房地产成本控制要点指南.docx
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1、房地产成本控制要点指南我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来,编基成这本 公司成本控制要点应用指南。其中有三点需要说明:第一:控制要点是大家总结公司历史经验,按权重嫌 选出来的,不可能涵盖所有的成本控制内容。笫二:成本控制的详细方法已体现在相应的规范里, 我们以控制什么What V怎样控制How和谁 来控制Who 的编写形式,仅提供一本应用指南。笫三:由于相应的规范仍在编制中,本指南的内容将 在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。目录第一项 .立项成本控制要点应用 指南第二项 .规划 环节成本控制 要点应用 指南第三项 .招 投标环节成本 控制 要点应用 指南第四项 .施工环节成
2、本控制 要点应用 指南第五项 .材料及设备采购环节成本控制 要点应用指南第六项 销 售环节成本控制 要点应用 指南第七项 工程预决算环节成本控制 要点应用 指南J、期间费用的成本控制要点应用指南第九项 物业管理成本控制 要点应用 指南附件北京公司规范化管理系列文件立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。 该环节由于有国家多项法规政策的限制,运作时灵活度较小,基本原 则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开 发前期起主要作用,因此,这一环节成本控制的主要任务由项目部来 承担。控制要 点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1征土地口征地费用少交或晚交,力 争减免口项目部
3、负责详见项目立项成本 控制要点说明中项 目开发成本构成表、 附表一、附表二。口拆迁安置费 用口房产确权后办 理拆迁安置费用口项目部负责口大市政费用口自建部分按照 公司工程体系走; 交政府部分按有 关规定办理口工程部、设计 部和审算部负责 自建部分;工程 部负责交政府部 分。口规划条件口满足公司利益 最大化,合理提高 容积率,降低土地 成本口项目部、设计 部负费2X断项目买断内容口明确买断内容 明细口项目部负责详见项目立项成本 控制要点说明中项 目开发成本构成表、 附表一、附表二及买 断方式的成本构成付款总额口为公司争取最 大利益口项目部负责付款时间周朗长、次数多口项目部负责口三通或七通 一平的
4、标准口明确验收标准 明细口工程部、项目 部负责手续风险与项目付款时 间直接挂钩。项目部负贵3作开发口合作方式口符合集团要求, 有利于北京公司;口项目部负费详见项目立项成本 控制要点说明中项 目开发成本构成表、 附表一、附表二及合 作开发的成本构成口分成比例口双赢原则;口项目部负责口交房时间尽可能地延后 交房,口工程部负贵交房标准不低于合同中 交房标准项目部负责。付款总额 士付款时间 选择有利于 公司利益的方式项目部负责 士项目部负责冽划环节的成本控制所占权重最大,具有“一锤定音”的地位和作用:在规划环节进行 成本控制是实现事前控制的关键,可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控 制要
5、点和控制内容相当复杂,基本原则是,周密规划,科学讨论,严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件1、规划方案(1)可行性规划设计市场信息搜集和分析 口市政状况信息分析 口规划要点确立口可行性研究设计任务 书可行性设计变更设计部负责,项 目、审算、销售 部配合暂缺相应可操作 参考文件,以下同(2)方案评审口组成可行性规划评审委 员会,对方案进行评审、 确定。口未通过的方案进入可行 性设计变更环节,再重新 评审。由项目、设计、 工程、审算、财 务、销售等各部 门组成评审委员 会,总经理负贵(3)设计成果对可行性规划设计根据 实际情况进行细节调整
6、 口设备选型方案提前确定设计部负费,工 程部配合口根据提交的设计成果进 行投资估算审算部负责,设 计部配合2、报批设计(1)设计方案口根据项目前期运营的情 况和市场分析制订设计任 务书设计部负责,项 目部、销售部协 作口方案设计招投标设计部方案设计评审招投标评审委员 会(2)报批注意市政设计注意相关法规,完善自 身报批规范性,材料完整项目部负责,设 计部配合控制要点控制什么怎么控制谁来控制备查文件3、扩初设计(1)扩初设计要求对报批设计进一步调整口设计要求口内部审核设计部负责,知 会各部门(2)成本概算口根据扩初设计招投标方 案和设备选型、实体研究、 环境方案等因素对总成本 作出概算设计部与工
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