某房地产市场调研报告与产品定位建议.docx

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1、某房地产市场调研报告与产品定位建议一、销售的要紧对像A以中高层次客户群为主，因住房面积或者居住区域 产生购买需要的客户；A以宋庄镇画家村为中心，中产阶层（与艺术产业有 关联的中小企业家，宋庄辐射区域【通州、CBD等】 成功人士），区域画家，需要艺术创意空间、艺术 展示平台的全国艺术家。A周边郊县的私营业主，因自身工作生活或者子女学 习生活产生购买需要的客户；A年轻时尚一簇，要求户型小，表达个性空间。产品定位需要对客户数量与客户对项目关注度的变 化趋势推广在范围与方式上做必要动态跟进与调整。二、通州宋庄房地产市场情况根据我们实地考察走访的情况，宋庄区域房地产市场 现有物业形态分为大产权属性的别墅

2、产品与小产权属性 的多层住宅产品。a）普通住宅楼盘产品类型要紧以多层小高层为主；b）居民购房偏好中等户型（90-120）,对户型功能有 用性要求较高；c）本地客群置业消费力集中在70-100万左右，购房用途以办公与改善居住为主;d）区域房屋使用者，拥有产权比例较少，拥有使用权 比例最高，说明当地房屋使用者，认可此类使用权 房屋属性。（一）、调研项目根据本案所属区域及项目品质，我们选取了 11个重点项 目进行重点调研，并对这些项目进行重点分析，从中得出具 有参考价值的分析结果与产品定位。本次调研项目以本案所在区域较为典型的项目为主，翠 福园（翠福星城）、富河园、格瑞雅居、京洲世家（中泽馨园）、

3、世纪星城、武夷花园（城市左岸）、新华经典丽园（鼎盛国际）、 绣江南、园景花园（园景阁）、月亮河休闲寓所（月亮河美 家园）、运河明珠均为区域内较为典型项目，其中武夷花园 为下半年马上开盘项目，目录如下：项目位置开发商建筑类型开盘 时间户型面积均价物业 费占地面积建筑面积绿化率容积 率总户 数销售状况0.5一期二翠福园通州同马房地板楼 多层三期66-113新房元/25.8 万28. 34 万35 %四期期基本（翠福安顺产开发有2010.1290平1.6共300售完，星城）北里限公司1.300米户三期在月售富河园通州 北关 顺通 路305 号北京市开 原房地产 开发有限 责任公司板楼， 板塔 结合2

4、003.10. 160-20 952001.79 元/ 平 米月10万16万40 %1.638栋售完通州北京宏泰1.45 元/ 平方 米月格瑞雅 居区内 环路9 号场房地产 开发有限 公司板楼2004.7. 149-15 044004. 77 万9.07 万35 %1.7780户售完京洲世 家（中 泽馨 园）州洲街怡中交处 通 京南与乐路汇北京中泽 房地产开 发有限公 司板楼二期 2010. 4. 24主力 户型 90 二 居 130 三居1600 01.9 元/ 月/ 平米6. 96 万11.47 万38 %2.0878户94 套口J 售，口 售10 套世纪星 城通州 通朝 大街 323号北

5、京顺华 房地产开 发有限公 司板楼 高层期房现开待罡 三期转房盘定63-14 32200 0一期 三期 1.85、 *期长 城国 际2.52089 亩 * 、 期50万30 %1.49 （1期3 期）， 2. 57（2 期）总共 5602 户一期售一 兀武夷花 园（城 巾左 岸）通州 通湖 大街1 号北京武夷 房地产开 发有限公 司板楼 塔楼 小高 层2011 下半 年55-143待定1.88元 /平 方1500 亩100 万40 %2.2总共 10000 户、当 期待售米 月700 户新华经 典丽园 （鼎盛 国际）州苑岛华街侧 通北环新大南北京实地 房地产开 发有限公 司板楼、塔楼2002-

6、07-2155-15 038001.60 元/ 平方 米/ 月15万30万45 %6.0一期 600户售完绣江南通州 区梨 园城 铁南 1200 米北京市欣 达园房地 产开发有 限公司板楼2006.8. 1160-12 560000. 98 元/ 月/ 平米17万21.7 万30 %1.53售完园景花 园（园 景阁）通州 区云 景东 路（城 铁梨北京住总 房地产开 发有限责 任公司普通 住宅， 板楼, 塔楼， 多层四期2009.8.849-15 81980 0无电 梯0. 89带电11. 70公 顷40. 00 万36 %2. 33共 7537户尾盘园站 景东 路梯1. 72河寓月美 亮闲河园

7、 月休所亮家北京 市通 州区 月亮 河河 滨路1 号北京凯瑞 房地产开 发有限公 司板楼 板塔 结合 小高 层2004.5. 3058-12 01399 46. 50 元/ 平米 月2万H万50 %1.20总共 877 户可售 717套 已售 160运河明 珠通州 区玉 带河 东大 街2号北京豪光 房地产开 发有限公 司板楼2008-07-2375-1181300 01.90 元/米 月5.6 万12万30 %2. 70566户现房（二）、调研项目成交分析项目名称推广名期/a成交数量面积（万 m2）成交均 价成交金 额翠福园（翠福星 城）翠福园（翠福星城），区期房,房410. 36130474

8、689 万元富河园富河园，富河园4号 a 碧水明珠现房10. 0414800663万元格瑞雅居格瑞雅居,翠屏里现房10.0212407236万元京洲世家（中泽 馨园）京洲世家（中泽馨园）现房110. 11145121572 万元世纪星城世纪星城,世纪星城 合楼a段现房10.01606432万元武夷花园（城市 左岸）武夷花园（城市左岸）现房30.036230204万元新华经典丽园 （鼎盛国际）新华经典丽园（鼎盛现房10.01600040万元绣江南绣江南,欣达园,桃花现房10.059896530万元园景花园（园景 阁）园景花园（园景阁），现房60.0518292897万元月亮河休闲寓 所（月亮河美

9、家 园）月亮河休闲寓所（月 园），月亮城堡现房210. 14280804066 万元运河明珠运河明珠,运河明珠现房20. 0320681531万元1、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征（实际用途）实际用途数量面积（万Itf）比例普通住宅 公寓860. 7487. 63%商业10.010. 79%其它20. 111.58%合计890. 85100. 00%2、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征（套型）套型数量面积（万m2）比例一室270. 1719. 76%两室470. 4249. 56%三室110. 1416. 07%四室10. 022. 24%其它30. 11

10、12. 37%合计890. 85100.00%注：全部商品房不含车位、车库、其它用途成交量特征分布图0.420.143、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征（面积）面积数量面积（万 m2）比例5090 m2550.447. 57%90120 m2260. 2630. 43%120150 m240. 056. 37%150200 m220. 034. 05%200 Itf以上20. 111.58%合计890. 85100.00%成交量特征分布图4、从2011/1/1至2011/6/25成交结构特征（价格段）价格段数量面积（万 m2）比例6千卜列10.011. 13%6千8千40.

11、044. 13%8千1.280. 1315. 07%万1.2万1.6万470. 4653. 82%1.6万2万60. 055. 77%2万-3万230. 1720. 07%合计890. 85100.00%注：全部商品房不含车位、车库、其它用途另附：北京房地产市场小产权项目个案调研分析：1、地址：昌平区沙河镇均价：6500元/平米建筑类型：设计为6层板楼、12层高板楼装修情况：毛坯45. 5平米89平米2、案名伊舍小镇地址：马池口镇商杳屯村（昌平科技园西3公里）价格详情：6500元/平米户型面积：59平米；97平米；120平米建筑类型：板楼、塔楼、板塔结合装修情况：毛坯开发商：北京商奋屯投资有限

12、公司IISOB)gUii)59. 38平米IS76111.58平米3、案名太玉园地址：通州区八通线轻轨总站土桥均价：今年6、7月份有可能推出70年产权项目，均价估计在12000元/平方米以上户型面积：主力户型95平米建筑类型：普通住宅,别墅120021003O匕衣大壬照M 太后斗J双！比核57尸尸 Pia J戛0曾依日3、案名大东公社地址：大兴区青云店镇（亦庄镇南4. 5公里）均价：4400元f户型面积：户型面积50平米一居-85平米两居,建筑类型：3栋11层板楼4、案名环湖小镇地址：通州经济开发区云杉路均价：5770元/平米户型面积：67一室一厅、65-89两室一厅建筑类型：6层板楼根据上述分析，本案若要在市场与这些项目竞争，一 定要在项目品质、性价比、项目特色、项目形象塑造、市 场推广策略、等方面下足功夫，提升项目品质、追求产品 的差异性、塑造项目品牌形象，从而在猛烈的市场竞争中 脱颖而出。