招商策略：招商策略：工作内容：工作内容：1、通过项目定位、现场包装，主动营造一种适合项目招商推广的市场环境；2、开始联洽主力品牌商家（主力店、超市、大型餐饮、休闲娱乐等）。各阶段招商工作安排第二阶段：品牌商家招商期第二阶段：品牌商家招商期1、重点针对品牌商家谈判；2、宣传项目定位、优势特点、核心价值等；3、促成品牌商家入驻。 1、举行项目招商启动新闻发布会；2、重点跟进品牌商家招商的工作，开展上门招商活动及定向广告宣传；3、收集和梳理前期意向散户。招商策略：招商策略：工作内容：工作内容：第三阶段：全面招商期第三阶段：全面招商期1、品牌商家签约仪式2、多渠道的发布项目广告信息；2、组织各项招商活动；3、筹备开业前的相关工作；4、按业态布局等要求调整商家。 1、全面召集散户；2、加大宣传力度及影响范围； 3、项目现场营造热烈的招商氛围。 招商策略：招商策略：工作内容：工作内容：第四