管理制度-工程部工作守则 精品.doc

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1、部门职责目 的：使本部门管理的设备设施处于良好的运行状态，从而使物业达到保值、增值的效果。适用范围：适用于小区所有的公共设备设施管理职 责：一、负责小区建筑物各工程系统及其附属设备、设施的正常运行和管理、维修、保养以及外委检修的职能部门。二、负责编制小区年、月度检修工程计划和工程预算，经公司批准后组织实施。三、负责制订各项工程管理制度和技术规程。四、负责制订工程部组织架构，组织工程部全体员工不断学习新技术，提高管理和操作水平，出色完成本小区工程管理任务。五、负责编制小区工程年（月）度物资计划，提出财务预算。六、负责发包检修工程的招标、议标和定标工作，审查施工单位的预（结）算。七、负责编制本小区

2、主要设备技术更新计划，引进国内、外先进技术，使本小区各公共系统不断完善，提高安全系数和设备管理水平。八、负责编写工程年度工作总结，根据工作成绩和存在问题，有针对性地制订措施，加以改善，并提出明年的工作计划。九、负责完成公司经理临时下达的其他任务，并保证按时按质完成。职位：工程部主任 岗位职责：一、负责监管整个小区的工程部运作。二、负责制订全面/预防性保养计划及改善工程，保证物业及设备得到良好之保养，延长其使用寿命。三、协助公司经理处理一切有关工程之事项。四、向公司经理建议及提交小区保养，改善及更改工程之计划。五、负责工程班组的排班表审核及员工监管工作，督促属下各部门员工贯切落实岗位责任制及遵守

3、员工守则。六、准备及检讨工程招标的文件，设定标准及规格，分析回标及作出建议。七、就业主或租户之投诉及重要维修保养工程作出调查及提交报告。八、查核承判商交来之单据及报价。九、监管承判商之工作。十、安排及跟进物业接收之工作。十一、出席与发展商、公用事业机构、政府部门及有关小区管理等的会议。十二、起草及检讨一切工程合约及判价。十三、每天不少于三次巡视小区的设施设备情况。十四、审批各小业主之室内装修工程。十五、负责统筹工程部之各项行政工作。十六、负责制定每年之工程部开支预算，并控制各项工程部开支，以保持在预算范围内。十七、完成公司公司经理临时安排的其他工作。十八、工程主任不在时（指一天以上），应指定工

4、程领班代理主任之职权。职位：工程领班岗位职责：一、 在工程主任的领导下，带领工程员工严格按照相关操作规程操作，负责督促、落实、检查当班时各项维修、保养工作的实施，全面了解和掌握小区各类设备、设施的运行情况，保证配电供电小区内设施设备的正常运行。房屋结构特点和公共配套设施、设备的种类原理、性能、使用、掌握各类管线分布走向、位置以及维修及养护的方法。二、 定期巡视检查，掌握各类设备运行状况，确保设备正常运行，按照规定时间、线路每天不少于三次巡视小区的设施设备。详细、准确地做好巡视运行记录，及时报告所发现发生的问题。三、 发现设备异常，应做好恰当地处置。处理完成后应做好详细记录。四、 严格按照设备养

5、护作业计划对小区内的设备进行养护。并做好详细记录，保证其处于完好状态。五、 负责日常维修保养及大中修理场技术指导，严把质量关，杜绝任何隐患。对突发事件应及时准确地进行处理。并立即向工程主任汇报，处理完成后做好详细记录。六、 对事故或停电、供电设备经常检查，定期保养，保证柴油发电机能随时投入正常运行，对各种设备可能发生的问题制订出应急措施。七、 负责全班工作人员的考勤，安排人员每天的工作，组织人员对设备故障的抢修，对住户报修项目及时安排人员进行维修。不断提高自身的专业水平及服务品质。八、 配合其他员工做好其他专业的维修及养护工作。九、 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。职位：工程技工 岗位职

6、责：一、 在工程领班的领导下，负责小区内各系统及其附属设备、设施的正常运行操作、管理及维护保养之工作。执行小区有关经济运行的规定。二、 协助并监督各维保承判商的工作。三、 遵守员工守则和各项规章制度、技术操作规程。四、 准时到达工作岗位，不擅自离岗和串岗，服从上级的调度和工作安排。五、 努力学习、熟悉和掌握小区所管辖设备的各项技术性能和参数以及维护、保养、巡视的内容。六、 为小区业户提供日常的维修、安装服务。七、 接到工作单后能及时、迅速、保证质量、不留问题地完成工作任务，并将维修结果回复。八、 完成上级领导或公司临时安排的其它工作。 九、 发挥个人的主观能动性，积极开动脑筋，大胆提出合理化建

7、议，为小区多作贡献。管理规定一、工程档案管理制度 ： 1、工程主管负责工程技术设备档案的管理。工程主管应严格遵守公司档案管理制度和保密守则。2、各工程人员协助工程主管做好技术档案资料的收集和归档工作。3、各类技术档案应按系统分类，存放于档案盒内并贴上标签。4、编制档案目录，内容应与档案盒外标签一致。5、外单位交来图纸由工程主管统一签收，并将各专业图纸交各相关工程人员核对。6、核对无误则归档保存；如图纸有误，联系交图单位更正。7、图纸一般用蓝晒图，竣工图应是新蓝图，竣工图应加盖竣工图章和设计出图专用章。工程文件应字迹清楚、图样清晰、图表整洁、签字盖章手续完备。8、 技术档案和图纸是工程维修保养的

8、重要依据，应妥善保存。9、 借阅技术档案图纸资料须登记，并按期归还。图纸资料原件，只能查阅或复印，不得借出。10、 图纸资料的作废和销毁：已归档的图纸资料，由工程主管和公司经理共同审批后，确认无使用价值，在图纸资料上注明“作废”并签字，交行政部销毁。二、设备机房钥匙管理规定1、全体工程人员须遵守本规定。2、工程领班负责小区全部工程设备机房、管井钥匙的管理工作。3、公司经理负责钥匙管理工作的监督和指导。4、工程主管负责从客户服务部和发展商手中接收设备机房管井钥匙并造册登记。5、工程班组应设钥匙箱，将本班组钥匙集中保管，并设登记本。6、工程值班室设置工程钥匙箱，小区全部工程机房、管井的钥匙须有一套

9、完整的备用匙存放于此钥匙箱。该项匙箱由工程领班负责管理，箱内钥匙做为备件匙，一般不予借出，仅供紧急情况或需配匙时使用。1) 工程人员借用钥匙须登记，按期归还。2) 设备机房、管井为重要场所，钥匙仅限公司工程人员使用，一般不予外借。如需外借，须经公司经理批准。三、变配电房管理规定1、工程技工负责变配电房设备的运行、维护管理。2、工程主管负责对上述工作的检查和指导。3、变配电房是小区供电系统的关键部位，应设专职电工对其实行24小时运行值班，未经部门领导许可，非工作人员不得入内。4、当值人员必须持证上岗，熟悉变配电设备状况，操作方法和安全注意事项。5、当值人员应认真巡查电气设备，密切注意各种仪表的指

10、示情况，严禁变压器，开关及供电线路过负荷运行。6、经常保持变配电房及设备外表清洁无尘。7、变配电设备的倒闸操作由一名工程工程技工单独进行，其他工程技工进行监护。严禁两人同时操作，以免发生错误。8、供电部门计划性停电，应提前3天报告主管（由主管落实通知客户）。因故需停某部分负荷时应提前一天向使用该部份负荷的用户发出停电通知，对于突发性的停电事故应通过通知向业主作出解释。9、经常保持变配电房消防设施的完好齐备；保证应急灯在停电状态下能正常使用。10、做好变配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇鼠等小动物进入配电房。11、当值人员认真做好运行记录和巡查记录，认真执行交接班制度。四、空调机房管理规定

11、1、由工程技工责小区会所中央空调机组的日常运行操作。 2、空调机房无人时应上锁，钥匙由值班人员保管，未经许可非工作人员禁止入内。3、 保持机房良好的通风和照明。4、机房不能随意它用，不允许堆放易燃易爆物品。5、机房控制室及机房不准吸烟，严禁烟火，以防意外发生。6、空调主机运行期间操作管理人员必须坚守工作岗位，按时巡查，检查各运行参数，状态是否正常。如有异常必须及时处理及上报工程主管，提出合理的建议，并做好记录。7、每周对空调机房打扫一次，主机、水泵及其它设备每月清洁一次。8、做好机房防鼠工作。9、每年对主机、水泵进行一次全面检查保养，保证机组的良好运作。五、电梯机房管理规定 1、工程技工负责电

12、梯机房设备设施的运行维护工作。2、工程主管负责对上述工作的检查和指导。3、每周对电梯机房全面清洁一次，保持设备表面无明显尘土，机房及通道内不得堆放杂物。4、保证机房通风良好，机房内悬挂温度计，机房温度不得超过40。5、保证机房照明良好，并配备应急灯。灭火器和盘车工具应挂于显眼处。6、做好机房防水、防潮工作、风口要有防雨措施。7、 机房门窗应完好并上锁，未经部门领导同意，禁止外人进入，并采取措施，防止小动物进入。8、 电梯困人救援规程和本规定及有关警示牌应清晰并挂于显眼处。9、 按规定定期对机房内各种设备和设施进行维护保养。10 按时巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。六、水泵房管理规定 1

13、、由工程技工负责小区生活变频水泵及消防水泵的日常运行操作与维护保养。2、工程技工应按时巡查，检查水泵，管道接头和阀门有无渗漏水。3、按时检查水泵控制柜的指示灯，水泵压力表的指示情况。4、正常情况下变频泵、消防泵、喷淋泵、增压泵的选择开关应置于自动位置。5、消防泵、喷淋泵每月手动和远程遥控运行一次，保证在事故状态下能正常起动。6、每周对水泵打扫一次，水泵电机每月清洁一次并做好泵房的防鼠工作。7、水池观察孔应加盖并上锁，钥匙由工程技工管理，透气孔应用不锈钢网封好，以防杂物蚊虫进入水池中。8、按照水泵保养要求，定期对其进行维修保养。9、保证水泵房的通风、照明，应急灯在停电状态下能正常使用。七、发电机

14、房管理规定1、工程技工负责发电机的操作和运行维护保养。2、工程主管负责对上述工作的监督和检查。 3、发电机房门平时应上锁，钥匙由当值工程技工人员管理。未经许可，非工作人员不得入内。4、当值工程技工必须熟悉发电机的基本性能和操作方法。发电机运行时，应经常性的巡视检查。5、平时应经常检查发电机的机油油位、油质，冷却水系统是否正常。柴油箱中的储备油量应满足发电机组负荷运行8小时用油量。蓄电池电压不能低于24V。6、发电机每二周空载运行一次，时间为20分钟。平时应将发电机置于自动状态。7、发电机一旦起动运行，值班员应立即前往机房观察，启动送排风机和冷却水系统，检查发电机各仪表指示是否正常。8、严格执行

15、发电机定期保养制度，做好发电机运行记录和保养记录。9、保持发电机房、储油间和设备的整洁。每周对发电机房、储油间全面清洁一次，要求地面、设备无积尘、无水渍、油渍，发现漏水现象应及时处理。10、加强防火和消防管理意识，保证发电机房、储油间消防设施完好齐备。八、消防监控中心管理规定 1、监控室值班监控员（保安部）负责消防监控中心的运行值班。2、工程技工负责消防监控中心的设备维护保养。3、工程主管负责对消防监控中心设备的运行、维护保养工作进行检查。4、消防控制中心是小区消防系统的关键部位，设专职人员对其实行24小时运行值班。未经工程主管或公司经理许可，非工作人员禁止入内。5、当值人员必须持证上岗，熟悉消防自动报警控制系统和消防联动控制系统，熟悉消防监控系统和安全注意事项。6、当值人员要加强火灾防范意识，密切监视，一旦发现火情要及时报警，冷静沉着，安全操作，保证消防系统的投入运行。7、经常保持消防控制中心及消防设备的清洁无尘。室温应控制在25，并做好防水防潮工作。