某季度北京市写字楼市场分析报告.docx
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1、某季度北京市写字楼市场分析报告2004年第四季度北京市写字楼市场分析一、市场回顾本季度北京市国民经济稳固增长,写字楼市场供需持续增长,特别东部地区, 需求增长平稳,售价稳固,租金表现上升。一宏观调控成效显著中国国家统计局发表今年前三季的经济数据。从数据看,中央政府在近几个 季度采取的宏观调控措施,已开始收到预期成效。原本快速增长的通胀情况,目前已受到操纵。自宏观调控以来,通胀率己经明 显回落,同时国家对钢铁、水泥、铝业等行业的 操纵已经取得明显成果。以土地与信贷为主的调 控措施,已经使全国房地产行业的市场供应量与 需求均受到明显影响。一央行加息中国人民银行决定,从2004年10月29日起上调金
2、融机构存贷款基准利率,放宽人民币贷款利率浮动区间,同意人民币存款利率 下浮。金融机构一年期存款基准利率上调0. 27个百 分点,由现行的L 98%提高到2. 25%; 一年期贷款基 准利率上调0. 27个百分点,由现行的5. 31%提高到 5. 58%0由于央行加息,房地产市场供应受到一定限 制,而需求所受影响较为明显。二、供需情况1、供给情况本季度北京市新入伙写字楼项目相对较少,包含英蓝国际、长安兴融中心等 高档写字楼项目,建筑规模60万平方米,这些高档项目多以销售方式进入市场, 项目档次普遍较高。表1第四季度部分法入亚写字楼项目项目名称区域立项建筑规模售/租价格报价长安兴融中心金融街综合楼
3、一八0000平方 米售2600美元/平方米佳程广场燕莎写字楼141000平方米售3000美元/平方米南新仓国际大厦东二环写字楼110000平方米售一五000元/平方米CEO首创拓展大厦中关村写字楼36000平方米售16800元/平方米丰汇时代金融街写字楼89000平方米售16000元/平方米富华金宝大厦东长安街写字楼51000平方米租28. 5美元/月二平方米英蓝国际金融街写字楼100000平方米租30.0美元/月J平方米2、价格情况四季度是写字楼市场的成交旺季,由于租售成交活跃,北京市写字楼市场租 售价格均有所上涨。东部地区、金融街租金上涨,中关村写字楼租金出现分化本季度CBD、朝阳门、东二
4、环等东部地区由于需求旺盛,租金普遍表现出 上涨,特别CBD区域高档写字楼空置率明显下降,价格升幅较大;东二环由于 商务氛围继续趋于浓厚、东长安街地区由于外资服务类机构的进驻,因而租金稳 中有升。金融街地区尽管目前市场供应量较大,但真正能够入住的写字楼数量较 少,总体而言租金表现出一定上涨。中关村地区由于新增项目陆续进入现楼状态,开始分流原有写字楼中的客 户,这一方面导致形象与配置较差的老项目空置率上升,租金下降;另一方面新 租赁楼盘随着入住客户增多,入住率上升,租金表现上涨。东部地区与金融街售价平稳、中关村市场结构特征明显由于CBD地区与金融街地区今年的bp-销售成交大部分在今年前三季度,进入
5、第I四季度之后大部分项目进入销售持续期,推广力度有所减缓,因此售价趋于平稳。 从成交价格来看,价格在17000元/平方米以上的顶级物业与12000元/平方米下 列的中档写字楼往往成为热销楼盘,而价格在12000-17000元/平方米之间的物 业销售相对较为平稳。金融街地区销售市场继续以大单购买为主,因而受市场环境影响较小,整体 表现平稳。中关村地区的销售价格基本保持稳固,但成交价格表现出结构性变化 的特征。一方面商住项目或者公寓立项的写字楼仍然是中低端客户成交的主力, 该类项目的成交价格要紧集中在8000-11000元/平方米之间;另一方面,高档写 字楼成为大单买卖的要紧对象,此类项目的售价通
6、常在UooO-三000元/平方 米之间。这一点说明有实力的买家更看好中关村的未来前景;也说明成交价格不 是由成本决定的,是由市场与资金链的需求决定的。图1北京市第四季度甲级写字楼加权平均租金(成交价)(单位:美元/月,平方米,含物业管理费)图2北京市第四季度乙级写字楼加权平均租金(成交价)(单位:美元/月.平方米,含物业管理费)3、需求情况北京市各要紧区域需求分析CBD.东二环、燕莎与东长安街为代表的东部区域以CBD.东二环及燕莎与东长安街为代表的东部区域,本季度写字楼租赁 市场需求比较旺盛,由于北京经济对外开放程度的提高,外资服务类企业向燕 莎、CBD、东长安街等涉外资源丰富的区域聚集,会计
7、师事务所、律师事务所、 金融与贸易服务机构等企业仍然是东部地区高档写字楼的要紧需求客户,如普 华永道会计师事务所租赁财富中心19000平方米;由于今年我国对外资保险行业开放,东部地区写字楼客户中保险类 客户明显增多,如东方广场有近3万平 方米的面积在今年被该类客户消化。从东部地区的销售市场来看,要紧 的购买客户有两类:一方面,由于东三 环、CBD地区写字楼的最终用户以外资 企业为主,这些企业通常以租赁办公物 业为主而且承租能力较强,由此形成的高租金回报带动了北京东部区域写字楼 投资热潮,其中近一半的投资客户来自外地。另一方面,以朝阳门与东四十条 为主的东二环商务带,由于天然的环线第一排形象优势
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