利益多元化下社区物业管理模式创新探究.docx

《利益多元化下社区物业管理模式创新探究.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《利益多元化下社区物业管理模式创新探究.docx（26页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、摘要：随着市场经济体制改革以及房地产业改革，社区物业管理已经成为当前社会管理的一部分，与人民群众的生活息息相关。物业管理自80年代初引入我国以来，至今发展已有30多年，但是目前社区管理涉及的利益主体日益多元化,业主、业主委员会、物业管理公司、政府和居民委员会等多方面利益交织在一起,增加了社区管理的难度。在我国社区管理由政府推动型转向市场推动型的过程中，背后的变化是小政府、大社区的变革和房地产业的蓬勃发展以及产权多元化等时代背景。要兼顾多元利益，就要创新管理模式。社区物业管理的范围不仅仅是对于实物形态的物业的管理，而是已经延伸到社区管理的方方面面。为了管好物所以必须介入人的管理，而且逐步将社会管

2、理的职能纳入，这就导致了各种管理方法和管理内容的相互交融、相互共生。当社区管理通过物业管理越来越多的承担起社会管理的职责，并且将管理的触角延伸到社区文明建设、文化发展等方方面面。因此在利益多元化下探索创新社区物业管理，对于建设和谐美丽中国具有一定的实践意义。本文结合当前面临的社区物业管理多元化格局，采取查找文献、案例分析、问卷调查等一系列方法，对如何进行管理模式的创新进行了思考和探索。文章共分为七部分。第一部分是绪论，主要对立题的背景以及意义等进行论述;第二部分是相关概念阐述，为行文做好理论准备;第三部分分析了利益多元化下的社区物业管理模式的运行现状;第四部分探讨了多元利益平衡下的社区物业管理

3、模式的架构;第五部分提出了多元利益平衡模式下的社区物业管理模式的实现路径；第六部分是结论与不足。本文的创新之处在于：一是在讨论利益多元化下的社区物业管理模式创新研究中着力加强对各利益主体定位分析及平衡点的构建。二是构筑多位一体的管理模式，通过广泛参与管理，满足利益多元主体的社区物业管理需求。关键词：利益多元化;社区物业;物业管理1绪论1.1选题的背景目前我国的社会结构、经济结构正处于一个分化、转型调整、再构的特殊时期。从社会组织单位来看，社区越来越多的成为各种关系的集散地、居民生活的集聚地，治安、环保、医疗、卫生等管理难点问题也在向社区集中。中共中央党校2013年3月27日发布的题为新型城镇化

4、与社区建设的课题成果报告指出，中国的城镇化占有率从1978年的18%上升到2012年的53%,但是不容忽视的是在城镇化规模不断扩张的同时，人们对于城镇化所带来的生态环境保护问题以及城乡一体化的摩擦显得重视不足。当今城市普遍面临城市居民需求升级、人口老龄化严重、流动人口快速增长等诸多问题和矛盾，同时对于城市本身的配套设施等硬件问题也准备不足，社区服务建设滞后等等问题非常迫切，急需新的社区管理模式和社区管理理念。社区管理的基础是物业管理，更加有必要进行创新优化。当前，社区管理涉及的利益主体日益多元化，业主、业主委员会、物业管理公司、政府和居民委员会等多方面利益交织在一起，增加了社区管理的难度，但是

5、社区管理与物业管理二者的关系却应该是和谐与共的。社区管理与物业管理之间的关系首先是相互促进的关系。物业服务水平的高低直接关系到社区管理水平和社区居民生活质量，由此可见，和谐社区建设的物质基础是良好的物业管理。同时，良好的社区管理状况又将为物业管理提供广阔的空间和高层次的管理条件。社区管理与物业管理之间的联系不仅仅是在物质层面，而且是关系到精神层面的连接纽带。社i区管理的文明程度、各方利益所有人的文化素养，都将对于物业管理的水平和服务能力产生或积极或消极的影响。其次是相互刺激发展的关系。在我国社区管理由政府推动型转向市场推动型的过程中，背后的变化是小政府、大社区的变革和房地产业的蓬勃发展以及产权

6、多元化等时代背景。要兼顾多元利益，就要创新管理模式。基于对业主物权的维护和财产的保护而发展的社区物业管理面临的是通过有形的管理协调好各方利益关系的责任。随着物权法、关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释以及众多的住宅物业管理法律法规的相继出台，物业管理的法律依据越来越健全。但是法律的规定如何在具体的实践中得到有效执行，并且兼顾好各方面的利益，实现各方利益的平衡，考验着社区整体管理水平，也考验着社区的物业管理水平。社区物业管理的范围不仅仅是对于实物形态的物业的管理，而且已经延伸到社区管理的方方面面。为了管好物所以必须介入人的管理，而且逐步将社会管理的职能纳入，这就导致了各种管理方法和

7、管理内容的相互交融、相互共生。物，业作为其中一项重要的管理内容，是社区管理的重点所在。当社区管理通过物业管，理越来越多的承担起社会管理的职责，并且将管理的触角延伸到社区文明建设、文化发展等方方面面。因此在利益多元化下探索创新社区物业管理，对于建设和谐美丽中国具有一定的实践意义。12研究目的和意义12.1研究目的在某种意义上来说，利益可以说是主体对客观价值的一种有效性肯定，并且可以反映出这种客观价值对主体利益的需求性满足。在现代化社会中，个别利益在某个对立层面上是建立现代化社会的一种必要前提，也正是由于这些利益具有致性才能使社会得到良好、有效的建立。但是，利益均衡刚好可以起到协调其内部矛盾以及各

8、个利益体系的作用，最终尽最大可能将利益冲突降到最低。由此可见，和谐的社会主义社会并不是不具有利益冲突和利益矛盾的一个社会，而是可以及时解决利益冲突和利益矛盾，最终达到利益均衡的一个发展性的社会。从当前局势来看，我国还处于小康社会的初始建设阶段，所以在这个过程中社区功能不断发展壮大，传统意义上的社会事务由统包的形式转变为社会管理，这样一来社区就担负起了目前社会事务这一工作职能。社区中的物业管理是当前社区秩序建造的一个重要成分，再加上物业服务具有服务性、公益性以及社会性相结合的优势，这样就与广大居民有了更加现实、直接与广泛性的利益关系，并逐渐成为当前社会普遍关注的民生问题。从另一方面来讲，当前社会

9、生活中存在很多矛盾，都是围绕这一问题的，因此物业管理当中的矛盾可以说是对社区管理当中矛盾的微缩。从和谐社会构建的层面出发，如何要结合实际情况，及时、有效解决好当前物业管理中面临的主要问题，妥善处理好相关利益主体之间的关系，已经逐渐成为社会管理在发展中面临的一大课题。因此，一定要结合社会发展的要求，促进物业管理的有效性，达到利益均衡的目的。通过对利益多元化下的物业管理模式的探索，找到一条适应时代发展需要的，能够切实为建设和谐社会产生积极作用的社区管理模式，让多元利益在相互制约、相互促进中得到平衡共生，并进行进一步的命题探索与思考。1.2.2研究意义和谐社会是由一个个社区组成的。在我国，物业管理自

10、上世纪80年代在深圳、上海等地区发展以来，走过了不同寻常的发展探索之路。在这过程中积累了经验，也不断有新的问题出现。当前，社区物业管理存在业主、业主委员会、物业管理公司、政府和居民委员会等多方利益相互交织的局面。如何协调平衡好多元化的利益，不仅关系到社区的良性发展，也关系到和谐社会的建设。因此，探讨利益多元化下的社区物业管理模式具有一定的理论意义和实践意义。(1)进行社会物业管理研究是当前物业管理对社会的一份责任。物业管理的主要任务就是通过对人的服务以及物的管理，然后为使用人和产权人提供更加安全文明、整洁优美、方便舒适的工作、生产与生活环境，最大程度发挥物业的使用价值与经济效益。只有做好物业管

11、理才能促进社会管理的健康、可持续性发展。(2)进行社会物业管理研究是城市化的发展性需求。基础设施建设是城市化发展的基础，实现城市功能的最大化，从而为居民提供一个相对舒适、方便和快捷的生活与工作环境，更好地满足人们日益增长的精神与物质需求。另一方面，城市化的实现与发展不仅包括基础设施的建设、城市规划，还包含城市管理，所以说城市管理的质量在很大程度上是这个城市管理水平与整体面貌的直接反映。(3)进行社会物业管理研究是物业的发展需求。在研究社区物业管理的时候,一定要建立在物业管理的基础性实践上。当前,我国在物业管理上获得了不错的成绩，但要想获得更大的生存与发展空间，就需要明确未来发展的方向，进行更高

12、效的实践与探索，寻求适合自身发展的全新管理模式。(4)进行社会物业管理研究有利于实现和谐社区的创建。和谐社区建设的一大载体是要做好物业管理工作。在管理的过程中，要求实现规范化的社区物业管理，也就是要实行全面化的住宅物业管理，理清政府、居民委员会与业主、业主委员会以及物业管理公司之间的关系。这样才能真正推动社区自治式的物业管理，加快民主社会的发展进程。13国内外研究现状及评述社区管理有别于传统的单位管理、街道管理和政府管理。社区是社会学的一个基本概念，是由德国社会学家滕尼斯(FerdinandTonnies,18551936)最早提出来的。滕尼斯提出的社区”(community)-词，其含义是共

13、同体和亲密的伙伴关系2.联合国提出社会发展经由社区发展的命题，由此决定了社区管理在社会管理中的重要地位。虽然目前我国社区管理有着众多的职责,例如清洁、绿化、治安、维修、接待等等。但是，毋庸置疑，物业管理是社区管理的一项重要内容，尤其是伴随着房地产业的发展而发展壮大的社区管理模式，更是随着房地产业的不断发展而成熟，形成了独具特色和时代性的管理方式。1994年国家建设部颁发的第33号令指出，不仅强制新建住宅小区全面推行物业管理，而且要求旧住宅小区也逐步实行物业管理。实践经验的积累引发了理论研究的探索，众多国内外专家学者对社区物业管理的课题进行了多种研究。1.3. 1国内研究现状是关于社区管理发展的

14、社会背景。刘邵妇和吴雅玲在构建和谐社会背景下的社区管理模式创新探讨中讲到，社会经济成分、组织形式、利益格局、就业方式的多样化，带来了大量市场解决不了、政府又解决不好的问题，给城市管理增加了许多困难和压力3.随着城市管理重心下移，社区所肩负的社会管理责任越来越重。肖娟娟在公共选择理论在社区物业管理中的应用中讲到，随着我国城市经济体制改革的不断深化和社会主义市场经济的快速发展，社区作为一种社会基层自治组织，其所具有独特的社会功能逐渐显现出来4.谢守红和谢双喜在国外城市社区管理模式的比较与借鉴中指出，1991年5月，国家民政部从中国国情出发，借鉴国外社区的成功经验，同时结合自身的实际情况慎重的提出了

15、社区建设这个全新的概念，旨在通过社区建设这个最基础的服务为关键切入点，以点带面的改善城市基层社会的管理体系，不断加强群众自治组织和城市基层政权的改造如果成功的话，既可以在全国大中城市普及社区建设这一管理做法，强化基层管理，夯实基层基础。二是关于社区物业管理的模式。杨洋在论适应我国物业管理发展的创新模式中将我国当前物业管理归结为品牌资产模式、目标模式、以人为本模式、规模经营模式、智能化模式等6.从1前的具体实践情况来看，这些模式并不是单一存在的，而是相互穿插进行的，相互交融并存的。王宁在物业服务企业商业经营模式探析中将我国当前的物业管理模式归纳为一体化模式，并且明确指出该模式的管理服务的提供方是

16、专业化的从事物业服务的企业，其必须保证按市场化的要求，经物业委托方的统一选聘之后签订法律合同，最后对其负责的物业区域提供以保绿、保洁、保修、安保为基础的常规性综合服务7.三是关于社区物业管理中存在的问题。熊云霞在论社区物业管理纠纷处理方法的探讨中指出，社区物业管理中的纠纷既有行政的，也有民事的甚至刑事的.可见矛盾之深、问题之广。梅艺在浅谈如何发挥物业管理在构建和谐社区中的作用中将当前社区管理中存在的问题归结为业主委员会难以发挥维权、监督和协调作用；业主对自身权利义务的认识模糊;物业管理缺乏现代管理理念，科技含量低，管理行为不规范，规模化程度低;维修基金的管理使用不规范等几方面9.肖娟娟在公共选择理论在社区物业管理中的应用中从公共选择理论的角度出发，指出当前社区物业管理存在的问题在于物业管理经费筹措困难，社区公共物品供给