居民小区业主大会工作章程（议事规则）.docx

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1、居民小区业主大会工作章程（议事规则）第一条目的和依据为了保障全体业主依法行使自己的权利，规范业主大会活动，提高议事效率，依据物业管理条例和业主大会规程，制定本议事规则。第二条适用范围本规则适用于XXX小区业主大会的设立、运作和监督。第三条原则在本XXX小区内，只能成立一个业主大会。本业主大会只能设立一个业主委员会。业主委员会必须遵守有关法律政策，不得损害国家利益、社会公共利益和他人的合法权益。第四条本规则下列用语的含义本规则所称物业，是指XXX小区房屋及与之相配套的设施、设备和相关场地。本规则所称业主，是指XXX小区房屋的所有权人。本规则所称业主代表，是指当物业管理区域较大、业主人数较多时，以

2、楼幢、单元等为单位推选的代表，该代表在业主大会会议召开前以书面形式征求所代表的业主意见。本规则所称使用人，是指物业的承租人或以其他形式实际使用物业的人。本规则所称业主大会，是指XXX小区的全体业主依照有关规定和本规则就物业管理事项代表和维护全体业主合法权益而设立的物业自治组织。本规则所称业主委员会，是指按照规定程序由XXX小区业主大会选举产生，并根据法规政策的规定履行职责和办理业主大会授权的相关事务的业主大会常设机构。本规则所称业主公约，是指业主承诺的，对全体业主、使用人具有约束力的，规定业主、使用人在XXX小区相互之间及其使用、维护、管理物业等方面权利和义务的行为守则。第五条物业所在地的区、

3、县人民政府房地产行政主管部门、街道办事处、居民委员会负责XXX小区业主大会及其业主委员会的指导、监督工作。第六条物业的基本情况物业名称：物业地址：物业类型：物业业主总户数：总建筑面积四至：东至,南至：,西至,北至：O公共场所及公用设施状况：第二章业主大会第七条业主身份的认定业主或业主代表应当参加业主大会，依法行使权利履行义务。无民事行为能力或限制民事行为能力的业主，由其法定代理人或法定代理人委托的代理人参加业主大会。业主身份的认定，一般以房屋产权证记载的所有权人为准。已订立买卖合同尚未领取房屋产权证的，参照合同约定的购房人认定。房屋产权证记载的业主或订立买卖合同的购房人超过一人的，推选一人参加

4、业主大会。业主代表的产生物业管理区域内业主人数较多的，可以楼幢、单元等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。首次业主大会召开前业主代表的产生程序：1、由业主大会筹备组确定按照楼幢、单元为单位产生业主代表人数，选举过程由业主大会筹备组监督执行。2、在业主大会筹备组的监督下，业主以自荐或推选的方式确定业主代表候选人。3、业主大会筹备组负责对业主代表候选人身份进行核查、并征集所在楼栋、单元业主意见。4、业主书面投票选举楼幢、单元业主代表。5、业主代表选举投票可以采取以下几种方式，得票最多的为业主代表。a、现场投票;b、上门发放、回收选票;C、在物业内固定地点集中发放、回收选票。6、如果出现票数相

5、同的情况，则由业主对得票最多的业主代表候选人再次投票，直至选出得票最多的一人成为业主代表。7、业主代表名单确定后应在小区公告7天。第八条参加业主大会的业主代表的职责和补选推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，应当书面委托所代表的业主中的一人参加。业主代表每届任期3年。任期内，如果代表的1/2以上业主有异议，可以在业主委员会的监督下改选。业主代表任期到期后，如果所代表的业主无异议

6、则应该自然连选。业主代表缺额时，在业主委员会的监督下应当予以补选。第九条业主大会行使下列职权（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）审查、批准专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；（八）批准业主委员会章程；（九）听取和审查业主委员会的工作报告；（+）改变和撤销业主委员会不适当的决定；（十一）审核批准业主委员会

7、的工作经费。（十二）在本物业管理区域内设置临时停车位，制定车辆在物业管理区域内行驶、停放、收费等管理制度。（十三）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责；第十条业主大会会议（一）业主大会会议的形式：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域业主代表参加。（二）业主大会的举行1、业主大会定期会议应每年举行一次。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：a、20%以上业主提议的；b、发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；c、业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。2、有表决权的业主因故不能参加业主大会会议的，

8、可书面委托本物业管理区域内的其他.业主或使用人参加。业主代表因故不能参加业主大会会议的，由业主代表书面委托所代表的业主中的一人参加。业主不参加投票的，也不委托他人的，视为弃权。3、首次业主大会由业主大会筹备组筹备。业主委员会成立后，业主大会会议由其业主委员会筹备。业主大会筹备组、业主委员会应在业主大会会议召开前15天，将会议内容以书面或其他形式予以公布。4、召开业主大会会议应邀请社区居民委员会列席。（）议案的提出和审议1、业主有权向业主大会提出议案，议案是否列入会议议程，由业主委员会决定。20%以上的业主联名提出的议案，必须列入会议议程。业主委员会审议的时候，可以邀请提案人列席会议、发表意见。

9、2、代表联名提出的议案，应在业主大会会议举行前提出。3、列入会议议程的议案，提案人应当提供有关资料，并向会议提出关于议案的说明。4、议案需公示15天，由各业主代表组织业主进行审议，并由业主代表书面征求所代表的业主的意见，业主大会投票时如实反映业主的赞同、反对及弃权的具体票数。5、列入会议议程的议案，在审议中有重大问题需要进一步研究的，经业主委员会提出，由大会全体会议决定，可以授权业主委员会审议决定，并报业主大会下次会议备案或者提请业主大会下次会议审议。（四）业主大会会议表决1、业主大会作出决定，必须经与会业主代表所持投票权1/2以上通过。2、业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选

10、聘、解聘物业管理企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内业主代表所持投票权2/3以上通过。3、业主大会会议应当由业主委员会作书面记录并存档。业主大会决定事项应形成业主大会会议决议，并在物业管理区域内予以公布。第二章业主委员会第十一条业主委员会组成业主委员会作为业主大会的常设办事机构，实行任期制，每届三年。XXX小区业主委员会由7名委员单数组成，设主任一名，副主任一名，委员五名。业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。业主委员会委员可连选连任。第十二条业主委员会委员应当符合下列条件（一）业主委员会委员由业主大会会议民主选举产生、罢免、补选。（二）业主委员会委员应符合

11、下列条件：1、本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；2、遵守国家有关法律、法规；3、遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；4、热心公益事业，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；5、身体健康，具有一定组织协调能力和必要的工作时间；6、本人、配偶及其直系亲属未在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系。（三）业主委员会委员的产生1、业主委员会委员候选人可由业主自荐或推荐产生。2、候选人基本情况应在正式选举前15日张榜公示。业主在15日内对有异议的候选人可向业主大会筹备组或业主委员会提出质疑，被质疑的候选人应在提出质疑后3日内解答业主的质疑，并由业主大会筹备组或业主

12、委员会根据业主公约对其进行资格复审和确认。3、选举业主委员会委员，实行差额选举，得票多的当选。候选人得票相等不能排位时，应就得票相等的候选人重新投票，直至选出得票最多的一人成为业主委员会委员。第十三条业主委员会委员停任和罢免（一）业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员职务自行终止，由业主委员会以书面形式在物业管理区域内显著位置公告：1、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；2、无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；3、因疾病等原因丧失履行职责能力的；4、被依法追究刑事责任的；5、以书面形式向业主大会或者业主委员会提出辞呈的；（二）业主委员会委员有下列情形之一的，由业主委员会三分之一以上

13、的委员提议，可以决定罢免其委员资格：1、收受物业服务企业或者利害关系业主提供的利益或者报酬的；2、向物业服务企业销售商品、承揽业务，牟取不当利益的；3、损坏公共设施设备，违法搭建，破坏房屋外观和承重结构，擅自改变物业使用性质，拒缴物业服务费、车辆停放费和专项维修基金，以及违法出租房屋的；4、审计期间弄虚作假，隐瞒真相、转移藏匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供文件、资料的；5、阻扰、抗拒业主大会和业主委员会行驶职责的；6、违法业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会或者业主委员会印章；7、向他人出售或者提供业主资料用于与物业管理无关的活动；8、损害业主合法权益或者可能影响其公正履行职

14、责的行为；9、拒不履行业主义务的；10、其他原因不宜担任业主委员会委员的。（三）业主委员会主任离任应当进行离任审计。（四）业主委员会委员资格终止的，必须在3日内将其保管的印章、文件、资料、账簿以及属于全体业主共同所有的财物等移交给业主委员会，并需要办理书面移交手续。（五）业主委员会委员的停任和增补，可由业主委员会提名或一半以上的业主代表提议，提交业主大会批准，并以书面形式在物业管理区域公布。业主委员会应书面说明委员停任和补选的理由，并提供有关资料。第十四条业主委员会委员缺额补选（一）业主委员会委员因故缺额时，应在下一次业主大会会议召开时予以补选，缺额人数超过四分之一的，应及时召开业主大会会议补

15、选，并报相关部门备案。补选的委员任期随本届业主委员会届满终止，可连选连任。（二）业主委员会委员补选程序可按照本规则第十四条规定执行。第十五条业主委员会履行以下职责（一）执行业主大会的决定和决议；（二）召集业主大会会议，报告业主委员会的工作和物业管理实施情况，报告业主大会、业主委员会工作经费和公共收益的分配与使用情况；（三）代表业主与选聘的物业管理企业签订物业服务合同，并与物业管理企业协商确定物业服务合同的具体内容；（四）及时了解业主、使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（五）监督管理规约、业主公约的实施；（六）督助业主缴纳物业费及其他相关费用；（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用的情况；（八）调解物业使用、维护、管理等方面的纠纷；（九）配合县、（乡）镇人民政府、居委会、公安机关做好物业管理区域内社区建设、社会治安等工作；（十）法律法规规定或者业主大会赋予的其他职责。第十六条业主委员会应当公示的情况和资料：（一）管理规约、业主大会议事规则；（二）业主大会和业主委员会的决定；（H）物业服务合同；（四）专项维修资金的筹集、使用情况；（五）物业共有部位、共有设施设备的收益