第19讲_投资性房地产的后续计量投资性房地产的转换（1）.docx

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1、投资性房地产后续计量可以选择成本模式或公允价值模式。企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进 行后续计量，只有满足特定条件的情况下才可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。但是，同一 企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产在成本模式下，应当按照固定资产准则或无形资产准则的有关规定，对投资性房地产进行后续计量。按期 （月）对投资性房地产计提折旧或进行摊销，借记”其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊 销）”科目。取得的租金收入，借记“银行存款”等科目，贷记“其他业务收入”等科目。投资性房地产存

2、在减值迹象的，还应当适用资产减值的有关规定。经减值测试后确定发生减值的，应当计 提减值准备，借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”科目。如果已经计提减值准备的投 资性房地产的价值又得以恢复，不得转回。二、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的前提条件企业存在确凿证据表明其的公允价值能够持续可靠取得，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续 计量。（二）采用公允价值模式进行后续计量的会计处理投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的，不计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房 地产的公允价值计量。资产负债表日，投资性房地产的公允价值与账面余

3、额之间的差额计入当期损益（公允价 值变动损益）。【教材例6-3】甲公司为从事房地产经营开发的企业。20X8年10月1日，甲公司与乙公司签订租赁协议， 约定将甲公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给乙公司使用，租赁期为10年。当年10 月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为9 OOO万元。20X8年12月31日，该写字楼的公允 价值为9 200万元。假设甲公司采用公允价值计量模式。甲公司的账务处理如下：（1） 20X8年10月1日，甲公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产一一成木90 000 000贷：开发成本90 000 000（2） 20X8年12月31日，按

4、照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入 当期损益：借：投资性房地产一一公允价值变动2 000 000贷：公允价值变动损益2 000 000三、投资性房地产后续计量模式的变更企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。（一）成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更处理，并按计量模式变更时公允价值与账面价 值的差额调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润）。【板书】公允价值3500万元价值3000400=2600万元（二）已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。第四节 投资性房地产的转换和处置一、投资性房地产的转换（一）投资性

5、房地产的转换形式和转换日L投资性房地产的转换形式房地产的转换，是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。这里所说的房地产转换是针对房地 产用途发生改变而言，而不是后续计量模式的变更。（1）投资性房地产 转换为非投资性房 地产投资性房地产开始自用，相应地由投资性房地产转换为固定资产 或无形资产。房地产企业将用于经营出租的房地产重新开发用于对外销售，从 投资性房地产转为存货。（2）非投资性房地 产转换为投资性房 地产自用的建筑物、土地使用权停止自用，改为出租，相应地由固定 资产、无形资产转换为投资性房地产。作为存货的房地产，改为出租，通常指房地产开发企业将其持有 的开发产品以经营租赁的方式出

6、租，相应地由存货转换为投资性房 地产。2.投资性房地产转换日的确定（1）投资性房地产转 换为非投资性房地产投资性房地产开始自用（固定资产、无形资产），转换日为 房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供 劳务或者经营管理的日期。投资性房地产转换为存货，转换H为租赁期届满、企业董事 会或类似机构作出书面决议明确表明将其重新开发用于对外 销售的日期。（2）非投资性房地产 转换为投资性房地产作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停 止自用改为出租，转换日通常为租赁期开始日。（二）投资性房地产转换为非投资性房地产的会计处理r成本横式投资性房地产非投资性房地产L公允价值模式投资

7、性房地产 非投资性房地产1 .采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为非投资性房地产（1）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为自用房地产（以固定资产为例）借：固定资产（投资性房地产的账面余额）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产累计折旧固定资产减值准备【教材例6-4】20X8年8月1日，甲企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项房地产 账面价值为3 765万元，其中，原价5 OOO万元，累计已提折旧1 235万元。假设甲企业采用成本计量模式。甲企业的账务处理如下：50 000 00012 350 00050 000 000借：固定资产投资性房地产累

8、计折旧 贷：投资性房地产累计折旧12 350 000（2）采用成本模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货借：开发产品（转换日的账面价值）投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备贷：投资性房地产（投资性房地产的账面余额）2 .采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为非投资性房地产企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产时，应当以其转换当日的公允价值作 为非投资性房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。（1）采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产（以固定资产为例）借：固定资产（转换日的公允价值）贷：投资性房地产一一成本公允价值变动公允价值

9、变动损益（公允价值与原账面价值的差额，或借方）【教材例6-5】20X8年10月15日，甲企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，开始作为办公楼用于本企 业的行政管理。20X8年10月15日，该写字楼的公允价值为4 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值 模式计量，原账面价值为4 750万元，其中，成本为4 500万元，公允价值变动为增值250万元。甲企业的账务处理如下：借：固定资产48 000 000贷：投资性房地产一一成本45 000 000公允价值变动2 500 000公允价值变动损益500 000（2）采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产转换为存货借：开发产品（转换日的公允价值）贷

10、：投资性房地产一一成本一一公允价值变动公允价值变动损益（公允价值与原账面价值的差额，或借方）【教材例6-61甲房地产开发企业将其开发的部分写字楼用于对外经营租赁。20X8年10月15日，因租赁 期满，甲企业将出租的写字楼收回，并作出书面决议，将该写字楼重新开发用于对外销售，即由投资性房地产 转换为存货，当日的公允价值为5 800万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为5 600 万元，其中，成本为5 OOO万元，公允价值增值为600万元。甲企业的账务处理如下：借：开发产品58 000 000贷：投资性房地产成本50000000公允价值变动6000000公允价值变动损益2000

11、000（三）非投资性房地产转换为投资性房地产的会计处理一非投资性房地产 成本模式投资性房地产-非投资性房地产 公允价值模式投资性房地产（I）作为存货的房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产借：投资性房地产（转换日的账面价值）存货跌价准备（己计提的跌价准备）贷：开发产品（转换日的账面余额）（2）自用房地产转换为采用成本模式进行后续计量的投资性房地产（以固定资产为例）借：投资性房地产（转换日的账面余额）累计折旧固定资产减值准备贷：固定资产投资性房地产累计折旧投资性房地产减值准备2.非投资性房地产转换为采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产（1）作为存货的房地产转换为采用公允价值模式

12、进行后续计量的投资性房地产如果转换日的公允价值小于原账面价值，其差额计入当期损益（公允价值变动损益）；借：投资性房地产（转换日的公允价值）存货跌价准备公允价值变动损益（公允价值V原账面价值的差额）贷：开发产品（转换日的账面余额）如果转换日的公允价值大于原账面价值，其差额计入其他综合收益。借：投资性房地产（转换日的公允价值）存货跌价准备贷：开发产品（转换日的账面余额）其他综合收益（公允价值原账面价值的差额）【提示】当该项投资性房地产处置时，因转换计入其他综合收益的部分应转入当期损益（其他业务成本）。【教材例6-7120X8年3月10日，甲房地产开发公司与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出 租给乙企业。租赁期开始日为20X8年4月15日。20X8年4月15日，该写字楼的账面余额45 000万元，公 允价值为47 000万元。20X8年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为48 OOO万元。甲企业的账务处理如下：（1） 20X8 年 4 月 15 日：借：投资性房地产一一成本470 000 000贷：开发产品450 000 000其他综合收益20 000 000(2) 20X8 年 12 月 31 日：借：投资性房地产一一公允价值变动10 000 000贷：公允价值变动损益10 000 000