自贡市物业管理条例修订草案.docx

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1、自贡市物业管理条例（修订草案）（二次审议稿）第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，营造良好的人居环境，根据中华人民共和国民法典、物业管理条例、四川省物业管理条例等法律法规，结合自贡市实际,制定本条例。第二条自贡市行政区域内的物业管理及相关监督管理活动适用本条例。本条例所称物业管理,是指通过选聘物业服务人按照合同约定或者业主自行管理等方式，对物业服务区域内的建筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业服务区域内的环境卫生和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第三条物业管理应当遵循公开、公平、公正、诚信的原则，坚持依法管理、业主自治

2、、市场竞争、政府引导，推动物业管理标准化、专业化、智能化、绿色化发展,建设绿色、智慧、平安社区。建立中国共产党基层组织领导下的居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等协调运行机制，形成社区治理合力。第四条市、县级人民政府应当加强对物业管理活动及其监督管理工作的领导，将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区建设和社会治理体系，制定和落实现代物业服务业扶持政策。第五条市、县级人民政府住房城乡建设主管部门负责履行本行政区域内物业管理活动中的以下职责：（-）制定、贯彻执行物业服务管理相关政策并组织实施;（二）开展物业服务行业的监督管理工作；（三）指导和监督建筑物及其附属设施维修资金的筹集、管理和使

3、用；（四）建立健全业主委员会、物业管理委员会成员培训制度并组织实施；（五）指导街道办事处（乡镇人民政府）实施物业服务管理相关工作；（六）指导行业协会制定自律性规范并监督实施；（七）履行物业服务管理方面的其他监督管理职责。市、县级人民政府发展改革、经济和信息化、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、生态环境、水务、卫生健康、应急、市场监管、城管执法等有关部门按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。各相关部门应当在物业服务区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职责分工，及时受理业主和相关单位的投诉、举报,依法调查处理违法违规行为。第六条街道办事处（乡镇人民政府）履行以下职责：（-）负责

4、组织、指导、协调本辖区业主大会设立、业主委员会和监事委员会选举与换届；（二）指导和督促业主大会、业主委员会、监事委员会开展工作；（三）协调物业管理与社区管理、社区服务的关系，调处业主、物业使用人、业主委员会、物业服务人在物业管理活动中的纠纷；（四）协调和督促物业服务人的交接；（五）建立旧住宅小区物业管理体系；（六）协助住房城乡建设主管部门对物业服务人信用评价体系建立、考核、公布；（七）法律法规规定的与物业管理活动相关的其他职责。居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理活动。第七条建立物业管理联席会议制度，物业管理联席会议由辖区街道办事处（乡镇人民政府）负责组织召集，住房城

5、乡建设、公安、司法行政主管部门、居（村）民委员会、物业服务人、物业管理行业协会、业主委员会、监事委员会或者业主代表、专业经营单位等参加，协调处理物业管理与社区管理之间的相关问题。第八条鼓励物业服务人加入物业管理行业协会。物业管理行业协会应当依法加强行业自律管理，规范行业服务行为，促进行业持续健康发展。第二章物业服务区域及设施第九条物业服务区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，按照权属明确、有利于物业管理的原则，综合考虑物业的建筑规模、共用设施设备管理与维护、社区建设等因素确定。第十条新建住宅的，建设单位应当按照具备通水、通电、通信、卫生、采光、通风等基本使用功能和办公条件

6、的要求，对物业服务用房、业主委员会用房进行简单装修,配置独立合格的水、电等计装置。同一物业服务区域分期开发建设的项目，物业服务用房、业主委员会用房应当首期建设。物业服务用房、业主委员会用房、共用设施设备配套用房属于物业服务区域全体业主共有，任何单位、组织和个人不得分割、转让、抵押，也不得擅自变更用途。第十一条自然资源部门在核发建设工程规划许可时，应当对物业服务用房、业主委员会用房的设计指标、位置和面积进行审核。住房城乡建设主管部门在核发商品房预售许可证时,应当对物业服务用房、业主委员会用房的配置情况进行核查。不动产登记部门在办理首次登记时，应当注明物业服务用房、业主委员会用房室号。在建设项目竣

7、工验收时，住房城乡建设主管部门应当将物业服务用房、业主委员会用房建设情况纳入竣工验收的内容。第十二条新建物业服务区域内配建的会所、幼儿园、车位车库、架空层、环卫设施、邮件（快件）接收等配套设施,应当在房屋销售合同中载明投资主体、权利归属。未载明的推定为业主共有。第三章业主、业主大会、业主委员会与监事委员会第十三条不动产登记簿记载的房屋所有权人为业主。业主在物业管理活动中，根据法律法规规定、管理规约和物业服务合同约定，享有业主权利，履行业主义务。尚未依法办理房屋所有权登记，但是符合法律法规规定的，在物业管理活动中享有业主权利，承担业主义务。第十四条业主大会由物业服务区域内全体业主组成，同一物业服

8、务区域设立一个业主大会。业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主人数超过三百人的住宅小区，可以以幢、单元为单位推选业主代表，组成业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主代表的产生程序、职责范围、工作规范等事项应当在业主大会议事规则中明确。业主大会通过的决定对全体业主具有约束力。第十五条同一物业服务区域内有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。成立业主小组的，应当在业主大会议事规则中明确业主小组的产生程序、职责范围、工作规范等事项。第十六条业主大会会议应当按照规定召开。召开业主大会会议，业主委员会应当在会议召开

9、十五日前通知全体业主并报告物业所在地街道办事处（乡镇人民政府入居（村）民委员会，由其派员对会议进行监督。业主可以委托代理人参加业主大会会议，但应当出具书面委托书，明确所委托的权限。物业使用人可以接受业主书面委托行使业主权利，但不得担任业主委员会、监事委员会以及物业管理委员会成员。第十七条业主委员会由业主大会依法选举产生，是业主大会的执行机构,履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会由五至十五人单数组成，任期不超过五年，可以连选连任,具体人数、任期由业主大会议事规则规定。业主委员会主任、副主任从业主委员会成员中推选产生。业主委员会可以设置候补委员，业主委员会候补

10、委员人数不得超过业主委员会正式成员人数的百分之五十。候补委员的任职资格、选举产生规则和职务终止规则等内容在业主大会议事规则中规定。业主委员会候补委员的选举产生应当参照业主委员会成员的选举方式。设立候补委员的，应当与业主委员会一并公告和备案,并通过互联网等方式告知业主。业主委员会成员出现缺额的，由候补委员按照得票多者依次递补。经递补后仍少于五人的，应当及时组织召开业主大会进行增补或者重新选举业主委员会。第十八条业主大会可以设立监事委员会，代表全体业主监督业主委员会的工作。监事委员会由三人或者五人组成，成员在非业主委员会成员的业主中产生。监事委员会议事规则和成员的资格、任期等事项由业主大会议事规则

11、规定。监事委员会主要履行以下职责：（-）审核业主委员会的工作计划和报告、业主大会收支情况报告；（二）监督业主委员会财务活动，包括筹集、管理、使用建筑物及其附属设施维修资金情况，物业共用部位、共用设施设备经营所得收益情况，业主大会、业主委员会工作经费的收支情况等；（三）监督业主委员会执行业主大会决定和决议的情况，对业主委员会及其成员侵害全体业主共同利益的行为，要求业主委员会予以纠正；（四）督促业主委员会及时召开业主大会会议；（五）向业主大会会议提出其职权范围内的建议、意见；（六）列席业主委员会会议，并对业主委员会决议的事项提出建议或者质询；（七）向业主大会报告监事委员会行使职权的情况并通告全体业

12、主；（）业主大会议事规则规定的其他职责。第十九条鼓励符合业主条件的居（村）民委员会成员通过法定程序参与业主委员会、监事委员会成员选举。有下列情形之一的，不得担任业主委员会、监事委员会成员：（-）本人、配偶以及本人和配偶的近亲属在本物业服务区域的物业服务人任职的；（二）被人民法院纳入失信被执行人名单的；（三）索取、非法收受建设单位、物业服务人或者有利害关系业主提供利益的；（四）在物业管理活动中，违反相关法律法规受到行政处罚或者被追究刑事责任的；（五）法律法规规定或者业主大会议事规则、管理规约约定其他不宜担任业主委员会、监事委员会成员的情形。第二十条业主委员会、监事委员会及其成员不得有下列行为：（

13、-）阻挠、抗拒业主大会行使职权；（二）拒不接受街道办事处（乡镇人民政府入居（村）民委员会、住房城乡建设主管部门的指导和监督；（三）弄虚作假，隐瞒事实真相，转移、隐匿、篡改、毁弃或者拒绝、拖延提供有关文件、资料；（四）违反业主大会议事规则或者未经业主大会授权，擅自使用业主大会、业主委员会印章；（五）未经业主共同决定，与物业服务人签订物业服务合同；（六）打击、报复、诽谤、陷害投诉举报人；（七）挪用、侵占业主共有财产；（八）抬高、虚增、截留由业主支付的建筑物及其附属设施的维修资金、电梯检测维修费用以及业主共同支付的其他费用；（九）索取、收受建设单位、物业服务人或者利害关系人的不正当利益；（十）明示、

14、暗示物业服务人减免物业费；（十一）泄露业主信息或者将业主信息用于与物业管理无关的活动；（十二）拒不执行业主共同决定的事项；（十三）违反法律法规规定或者超越业主大会赋予的职权，侵害业主合法权益的其他行为。第二十一条业主委员会、监事委员会成员有下列情形之一的，其成员资格终止：（-）以书面形式向业主大会、业主委员会提出辞职经同意的；（二）不再具备业主身份的；（三）丧失履行职责能力和条件的；（四）法律法规、业主大会议事规则和管理规约规定的其他情形。第二十二条经专有部分面积占比百分之二十以上的业主且人数占比百分之二十以上的业主联名，可以向业主委员会、监事委员会提出罢免业主委员会、监事委员会部分成员的书面

15、建议，业主委员会、监事委员会应当自收到罢免建议之日起三十日内提请业主大会表决。业主委员会、监事委员会未按时提请业主大会表决的,提出罢免建议的业主可以请求街道办事处（乡镇人民政府）责令限期召开业主大会会议；逾期未召开的,由街道办事处（乡镇人民政府）组织召开。业主可以依照前款规定,向街道办事处（乡镇人民政府）提出罢免业主委员会、监事委员会全体成员的书面建议，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织召开业主大会会议进行表决。前款罢免通过后，街道办事处（乡镇人民政府）应当按照本条例规定组织、指导成立新一届业主委员会、监事委员会。业主委员会、监事委员会及其成员资格届内终止或者被罢免的，应当在终止之日起七日内向街道办事处（乡镇人民政府）移交由其保管的文件资料及财物。第二十三条物业服务区域有下列情形之一的，经专有部分面积占比百分之十以上的业主且人数占比百分之十以上的业主向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请，街道办事处（乡镇人民政府）应当组织成立物业管理委员会代行业主委员会相关职责：（-）不具备成立业主大会条件的；（二）具备成立业主大会条件但未成立，经物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）指导后仍不能成立的；（三）列入旧住宅小区综合整治改造计划且符合第二项条件的；（四）属保障性住房的。物业管理委员会由五至十五人单数组成，成员由业主以及街道办事处（乡镇人民政府X社区（村）党组织、公安派出