第18讲_投资性房地产的特征与范围投资性房地产的确认和初始计量.docx

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1、第六章投资性房地产本章内容导读第节 投资性房地产的特征j低阳-一.投资性房地产的定义二.投资性房地产的蕊国第.节投资性房地产的 确认他初始计录投资性尻地产的确认和初始计R投资性房地产有关的后续支出第：节投资件用地产一的后续计盘一、栗用成本模式进行后续计的投资性房地产二、果用公允IHk段式进行JB计AKMft住房险产_三、投资性房地产后埃计量模式的变更r 一、投责性房地产的H换为四节投资性好地产的转俵加处置TL二、投磨性房地产的处置本章考情分析本章属于比较重要章节，主要考点包括：（D与投资性房地产有关的后续支出；（2）投资性房地产的后 续计量；（3）投资性房地产的转换；（4）投资性房地产的处置等

2、。本章近三年考题题型均为客观题，分值在 2分左右。2020年本章教材内容基本没有变化。第一节投资性房地产的特征与范围一、投资性房地产的定义投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。二、投资性房地产的范围（一）已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得的、以经营租赁方式出租的土地使用权。对于以 租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产。（二）持有并准备增值后转让的土地使用权持有并准备增值后转让的土地使用权，是指企业取得的、准备增值后转让的土地使用权。按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，

3、即不属于投资性房地产。（三）已出租的建筑物已出租的建筑物是指企业拥有产权的、以经营租赁方式出租的建筑物，主要包括自行建造或开发活动完成 后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物。企业以租赁方式租入再转租的建筑物 不属于投资性房地产。1 .已出租的建筑物是企业已经与其他方签订了租赁协议，约定以经营租赁方式出租的建筑物。对企业持有 以备经营出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且 持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议，也应视为投资性房地产。这里的空置建筑物，是指 企业新购入、自行建造或开发完工但尚未使用的建筑物，以

4、及不再用于日常生产经营活动且经整理后达到可经 营出租状态的建筑物。2 .企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物 确认为投资性房地产。第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认L投资性房地产的确认条件投资性房地产只有在符合其定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。3 .投资性房地产的确认时点（1）对已出租的土地使用权、已出租的建筑物，其作为投资性房地产的确认时点一般为租赁期开始日，即 土地使用权、

5、建筑物进入出租状态、开始赚取租金的日期。（2）对持有并准备增值后转让的土地使用权，其作为投资性房地产的确认时点为企业将自用土地使用权停 止自用，准备增值后转让的日期。（二）投资性房地产的初始计量L外购的投资性房地产外购的土地使用权和建筑物，按照取得时的实际成本进行初始计量。取得时的实际成本包括购买价款、相 关税费和可直接归属于该资产的其他支出。企业购入的房地产，部分用于出租（或资木增值）、部分自用，用于出租（或资本增值）的部分应当予以 单独确认的，应按照不同部分的公允价值占公允价值总额的比例将成本在不同部分之间进行分配。【提示】在采用公允价值模式计量下，企业应当在“投资性房地产”科目下设置“成

6、木”和“公允价值变动” 两个明细科目，按照外购的土地使用权和建筑物发生的实际成本，记入“投资性房地产一一成本”科目。4 .自行建造的投资性房地产自行建造的投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地 开发费、建筑成木、安装成木、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。建造过程中 发生的非正常性损失，直接计入当期损益，不计入建造成本。【提示】采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的企业，对于在建投资性房地产（包括企业首次取 得的在建投资性房地产），如果其公允价值无法可靠确定但预期该房地产完工后的公允价值能够持续可靠取得 的，应当以成本计

7、量该在建投资性房地产，其公允价值能够可靠计量时或完工后（两者孰早），再以公允价值 计量。5 .非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产，实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。如果 投资性房地产采用成本模式计量，则按照该项房地产在转换日的账面价值入账；如果投资性房地产采用公允价 值模式计量，则按该项房地产在转换日的公允价值入账。二、与投资性房地产有关的后续支出（一）资本化的后续支出与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产确认条件的，应当计入投资性房地产成本。企业对某 项投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，在再开发期间应继续将其作

8、为投资性房地 产，再开发期间不计提折旧或摊销。【提示】投资性房地产资本化后续支出的会计处理不通过“在建工程”科目核算。【教材例6-11 20X8年3月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房按照成本模式进 行后续计量，原价为2 000万元，已计提折旧600万元。为了提高厂房的租金收入，甲企业决定在租赁期满后 对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂房出租给丙企业。3月15日， 与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。12月10日，厂房改扩建工程完工，共发生支出150万 元，即日按照租赁合同出租给丙企业。假设甲企业采用成本计量模式，不考虑相关税

9、费。本例中，改扩建支出属于资本化的后续支出，应当记入投资性房地产的成本。 甲企业的账务处理如下：（1） 20X8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产一一厂房（在建）投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产一一厂房（2） 20X8 年 3 月 15 日一12 月 10 日：借：投资性房地产一一厂房（在建）贷：银行存款（3） 20X8年12月10日，改扩建工程完工:借：投资性房地产一一厂房贷：投资性房地产一一厂房（在建）14 OOO 0006 000 00020 000 0001 500 0001 500 00015 500 00015 500 000【教材例6-2】20X8年3

10、月，甲企业与乙企业的一项厂房经营租赁合同即将到期。为了提高厂房的租金收 入，甲企业决定在租赁期满后对厂房进行改扩建，并与丙企业签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将厂 房出租给丙企业。3月15日，与乙企业的租赁合同到期，厂房随即进入改扩建工程。11月10日，厂房改扩建 工程完工，共发生支出150万元，即日起按照租赁合同出租给丙企业。3月15日，厂房账面余额为1 200万元, 其中成本1 000万元，累积公允价值变动200万元。假设甲企业采用公允价值计量模式，不考虑相关税费。甲企业的账务处理如下：（1） 20X8年3月15日，投资性房地产转入改扩建工程：借：投资性房地产一一厂房（在建）贷：投资性房地产一一成本一一公允价值变动（2） 20X8 年 3 月 15 日一11 月 10 日：借：投资性房地产一一厂房（在建）贷：银行存款（3） 20X8年11月10日，改扩建工程完工:借：投资性房地产一一成本贷：投资性房地产一一厂房（在建）12 000 00010 000 0002 000 0001 500 0001 500 00013 500 00013 500 000（二）费用化后续支出与投资性房地产有关的后续支出，不满足投资性房地产确认条件的，应当在发生时计入当期损益（其他业 务成本）。例如，企业对投资性房地产进行日常维护发生的支出。