某汽车大学项目管理课程设计.docx

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1、某汽车大学项目管理课程设计班 级：学 号：姓 名：指导老师：时 间：2009年7月第一部分：项目策划错误!未定义书签。-、项目基本情况错误!未定义书签。二、营销策略 6第二部分：工程项目组织管理9一、项目管理组织形式9二、项目人力资源管理9第三部分：工程项目进度管理10一、进度计划10二、进度操纵方法IO第四部分：工程项目费用管理14一、前期费用管理14二、合理部署降低成本措施15第五部分：工程项目质量管理16一、项目质量计划策划16二、质量目标16三、质量风险分析及计策16第六部分：工程项目安全管理17一、项目安全管理口号17二、项目安全管理措施17三、施工现场十不准23第六部分：工程项目风

2、险管理24一、项目风险识别24二、项目风险的分析25三、项目风险的策略25项目进展策划书第一部分项目策划一、项目概况（一）、项目基本情况1、项目名称：“奥园水印长廊”；2、建设地点：灵川大哥镇下力脚村，华侨农场旁，西南临漓江，东临桂磨公路，南临桂林甲天下农业进展有限公司；3、项目性质：新建；4、项目开发商：桂林金德房地产开发有限公司；5、建设规模：该项目总占地面积为114421i建筑面积为50503. 8m2；6、工程投资：1.2亿元人民币；7、建设内容：低密度商品住宅及娱乐、运动设施。拟建131栋建筑：130栋 商品住宅与1栋会所/管理中心。会所内设室内羽毛球场、乒乓球、壁球、棋牌 室等。（

3、二）、主题思想湖光山色绿荫翠华碧波荡漾庄园宅邸（三）、设计构想1、水景：小区边上的漓江自然河流与引入社区曲折围绕穿透的水流，真正做到水印长 廊之美景；2、自然生态：本案对面是3600亩超大型生态林，建筑处在生态城中，与环境相得益 彰；3、亚热带风情：从建筑风格上使用欧式类型别墅演绎亚热带风情；4、别墅之城：总规模达114421P,建筑面积为50503.8 f,规模宏大。（四）、初步经济指标经济技术指标表用地面积114421m2总建筑面积（含地下室面积）50503.8m2计入容积率总建筑面积 （不金加下室而和）45503.8m2住宅总建筑面积（木今4 K玄而in、43000.8m2会所建筑面积2

4、503m2地下部分建筑面积5000m2容积率0.398建筑密度14%绿地率60%总户数138户公共停车位约20台私人停车位约150个（五）、总体分期进展规划2008年7月2008年10月项目全面规划、工程设计2008年11月2009年8月土建（含一期装饰、园林工程在内）2009年1月2009年10月二期土建、装饰、园林工程（六）、楼型户型设想1、楼型设计朝向设想别墅与多层相结合，以别墅为主。多层以五层为主不宜超过六层。其中四到 五层复式为上下两套复式单位，分别带屋顶花园、地面花园。项目楼型考虑以板 式住宅为主，结合规划需要布置部分点式住宅，并注意住宅朝向，务必做到“户 户朝南或者朝东”。各楼型

5、所占比例大致为：别墅约占70%；四五层复式约占 30% o2、户型设计设想别墅户型以大规模的户型为主，并以350-400平方米的户型为主打户型，多 层住宅以150200平方米的四房与复式为主。3、空间特征设想别墅与多层复式住宅合理设计方位，使得空间上有层次感。多层复式单位设 计在顶楼或者底楼，成为“空中别墅”或者“花园别墅”。顶层单位结合坡屋顶 作“顶层卖空间”，底层单位可设私家花园。局部考虑首层架空设计，增加庭院 通透感。4、立面设计设想为表达项目概念设计内涵，塑造建筑形象的象征性、标志性，考虑到欧陆风 格在突出楼盘形象、项目档次等方面的优势，“奥园水印长廊”拟使用创新的“现 代欧风”建筑形

6、式，借鉴居住文化特征鲜明的欧洲国家的民居与园林风格，强调 人性化的休闲意趣与自在生活情调，塑造清新自然的“现代欧风”风格。5、环境设计设想本项目的环境设计应具备空间层次丰富、序列化组织、文化内涵深厚、功能 配置齐全的特征。小区内装饰：串联各个区域，作为生态系统、人流交通联系纽带拟使用绿脉 环境设计，生态绿脉拟使用自由式、现代园林的手法，并增加富有欧洲文化内涵 的景点小品，如以欧洲雕塑为题材的环境雕塑、小品等。“水印长廊”主题水系：引入漓江自然河流，在小区内形成一条贯穿社区各 组团庭院、生态绿脉的主题水系一一“水印长廊二这一水系由一系列的水景景 观构成：水池、喷泉、叠泉、水墙、溪流、旱意水景等，

7、成为贯穿全园的靓点。 水系与居住区的结合应当适度。水系不应过于临近居民的生活休息区域，造成不 必要的影响。6、配套设施构想1栋会所/管理中心。会所内设室内羽毛球场、乒乓球、壁球、棋牌室等。 配电站，垃圾站一类附属配套设施，应结合周边环境，在外型上适当造型，配以 一定的色彩，使之融合在环境中，或者与环境互相辉映。避免产生呆板突兀，与 环境格格不入的情况。（七）、投资估算总投资估算表项目名称估算价值技术经济指标单数量指标住宅6700m243000.1560会所及管理用房250m22503IOOO休闲、娱乐设施500基础设施1500护岸50疏通漓江侧流水道50m3001700绿化200m268653

8、水电投资100污水、噪声等治理300土地征用费2000IB2114421180市场推广及管理费350总投资12000二、项目营销策划（一）、市场概况1、近期市场特征（I）目前整个新区区域正处于开发的前奏，作为新区内的项目，必将吸引公众的眼球; 同时新区核心区域的若干项目，如世茂、中远等项目进度相对缓慢，本案将充分利用 2008年底至2009年中的新区项目真空期打一个“时间差”；（2）由于还处于开发前期，再加上虹口房地产市场目前正处于转折时期，因而具有很 大的升值空间；（3）真正属于新区规划内的楼盘目前要紧是新外滩花苑与临潼苑与白金府邸，在高端 市场仍然属于稀有产品；（5）新区、外滩源的开发，与

9、四川北路的改造，使本案处于城市进展热点的中心区域, 必将产生更多的机遇，带来更大的市场需求；（6）目前桂林房地产高端市场不管是投资还是居住，都处于供需两旺的总体态势。2、市场进展趋势及利弊分析（1）进展趋势：根据桂林市房地产市场的进展来看，未来三到五年内桂林 市房地产市场的最大一个转变是：商品房的消费将很快从贵族化消费过渡 到平民化消费，这是一种消费模式的根本改变。这种消费模式的改变将会 深刻影响到桂林市未来的市场格局，这要紧表现在下列几个方面：中高档、中档住宅的主力户型面积将降低，户型设计将更强调功能性、多 样性、与有用性，带室内装修并将装修纳入按揭将成为一种趋势。景观价值将在很大程度上抛离

10、朝向与楼层价差。大型楼盘的市场将习惯力将大幅提高，规模效益更能兑现。住宅消费将成为一种时尚，主题楼盘大量涌现，市场进一步细分，人们消 费需求更加个性化、多样化。住宅将成为一种大众投资工具，而政策与金额将提供更广泛的支持。（2）不利因素新开楼盘剧增，增幅与增量均创历史记录，相反购买力的增涨却依然缓慢， 经济形势不容乐观，普通百姓收稳固性较差。二级市场的不活跃在一定程度影响了一级市场的成交。开发商更加成熟，规划、设计、广告、行销方式等方面的竞争进一步加强。（3）有利因素政策的利好因素较多，总方向是扩大内需，放松银根，刺激消费，利息有 再度调低的可能。住房信贷规模继续扩大，手续进一步简化；放宽户口限

11、制，刺激外地户口购房热情；房屋二级市场活跃后，将产生更 多的二次购房阶层；本项目所处位置为未来经济进展重心，会吸引更多客户。3、同期物业对比（1）周边已开发项目，如浦江名邸、名江七星城中投资者持有的房源将在未来不断释 放，由于其相对较低的价格，对本案造成一定的威胁；（2）四川北路的整体开发，在未来将出现较大规模的高档住宅供应量，由于其户型面 积、规模效应等因素，将对本案造成一定的竞争力；（3）随着北外滩与外滩源开发进程的加速，与本案地段优势雷同，甚至更加优越的 项目可能会不断涌现，将减低本案的市场竞争能力。（4）总价竞争与同品质物业竞争并存：针对同类型的别墅物业一一水景、生态，没有明显的区域特

12、征。竞争优势：自然资源与后天整合优势一一真正水印长廊； 产品的品质与创新一一亚热带风情； 板块进展前景与别嬖住宅特区概念。针对同总价的别墅物业一一高档住宅区定位，单价在5000元/平方米以上，面积在 280平方米以上。竞争优势：以创新独立的亚热带风情别墅空间为概念，从进展前景、物业档次、产 品创新、整体规模等方面全面领袖。4、本项目优劣势分析（1）项目优势北外滩、外滩源、四川北路商街的总体规划，使本区域成为公众关注的焦点，同时 也增强了投资者对本区域物业的信心；与周边竞争楼盘相比，本案在功能定位、建筑设计方面具有非常特殊的优势，已经 完全突破了传统意义上的建筑设计模式，除了考虑朝向、观景等要求

13、外，更多地考虑 了建筑本身的景观，将艺术与功能很好地融为一体，成为城市中特殊的风景线； 由于本案具有娱乐与运动设施，使本案与本区域的规划相符合，大大增加了本案的 档次。（2）项目劣势由于本案的开发正处于新区开发的前奏，新区的真实价值还没有在房地产市场表达 出来，因此存在着很多的不确定性，特别是本案的升值空间，具体表现在定价的策略： 本案的占地面积相对较小，因而在环境设计上的余地较小，只能借助于建筑设计与 周边景观资源的充分利用；由于重点考虑了观景效果、建筑景观，使部分房型出现了一些不规则的空间布局， 使人们居住心理与家居摆放有一些困难。5、本项目目标市场细分（1）深识城南区域价值、著名房产名牌

14、项目房价看涨的炒家。（2）在高新区、武侯区工作的中产阶级、高级白领及国家公务员、外籍高级管 理、技术人才。（3）有意在城南置业投资的外地人士。（4）经常商务出差到外地已有家室的金领人土。6、市场分析结论我们尽量的回避市场环境与项目周边环境所带来的不足，尽可能的转换成优 势，从项目的规划中开始，避免高容积率、绿化面积过小、户型单一、动静不分、 定价不当、配套不齐全、景观楼层朝向差、浪费面积过大、建筑外立面缺乏美感、 付款方式不灵活、宣传不到位等等一系列问题。要使购房消费者感到真正的物有 所值,做到高档精品的实质再加上推广的策略与变通，那么消费者就一定会认同。 （二）、营销策略1 .宣传策略从“水”的方面做足文章，并寻求概念的创新与突破。一个别墅社区的营造 无外乎两点：“山”与“水工从本案的地块资源与目前的现状分析，做“水” 成为我们无法回避的重点也是我们寻求本案“别墅”产品支撑点的最大出发点因 此在思考方向一上我们把思考重点放在如何做足水文章，并寻求在水上做出突破 与创新，同时将生态、人文、地段进展前景等方面作为其它支撑点。概念创意如 下：跳出显得滥调的“岛居”、“亲水”等水概念现有众多的别墅在营销概念上缺乏创新与突破，大多谈自然绿意、人文历史 与建筑概念，而说的言之有物、言之有理的很少。以水为主打概念的别墅往往 一提别墅就谈“亲水别墅”“水岸生活”“