某房地产公司项目市场分析报告.docx
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1、某房地产公司项目市场分析报告前言2004年,A滨海置地有限公司在B项目马上清盘、 新河项目延期启动的背景下,如何尽快获取土地资源启动新 项目,成为支撑10亿财务指标的当务之急。基于对公司战略与财务指标的充分懂得,销售体系调 动所有可利用资源包含现场、市调、策略、客户资源、置业 连锁店,采取三线并进的市调策略:1、梳理老客户,现场 对B老业主(来自渤海石油)进行电话回访、现场座谈获取 有益信息;2、针对东沽周边目标区域、样本客户采取一对 一填写有效调查问卷的形式进行充分调研;3、针对竞争楼 盘兴海园三期的第一次认购进行现场监控。通过一周时间的紧张工作,取得如下进展:现场与乐 购外卖场回访老业主、
2、到访客户、拦截式调查共77组;回 访未成交客户73组;现场组织10组老业主座谈会;东沽(非 渤海石油)社区问卷调查103份,社区问卷调查(渤海石油) 379份,油建四部社区问卷调查28份;现场监控2月15日 开始的兴海园三期认购情况。通过对三方反馈信息的汇总与充分论证,对东沽区域市场与客户需求有了基本推断,并得出非常乐观的结论,现将 分析报告提交如下:一、市场分析(-)区域市场容量分析从区域市场角度分析,东沽地区人群两极分化严重。渤海石油(中国海洋石油总公司渤海分公司)职工属于 其当地高收入人群。从数据上分析,其家庭年收入平均在4 万左右(见下图,样本总量379,不包含年终分红,并存在保 守性
3、误差)考虑到收入普查的保守性误差,通过走访渤海石油工会 与与B以300组为基数的老业主访谈结果来看,渤海石油总 职工数约30000人,考虑双职工或者其他因素,其总户数约 20000户,普通职工由于公司性质及效益的差异,个人年收 入6-15万元不等,要紧集中在8-10万元,每月公积金额 度在600- 800元。约有50%或者更多的家庭储蓄在30-100 万元,约有IOOoo户有绝对购房实力,其中又有很多家庭有 购房意向,最保守估计2000户以上。附推导根据:(1)渤海石油现有职工总数约30000人一 (2)考虑其中的双职工家庭比例等因素,相应推算出渤海 石油职工家庭户数约20000户-(3)其中
4、由年龄构成及工 作年限因素推导出约50%以上的家庭储蓄在30万元以上, 约IooOo户,此类家庭具备购房实力一(4)其中根据与客 户面谈获取信息周边同事有购房需求的比例在20%以上,估 算结果为2000户,具有近期购买意向。东沽其他地区尽管与海洋大院只有一墙之隔,却完全属 于两个世界。其人群收入偏低(见下图),家庭月收入多集 中在1500元下列;开发区企业员工,当地私营企业主形成 其相对高收入一族。其他居民居文化素养偏低,居住条件简 陋,71%的居民没有公积金。(ZZ)区域市场供给分析1 .区域内现有住房情况渤海石油职工2000年初大致分为企劳制、企聘制与合 同制三类。其中企劳制职工享受福利分
5、房,居住区域要紧在 石油新村1 - 4区与滨海新村东西两区;蓝苑专门为企聘制 职工修建;而01年与02年的兴海园一期、二期销售属于商 品房,为合同制职工修建。但商品房销售对象并没有严格界 定。(1)蓝苑小区开发商:渤海石油航务建筑工程有限公司(由渤海石油港口 建筑公司全体,渤海石油房地产开发有限公司全体,渤海石 油建筑公司部分整合而成)建筑面积:30000肝项目位置:西邻东盐公路,与石油新村三区接壤。北邻津沽 公路,南至振国北道。东侧与A关注地块仅一墙之隔。销售状况:1920/肝。其中3-4栋楼由各公司租用分配给刚 毕业的大学生单身职工作为集体宿舍。项目概况:2000年项目,面积在80-130
6、 m2o分为两个组 团,一组团建筑面积17000 m2,二组团建筑面积13000 m2o 销售对象为渤海石油企聘制职工。(2)兴海园一期、二期开发商:渤海石油航务建筑工程有限公司 建筑规模:一期14栋楼,二期5栋楼建筑形式:以6层、6层半坡顶砖混为主,个别楼有地下存 车处项目位置:闸北路以东,滨海石油新村内,西邻渤海石油医 院,东接渤海石油第一中学及渤海儿童世界销售状况:一期2001年,二期2002年,当时均价2100-2200 元/平方米,二期开盘即清盘2 .区域内在建在售项目分析(1)管局开发项目(“十栋楼”)开发商:塘沽房管局房地产开发总公司建筑面积:20000 m2项目位置:东侧紧邻闸
7、南路,津沽公路以南。北端距离津沽 公路150米左右,规划20000肝绿地。西侧紧邻A关注地 块。项目概况:10栋六层砖混,200余户。主体封顶,外檐完工。 主力户型在80府左右。户型根据塘沽房管局房地产开发有 限公司对03年东西沽当地居民需求调研结果设计。当地居 民(包含渤海石油职工)均视其为东西沽拆迁周转房。销售状况:现房,尚未取得销售许可证。据分析并非手续原 因,其房产已经以1800元/肝抵押给银行;由于其低成本与 东西沽改造工程马上启动,推测其目的在于等待东沽房地产 市场起步,以相对低价策略牟取暴利,并给周边尚未启动同 类项目形成威慑。计策:开发差异化产品,区分消费人群, 这也是A的优势
8、之所在。远景庄园开发商:远景置业建筑面积:20万肝左右;容积率小于1项目位置:津沽路北侧03年年中开盘,开盘均价在1300左右。自开盘以来销 售持续低迷,一直到03年10月开始好转。03年11月,由 于土地有偿转让新政策实施,每平方米土地需向政府补交50 + 100=150元出让金。楼盘于11月开始停止销售。03年11月停盘前价格:多层砖混:起步价1580元/肝; 均价1700元/府左右。热销户型在120府以上。其中03年 10月统计渤海石油购买100余户,其购房特点:一个门栋 除一楼及六楼(顶楼)外整体性购买。联排别墅:均价在2500 左右,销售情况不理想。独栋别墅:均价在3200左右,销
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