日本90年代房地产危机的复盘及借鉴.docx
《日本90年代房地产危机的复盘及借鉴.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《日本90年代房地产危机的复盘及借鉴.docx(25页珍藏版)》请在第一文库网上搜索。
1、1、危机形成:城镇化率进入瓶颈期,货币持续宽松、企业过度加杠杆1.1、 宏观背景:城镇化瓶颈期、人口增速达峰、企业杠杆饱和 二战后日本经济和房地产行业快速发展,虽然在1970年代经历了短暂的经济增长中枢下降,但 总体1950-1985年期间房地产行业仍保持快速发展。但对于房地产行业而言,很多中长期需求 指标同样也经历了快速增长,甚至逐步进入瓶颈期,而这也是日本90年代房地产危机的重要背 景之一. 1 )城市化率:城市化率从1950年的37.3%提升至1975年的75.9% ,对应平均每 年提升1.5PCt; 1985年提升至76.7% ,对应10年提升0.8pct ; 1975年以后,日本的城
2、 市化率基本上进入瓶颈期。2 )人口情况:从自然人口增速来看,1950-1975年平均增速11.55%。,1976-1990年均值降 至6.49%。,1991-2006年继续下降至1.77%o ,后续人口增速持续为负。从人口结构来看,65 岁以上人口占比从1960年的5.6%提升至1985年的10.1% ,后续基本以每年04-0.5pct的增 速持续提升至2021年的28.7% ;90年代以来,日本人口增速大幅放缓、并且老龄化大幅加剧。3 )杠杆率:居民部门杠杆率从1964年的20%提升至1985年的52% ,整体仍有加杠杆空间;但非金融企业部门杠杆率从91 %提升至108% ,并在1990年
3、前后提升至139% ,企业杠 杆率基本上也进入瓶颈期。4)人均住房面积:日本人均居住面积从1968年的18.7平提升至 1988年的27.8平,也同样经历了快速提升,但整体仍有一定的提升空间.图5:日本人均住房面积稳步提升(平)(%)45.040.035.030.025.020.015.010.05.00.016.014.012.010.08.06.04.02.00.0日本人均居住面积同比(右轴)资料来源:日本统计局,申万宏源研究行业我每期超港挈岑6挈挈 裨武才才1.2、 政策环境:曰元被动升值萧条导致货币长期宽松广场协议:1985年9月,美国、日本、法国、英国及西德五国签订了“广场协议,背景
4、是1970 年代开始日本出口贸易顺差持续扩大,美联储连续加息后日元贬值;同时美国 财政赤字剧增,对 外贸易逆差大幅增长,美国希望通过美元贬值来增加产品的出口竞争力,以改善美国国际收支不 平衡状况。广场协议”签订后日元一年内大幅升值55%,与此同时出口走弱、经济暂时衰退,因 此在1986年1月-1987年2月的1年内,日本央行连续5次降息,贴现率从5.0%降至 2.5%低位.卢浮宫协议:1987年2月,美国、日本、英国、法国、德国、意大利、加拿大等 七国签订卢浮宫协议,决定联合阻止美元币值下滑,日本承诺扩大内需,因此日本央行继 续维 持了超低的利率环境,直至1989年5月再次开启加息至3.25%
5、,随后连续5次加息至1990 年8月的6.0% 两次协议导致跨国资金流入:日本属于外向型经济国家,为了防止本币升值对全国经济增长带来 不利影响,日本央行制定一系列宽松政策刺激经济增长.因此,日本跨国资金回流以及海外资金 流入也促进了国内市场繁荣。日经225指数也从1950年的110点提升至1975年的3,837 点,对应CAGR15%出口下行:1985年的日元大幅升值使日本出口在1986年初受到了一定 冲击,1986年日本出口金额同比大幅降至-16%、GDP同比放缓至3.2% ,经济出现短暂衰退, 被称为日元升值萧条”;1985-1990年出口金额平均增速0.3%,对比1970-1985年平均
6、增速 14.1%出现了大幅下降。财政政策阶段性扩张:1980年代日本财政政策思路以重建财政为主,主要由于1975年开始积 极扩张的财政政策如发行赤字国债等导致财政困境,因此1980-1985年政府主要在削减财政开 支.但1985-1987年,面临日元升值带来的压力,政府面临经济不景气带来的税收下降,但同 时推动复苏又要扩大财政支出;因此政府一方面实行了 4次减税来扩大内需,另一方面又为了弥 补赤字开征了消费税,因此财政赤字阶段性扩张。资料来源:Wind ,申万宏源研究图9:日本出口金额同比(%)80.060.040.020.00.0(20.0)(40.0)1.3、 金融制度:“主银行制度”和“
7、住专”加速资金投向地产主银行制度:主银行制度是日本在二战后形成的体系,一般指公司(针对各行业公司)以一家银 行作为自己的主要贷款行并接受其金融信托及财务监控的一种银企结合制度;主 要特征是:1)主 银行是企业的大股东;2)主银行向企业提供贷款;3)主银行参与企业经 营如派驻董事等,这也 使得银行和企业的利益关系错综复杂。住专公司:住专公司(日本住宅专用金融公司)是1970年 代日本专门从事住宅信贷和房地产信贷的8家信用机构(7家民间+ 1家农林系统),本身不设 存款业务,主要为加强住专的股东银行在房贷业务上的竞争能力.住专本来从事的是个人住房贷 款业务,但1985年后地价大涨,住专贷款也转向房
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 日本 90 年代 房地产 危机 借鉴
