今年城投公司拿地怎么看.docx
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1、一、城投公司拿地缘由(一)城投公司与土地资产城投公司又叫地方政府融资平台,根据国务院201019号文、发改委等四部门联合印发的2010412号文以及发改委办财金20102881号文,城投公司可以定义为是地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立,具有政府公益性项目或准公益性项目投融资功能的独立企业法人实体。城投公司的业务主要包括城市基础设施、土地整理和开发、公用事业、房地产开发等公益性、准公益的和经营性业务(见表1)。“公益性项目”是指为社会公共利益服务、不以盈利为目的,且不能或不宜通过市场化方式运作的政府投资项目。市政道路、公共交通和保障性安居工程都可以作为公益性项目。“
2、准公益性项目”为有收费机制和资金流入,具有部分公共职能同时也具备一定的经营性的项目。“经营性项目主要包括商品房开发等项目,但是单纯从事经营性项目的公司不属于城投公司。表1:城投公司业务分类业务城市基础设施土地一级开发公用事业房地产开发指交通运输、机场、港口、水利等是保证城市设施运行的设施指由政府或其授权委托的企业,对一定区域范围内的城市国有土地(毛地)或乡村集体土地(生地)进行统一的征地、拆迁、安置、补偿,并进行适当的市政配套设施建设,使该区域范围内的土地达到“熟地”出让标准,再对“熟地”进行有偿出让的过程指具有各企业、事业单位和居民共享的基本特征的,服务于城市生产、流通和居民生活的各项事业的
3、总称。具体来说包括环境卫生、安全事业:交通运输事业:自来水、电力、煤气、热力;其他公共日常如文化娱乐场所等指保障房和商品房的开发资料来源:公开资料,远东资信整理城投公司成立初期主要是由地方政府及其部门和机构等通过财政拨款或注入土地、股权等资产设立,其中财政拨款较少而注入土地较多,因此成立初期,城投公司赚面有大量的土地资产,承担土地储备职能,并以储备土地向4艮行等金融机构融资。2010年之后,监管不断规范城投公司融资、城投公司储备土地的职能逐渐被剥离。2012年I1月,国土资源部等四部委发布关于加强土地储备与融资管理的通知,提出建立土地储备机构名录;在土地前期开发中,应通过公开招标方式选择工程设
4、计、施工和监理等单位,不得通过下设机构进行工程建设,有下设或挂靠从事工程建设机构的,必须与土地储备机构彻底脱钩。同年12月,财政部、发改委等四部门共同发布关于制止地方政府违法违规融资行为的通知(以下简称463号文),明确提出“地方政府对融资平台公司注资必须合法合规,不得将政府办公楼、学校、医院、公园等公益性资产作为资本注入融资平台公司:地方各级政府不得将储备土地作为资产注入融资平台公司,不得承诺将储各土地预期出让收入作为融资平台公司偿债资金来源”。463号文明确地方政府不得将土地储备注入城投公司;对于熟地,若以出让方式注入,城投公司必须及时足额缴纳土地出让收入并取得国有土地使用证;若以划拨方式
5、注入,必须经过有关部门依法批准并严格用于指定用途。自此,城投公司的土地储备职能逐渐被剥离。2016年,财政部、国土资源部等四部门印发关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知,进一步规范土地储备机构。该通知对土地储备机构压缩,“每一个县级以上(含县级)法定行政区划原则上只能设置一个土地储备机构,土地储备机构划分为事业单位,对现存土地机构中从事政府融资、土建、基础设施建设、二级土地开发业务的部分,从现有土地储备机构中剥离出去或转化为企业”。通知明确各类城投公司等其他机构一律不得再从事新增土地储备工作。2018年,为进一步规范土地储备管理,财政部、国土资源部等四部门印发新版土地储备管理办法,加强了
6、对土地储备机构的管理和指导,要求土地储备机构应组织开展对储备土地必要的前期开发。因此,通过监管部门对城投公司土地储备职能的不断规范与监管,城投公司目前已经不再承担土地储备职能。(二)城投公司如何参与土地开发目前城投公司参与土地开发业务主要分为三个:一个是接受土地储备机构的委托,从事土地整理业务:二是通过政府划拨取得土地使用权;三是通过市场化途径,例如招拍挂方式取得土地使用权,进行后续开发建设业务。1 .土地一级开发整理上文提到,城投公司目前不承担土地储备职能,土地储备机构组织开展土地的前期开发。一般情况下,土地储备机构委托城投公司进行一级土地开发整理工作,即城投公司仅从事委托代建业务;因此,在
7、这种模式下,城投公司仅收取委托代建费用,不拥有土地使用权,也不需要交纳土地出让金。2 .政府划拨城投公司的业务包括市政道路、公共交通等基础设施的公益性业务,对于这类业务用地,主要采取政府划拨方式。根据中华人民共和国国土资源部令第9号中的规定,对国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目,可以以划拨方式提供土地使用权;对以营利为目的,非国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地项目,应当以有偿方式提供土地使用权。国土资源部令第9号中列出了划拨用地目录(主要包括城市基础设施用地和公益事业用地、国家机关用地和军事用地等),对符合目录的建设用地项目,由建设单位提出申请,经有批准权的人民政府批准
8、,方可以划拨方式提供土地使用权。根据中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例及土地管理法相关内容,划拨土地使用权主要为无偿划拨,即使是有偿划拨也只需支付少量的土地补偿费和安置补助费。3 .市场化途径有偿取得使用权市场化途径取得土地使用权包括两类,一类是非公开方式的协议转让,另一类是公开方式的招标、拍卖、挂牌出让(简称“招拍挂”)。协议出让一般是双方协议,土地出让金不得低于国家规定所确定的最低价。根据国土资源部相关文件规定,商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。因此,对于城投公司主要以招拍挂方式取得经营性项目所需的土地使用权。(三)城投公司拿地原
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