房地产ABS最新实务要点全解析.docx

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1、房地产ABS最新实务要点全解析资产证券化是将缺乏流动性的基础资产转化为不同信用级别的可 流通证券的行为，其可分为企业ABS、信贷ABS和资产支持票据三大类：项目信贷资产证券化企业资产证券化(ABS)资产支持票据(ABN)审批方式银保监会备案、人行注册制基金业协会备案制、证券交易 所挂牌发行人向交易睦协会注 锄，可分期发行发起人银行等银保监会监管金 趣机构未明确规定(一般指非金葩企 业)非金葩企业原始权益人银行等银保监会监管金 憩机构企业非金起企业SPV信托证券公司及基金子公司的专项 计划、成经批准的信托信托基础资产各类化贷资产，金都租 贷资产等实行负面清单制，要求符合法 律法规规定，权属明隋。

2、可以 产生独立、可预测的且特定化 的财产或高产权利。如企业应 收款、相赁伎权、信贷资产、 信托受益权等讶产权利，基地 设施、商业物业等不动产收落 权等企业应收账款、相贷俵权 、信托受益权等财产权 利，以及基阻设施、商业 物业等不动产收拄权或相 关财产权利等交易场所银行间证券交易所、证券公司柜台、 全国中小企业股份转让系统、 机构间私奥产品报价与服劣系 统银行间风险自留要求至少保留基地资产风险 的5%,日前多数自备 各档证券的5%多数自留次级档，无强制要求多数自留次级档，无涯制 要求分级要求至少双评级单评级单评级其中，由于企业ABS发行成本适中，具有盘活基础资产、破产隔离 及信用分级的优势，近年

3、来，备受房地产企业青睐C常见的房地产ABS有： 类RElTs、CMBS、房地产供应链ABS、保障房ABS,以及购房尾款ABS五类细分品种，考虑到不同品种的不同特点，企业在实操时需要具体分析。例如，类REITS与CMBS相比，就有以下不同:项目权益型类REITSCMBS性质权益类投资工具（标准），责权投资工具是否持有物业持有物业不持有物业（股权不转让）收益来源租金收芟+标的资产增值收益相金收益资产多样性与风 险分散可以有丰富的投资组合，分散性较好基玷资产较为单一，不利于分散风险原始权益人原始权芟人出让物业的所有权原始权益人偿还贷款后保留所有权标的资产转让涉及转让但通常存在回购或置换安排不涉及转让，仅涉及抵押债权底层现金流分配 形式以强制股息或者分红形式向SpV分配直接偿付借款本息SPV时效性永续投资主体哈时的投资主体运营管理对物业进行主动管理物业运营参与度较低