碧桂园八大策略助力企业穿越寒冬.docx

《碧桂园八大策略助力企业穿越寒冬.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《碧桂园八大策略助力企业穿越寒冬.docx（33页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、当下房地产危机已不是单个行业的寒冬问题而是经济下行、疫情反复乃至百年未有之大变局的整体不确定性危机问题。身在这个阶段的房企，没有哪家能“独善其身”？这其中，即使头部房企，也未能幸免！短短1、2年时间，我们看到地产五虎将也是物是人非！及如恒大跌落30强外,融创暂留10强,万科2018年提出“活下去”盛世警言后滑落第3,保利顺势提出“进三争一”，前五目前只有碧桂园排位暂无变化。那么碧桂园，未来是否会出问题？碧桂园安全吗？这是个很难回答的问题。老潘只能说，非常时期，在未来依旧高度不确定性下，没有哪家民营房企敢言绝对安全。本质看，只要当下民营房企“融资不改善、销售不改善、债务又一个个纷沓而至”的“剪刀

2、差僵局”不改变,那么,民营房企出问题甚至破产,可能依旧是时间早晚问题!在这样困顿格局下，我们评价碧桂园，不妨换一个视角。作为眼下依旧坚定不躺平，坚强求生，全方位自救、自强的碧桂园，到底在以一种什么样的姿态、战略，策略，变革去应对这一轮危机？这也是老潘这篇文章的出发点。也因此，老潘也将其总结为碧桂园8大过冬术，分别从寒冬态度（坚决不躺平）、战略蜕变（产业加减法，二次创业）、经营之变（保交付、保销售、优布局），现金流管控（极限压力测试）、组织管理（极简组织，3633穿透管理）这5大维度去展开。分享给所有眼下依旧不躺平，坚定求生的地产人。Part1寒冬态度篇过冬术1拒绝躺平保交付,保刚兑,保核心人才

3、,保核心资产眼下，50强房企已有大半民营房企暴雷！2023年堪称有史以来“最惨年份”！有人慷慨陈词：“世界回不去了,经济回不去了,房地产也回不去T”在这样的大势下，不少民营房企放弃了抵抗，选择了“躺平”，而作为民营龙头的碧桂园一一坚决反对躺平！躺平，不是“百分比”的问题，而是“0和1”的问题。躺平的结果就是0,一旦躺平，军心就衰了，团队就散了，公司就会加速灭亡。不躺平就可能拥有1,活下去，熬到市场回暖后就能活得更好！优秀民营房企都坚决不躺平。就在11月4日举行的碧桂园集团月度管理会议上，杨国强强调：“相信办法总比困难多，一定不能有躺平的思想，全力以赴，做正确的事，努力度过这个严寒的冬天！”碧桂

4、园董事局主席杨国强总裁莫斌表示：“市场低迷，企业如逆水行舟，每个碧桂园人都要成为“划船的人”。他要求碧桂园管理人员一定要冲到最前线，要将最困难的事情扛在自己的肩上，跟一线同事共同面对。莫斌表示：“未来碧桂园不但要活下去，而且要有质量地活下去，还要活得时间更长。”眼下，评价一家企业是否优秀一一不是过度关注“业绩下滑，股价波动，债务风险”等问题，而是核心看在非常时期，这家房企心态如何、责任如何，项目能否正常开发、产品能否如期交付、员工能否基本稳定？。寒冬时刻，碧桂园强调：“保证产品按时交付，保证债券刚性兑付，保证核心资产，核心人员，同时还要致力于新业务（建筑科技）健康发展。”Part2经营之变过冬

5、术2堪称“国民交付生”全国每交付5套房,有1套是碧桂园的2023年房地产已经进入“交付力”时代!交付，本就是商业世界“一手交钱，一手交货”的基本法则。但在惨烈的2023年，很多房企项目要么延期交付，要么直接停工，交付无望随着出问题和交付问题频发，2023年7月，“保交楼”被首次写入中央政治局会议文件!但没想到的是，碧桂园在“保交楼”成绩单完全超越了大众的认知！一个让政府、金融机构、消费者等忽视的杰出交付力成绩单是“2023年全国每交付5套房,就有1套是碧桂园的！”数据说话。交付面积看,碧桂园前三季度交付5300万平,而全国前三季度竣工面积约29595万平,算下来,碧桂园交付占全国竣工面积约18

6、%o交付套数看,碧桂园前三季度交付逾45万套;换个说法就是“全国每交付5套房子,就有1套是碧桂园交付”!值得补充的是，2023年上半年碧桂园交付25万套，几乎是行业第210名交付量的总和！序号房企交付情况1碧桂园累计交付45万套2万科实现16.7万套住宅的平稳交付3绿地控股累计交付100多个项目，约15万套4融创中国累计交付12.8万套5龙湖集团累计交付约6.4万套6阳光城|累计交付超54万套7旭辉集团累计交付近5.3万套8美的置业累计交付约5万套9新城控股|累计交付约5万套10金科股份累计交付约930万平方米，约4.8万户11中南建设累计交付44万套12龙光集团累交行近43万套13金地集团如

7、期完成约4.2万套交付14绿城中国累计交付约42万套15中梁控股累计交付47个项目，超4万套16弘阳地产|累计交付46个项目，共计345万户17金辉控股累计交付3万余套18远洋集团累计交付约3万套19正荣地产累计完成50个项目/批次交付，近2.8万户20中骏集团交付住宅超27万套（2023年1-9月部分房企交付情况，数据来源：企业公告、官微、新浪财经、乐居财经等）眼下4季度，碧桂园预计还将交付28万套!如此巨量交付，想想都不由替碧桂园倍感“了不得”，这是比销量第一更大的社会责任感！显然，碧桂园，是妥妥的2023年“保交楼、稳民生”房地产国策的“保障者、领军者”！碧桂园，堪称“国民交付生”！老潘

8、要提醒的是，“国民交付生”给碧桂园带来的“社会效应、经营效应”也是巨大的，这会直接增加政府、金融金钩，消费者、供应商等对碧桂园的“信任、口碑和认可度”。比如碧桂园的国民交付力，能够争取金融“总对总”高层支持层面能得到强有力的支撑。比如在出问题难交付时代，碧桂园的全国20%的交付实力,会提升消费者对碧桂园的购房信任分。所以，在眼下信用危机时代，全国20%的国民交付生，对碧桂园是一次有力的“增信”！过冬术3：科学的“保销售”随行就市,连续2月环增,稳居行业榜首没有销售，一切都等于0,这是碧桂园人内部的口号！尤其在现金为王时刻，在房企三大现金流中，投资现金流“乏力”，融资现金流“受限”，民营房企唯有

9、依靠“销售现金流”求生突围！某种程度上，销售破局，才是房企保证流动性安全的“根本法宝”！2023年，碧桂园的销售战力如何？老潘总结为3点其一，稳居行业榜首。第三方数据显示，2023年前10月累计全口径销售4032.9亿，继续位居榜首。在眼下冰冻楼市，碧桂园10月一个月依旧劲销333亿。其二，销售跑赢百强均值。2023年上半年百强房企销售降幅达50.3%,但同期碧桂园下滑46.3%,跑赢百强业绩平均水平。其三，连续2月开始环比增长！10月碧桂园权益销售额环比增4.09%（对比10月百强房企销售规模环比下降2.6%。），而且碧桂园已经实现9月，10月两个月销售的环比增长！这3点，不仅显示了碧桂园寒

10、冬下的销售“战斗力”，而且今天重仓三四线的碧桂园的业绩含金量甚至更高！老潘为啥这么说？核心就在于大中型房企基本都“回归一二线,看空三四线”。尤其在经济下行时，眼下三四线楼市表现，也的确不如一二线，所以重仓三四线的碧桂园，在“战场土壤PK”上是不如一二线的肥沃。事实上，碧桂园是一二三四五线全域布局，但老潘查了最新数据，2023年碧桂园权益可售货量不低于5300亿，而三四线城市占比高达66%o基于对三四线楼市2023年不乐观的判断，不少同行研判碧桂园2023年销售业绩时都预测2023年下滑最惨的房企之一，但如今10个月过去了，数据上来看，碧桂园依旧跑赢同行均值，连续2月环比增长，且始终稳居“销售一

11、哥”位置！怎么做到的？这就源于碧桂园的科学的“保销售”。即“精准供货，快速转化，资产换仓，随行就市”。比如碧桂园用“精准供货”对冲市场下行，让有流速的快供货抢跑，比如对去化很好的项目，快速去化抢收业绩；对去化一般项目降低供货量，减少投入，最终全局看，供货总量并没有显著提升，但整体流速、业绩却增加了。比如通过合理量价去推进高权益项目，尤其对项目资金可归集或者资金监控相对合理的地区，碧桂园会加大它的供货和销售，这也是对业绩和现金流的抢收。比如碧桂园确立了针对每个区域的营销16字方针，即“以销定产、小步快跑、现货不卖散、新供不积存”o以上种种销售策略，使得碧桂园在市场底部以小的代价，换来比较好的业绩

12、表现。过冬术4：“更安全”布局聚焦确定性市场、5大都市圈,以均衡对冲分化区域布局，往往从大局上决定了一家房企的整体表现！寒冬下，房企都在进行区域收缩，碧桂园也如此，但不同的是，碧桂园在区域收缩的过程中，一边在收缩，一边也在“聚焦”，即通过被动性收缩实现主动性区域聚焦、都市圈聚焦，实现更安全，更稳健、更均衡对冲的布局效应!总结2023年“优布局”，核心有3个特点：其一,乱世用重典,近一半的区域合并。从2023年106个区域集团，迅速调整到58个。不仅仅是区域集团的资源集约，而且果断“断尾”行动。即针对一些尾盘资产或者一些市场较差的区域，碧桂园在价格上做了“大让步”。这虽然对公司利润和资产有一定这

13、是折损，却让碧桂园全局资产“更高质、更安全”典型“以局部小损失换取全局大安全”的策略！其二,区域收缩,资产收缩核心是快速调仓,聚焦确定性市场。比如类似业绩达成、去化率，回款率都比较确定的优质城市。比如进一步聚焦五大都市圈的布局，比如聚焦封闭型市场，这与旅游主导的楼市大起大落不一样的是，封闭市场波动性小，对碧桂园经营而言更安全。其三,用均衡对冲分化眼下房地产市场处于高度分化中，核心“区域分化、城市分化、疫情分化，周期分化”！之前碧桂园在全国31省市全覆盖，如今收缩战线并非肆意收缩，而是在坚持“更均衡布局”策略下理性收缩！碧桂园的区域优化和调结构，也让碧桂园实现了“更聚焦,更安全，更对冲”，也将为

14、碧桂园在未来区域收缩尽可能减少业绩耗损，也同步实现未来更高质量的业绩增长！Part3战略之变过冬术5：聚焦主业二次创业,增加房地产主业的“智能建造力”!有人说，房地产有的造车，有的造机器人，都不务正业！但事实上，碧桂园造的建筑机器人，是在为房地产主业赋能！地产入冬时刻，大多民企暂缓副业，聚焦主业，推出产业取舍调整更有3大严苛标准！其一、优先保留有茁壮生命力、共生性强的业务;其二、暂缓进入高投入短期无产出或无法实现收支平衡的业务。其三,各业态能够市场化生存,能接受市场检验;总结一句话就是一一暂缓“高投入低产出”产业、优选“强协同，市场化，高增长”业务。碧桂园2023年确立了“聚焦房地产主业，持续

15、拓深科技建筑，现代农业赛道，形成高科技综合性企业”的清晰打法。同时在寒冬时刻，碧桂园在2023年6月逆势成立了科技建筑集团，在同行纷纷“砍砍砍，卖卖卖”副业时，碧桂园继续加码智能制造。造建筑机器人在有些人眼中是副业，但在碧桂园眼中，则是科技赋能房地产行业的长期主义！老潘观察下来，碧桂园如今寒冬下对多元化战略有3大新动向！第一，凸显强化碧桂园的科技化IP。即使在地产寒冬下，碧桂园依然在做房地产的“科技建筑化”，这是战略导向，而且，碧桂园做机器人并非“不务正业”，相反是对房地产行业的“科技化升级”！第二，科技建造是一把手工程。碧桂园杨国强曾表示：“我现在99%的精力都放在科技建造上，这算是我的第二次创业！”一位N千亿集团掌舵人99%的精力在科技建造，尤其还是在地产寒冬背景下，碧桂园依旧坚持对“科技建筑”的战略性重视和投入，这既难得，也显示了碧桂园对科技建筑的战略性重视。事实上，就在2023年