某地铁商业初步功能规划建议书.docx

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1、某地铁商业初步功能规划建议书一、深圳地铁一期规划概况深圳地铁一期工程包含1号线与4号线的1期工程。1号线一期工程由东接罗湖口岸， 西至世界之窗，沿线共设有15个站点；4号线一期工程南接皇岗口岸，北接少年宫，沿 线设有5个站点。深圳地铁一期工程总造价116亿，车站20座，里程22公里，将于2004 年建成。每公里造价5亿多元，估计投入营运后，共有19歹h 114节车厢，列车总长140 米，额定载客1920人，时速80公里，全天运营18个小时，实际发车间隔810分钟。2001年12月27日，深圳市规划委员会审议通过了深圳市轨道网10年规划。按 照该规划，未来9年，深圳市将投资328亿元，建设约为1

2、20公里长的轨道交通。深圳轨道交通近中期规划完成后，将缓解日益繁重的交通压力。目前深圳小汽车交圳市轨道交通规戈Ij (2000-2010)轨道近中期建设规划图；再做坏也东南沿海铁显市区干线 区域发用线通进展迅速，专家估计在上下班高峰时间，深圳道路系统很快就会全面饱与。深圳轨道 交通近中期规划完成后，深圳形成线路总长超过120公里的轨道网，初步形成结构比较 均衡的轨道网。深圳市民今后出行的便利程度将大大提高，深圳城市土地开发与商业繁 荣也将被极大带动。二、国内要紧城市地铁商业进展概述地铁为人们带来了舒适、方便与安全，它在建设的同时也制造了一些资源，地铁资 源的核心是上盖物业与地下商业。在建设地铁

3、站点的同时，统筹考虑上盖物业与地下商 业的开发，就能够形成以地铁站为中心的城市综合社区，成为物流与客流的集中地，这 样能够提高城市的土地与空间资源，并能够对地铁设施加以充分利用，最大程度舒缓地 面交通的压力，制造商机增进城市经济繁荣。地铁是一个固定资产投资的项目，地铁作为固定资产投资是比较大的，深圳地铁一 期投资是105亿元，按照政府的带定序数是1： 3,应该有3百多个亿的带动效益，假如 按照社会的投资效益，是1： 5,它应该带动5百多亿元的社会效益。在一期的建设当中， 对整个国民经济的带动不是十分突出，由于一期带动的项目是已经建成的区域，在已经 建成的区域里，带动关联的产业是十分的有限，对相

4、当的土地资源与房产资源已经出让 出去，是在地铁建成之前出让的，因此对项目的直接拉动不是十分明显。但是，未来的 地铁通过消费来带动经济增长的后劲潜力是非常大，因此房地产业在一期里面不可能能 产生整体的效益，但是在一期的零售上面可能回成为深圳进展一个亮点，因此商场今后 的经济效应是非常明显的。下面我们将对香港、上海与广州的地铁商业作一简介，以期对深圳新生的地铁商业 提供借鉴。香港地铁：香港地铁是世界上运营地铁最成功的城市，是世界上唯一盈利的地铁，盈利的原因 就是把地铁上盖物业与地下商业的价值充分的挖掘加以挖掘与升华。香港地铁年盈利27 个亿，其中有23个亿是从上盖物业与地下商业上获得，香港地铁赚钱

5、，不是地铁本身赚 钱，这就是香港在建地铁的同时，充分利用了地铁资源，也为他们带来效益。香港地铁 是上市的，上市的原因要紧是依靠上盖物业与地下商业。香港地铁有了上盖物业，有了 地下商业，才能盈利，盈利之后才能上市，上市之后，才能够用社会的资金建设地铁， 形成了一个运营地铁的良性循环，这就是香港盈利原因。地铁本身也要制造利润，地铁 要紧目的是增加客流，缓解地面交通压力，另外为了更好的促进地铁资源环境的优化能 力，地铁也需要商业化，它需要乘客做支撑，通过整合地铁站点上下、区间商业的商业 资源，一方面可为乘客带来生活上的便利，另一方面也可优化地铁综合社会环境，再者, 也可为地铁公司制造丰厚的利润空间。

6、香港地铁自1979年开始运作以来，早已成为香港人生活的一部分。地铁带来人流， 人流造就了 “时代广场”、“置地广场”、“太古广场”等一大批香港购物天堂。香港地铁物业旗下四大商场德福广场、青衣城、杏花新城与绿杨新村，尽管 位置并非位于黄金商业区，有的商场甚至位于远郊，但其商铺出租率却保持在100%的水 平，年租金收入达7亿港元。香港地铁商场能保持100%的出租率，笔者认为关键在于对市场研究透彻，定位清晰。 青衣城作为香港首个主题商场，以海洋为主题，所有的商铺均按海洋主题进行设计，概 念新颖，设计妥贴，轻易获取了广大香港市民的芳心。随后，德福广场与杏花新城分别 注入时尚阳光及浪漫欧陆为主题，成为香

7、港消费潮流。香港地铁上盖商业无一例外采取相同的做法：“只租不售”。这样做为的是拥有绝对 话事权，更有利于商场经营。香港很多开发商自进入地铁上盖商业投资开始，就将其定 位为长线投资，落成后商场每月的租金回报，只需高于同期的银行利率，利润就被认可。关于租户，香港地铁物业还引入了优质服务计划，即邀请顾客对租户进行服务评审， 每季度公布一次评分结果，评分较高的商户将在续约时给予好的位置，而评分低的客户 下次将不予续约，以达到商城物业、租客与顾客三赢的局面。香港地铁沿线的大型商场每到5至10年就会来一次完全的停业翻新，过时的项目被 操盘手毫不客气地清出场，再重新寻找一些代表潮流的商家进场经营。综上所述，

8、只租不售，统筹安排是香港地铁商业成功的关键。广州地铁：2001年广州地铁在商贸方面的收入是1200万元，2002年的商贸收入是1700万元,估计今年还将以20%-30%的幅度增长。随着地铁二号线的开通，广州地铁已经转变了原 先仅是市政工程的概念，逐步走向搭建商业物业利润的时代。从广州地铁公司有规划将连锁便利店、洗衣店与冲印店等引进二号线，到房地产商 开发楼盘上大打“地铁上盖物业”的概念，都在向人们透露地铁沿线物业潜在的无限商 机。“地铁商机”最好的诠释就是，地铁的开通会带来人流，充足的人流就直接解决了 商业选址需要考虑的客流量的问题。据统计，目前广州一号线的客流量达到18万人次， 刚开通的二号

9、线在元旦期间的客流量也有7. 2万人次。天河城与中华广场目前人流量的膨胀无不与地铁引发的人流有关。据统计，天河城 目前70%的客流量来自珠三角地区的消费者。而调查显示,这些消费者到达天河城的方式, 大多数是通过地铁。据地铁公司的报告，估计到2010年，仅三号线的日客流量达40万人次，整个广州 市轨道交通网的客流届时将达到每天180万人次。事实上“人流效应”带来的“收入效应”在广州地铁一号线中已有所表达。开发商 贸“大物业”的概念已进入了广州地铁公司进展的议程中。如在公园前站的人民广场开 发占地1万平方米的四层地下大型商场；在2号线与3号线交汇的客村站，开发一条大 型的地下商业步行街；在黄沙站，

10、计划与香港的与黄集团共同开发占地3. 2万平方米的 地下商厦。尽管地铁商业商机无限，但是假如不加以统筹运作，协调安排，只重视短期利益效 果，也会带来一定风险。来自广州中原地产的分析显示，广州一号线上的火车东战、公元前站、体育西站与 芳村站等地的商业经营就值得商榷。火车东站上盖商业物业要紧有中泰百盛、美食街与天誉花园的一、二期商铺。当初百 盛进驻中泰就是打着口岸经济概念，结果自2001年1月19日开业来，人流量并不如人 意。与此景况相同的，还有体育西路的天河服装皮具城、公元前站负二层的时尚在线与 中旅商业城等。如把百货公司建在火车站旁，一方面出站的顾客都急于回家，不能吸引过客，另一 方面，城里的

11、顾客又觉得到地铁总站太远，因此，在周围没有太多固定的居民消费群下, 中泰百盛很难搭建口岸经济的概念。而体育西路、公元前站与芳村站的商业也由于没有 明显的经营特色导致知名度不高，甚至有人提出公元前站的中旅商业城更适合进展酒店 而不是商业。据熟悉，当初广州兴建的地铁一号线完全属于政府的市政工程，要紧是为熟悉决交 通问题，并没有很好把铁线路与城市的商业布局结合起来。环市路就是明显的例子。在一号线地铁还没开通前，环市路是广州的集大量写字楼 位置与商业的CBD（中央商务区）中心。但是，随着地铁一号线开通，大量的人流流向了有 地铁达到的天河城、中华广场等地，而环市路由于地铁不通，交通不够方便等原因，CBD

12、 的地位逐步旁落。商业规划滞后，广州地铁一号线对地铁商业的规划远晚于地铁工程的完成。建成4 年的地铁一号线上，东山口、陈家祠地铁的商业物业也是去年才开始规划兴建。广州地铁公司已在2000年成立了广州地铁资源开发部,负责地铁附属资源开发利用， 并希望通过借鉴香港地铁的开发模式来解决地铁连年亏损的难题。据悉，投资122亿元 的地铁一号线运营3年后，每年的运营收入保持在1.8T. 9亿元，而运营成本却高达 2.2-2. 3亿元，仍未摆脱亏损的局面。目前，地铁一号线车站商铺出租率已达100%,药品、皮具、报刊、点心、冲印、洗 衣、银行等各类连锁经营遍布一号线的16个车站。地铁二号线车站内也已经进驻了便

13、利 店、洗衣店等连锁店铺。据悉，广州地铁正在申请获取地铁三号线上盖5万平方公里的 地块。要想好好利用地铁商业这个商机，关键是把握好外部因素与内部因素两方面。外部因素要紧是周围要有成熟的商业区做衬托。由于仅凭一家商场难以吸引到足够 多的人流与消费者。同时除地铁外，还必需有便利的地面公交体系，由于地面的公交体 系占据着公交体系80%以上的份额。而且，还务必有一个公众的活动空间环境。游、购、玩有机地结合起来，就可把所 不能吸纳的人流暂时引到周边去。内部原因是指商场的经营面积要大，要以特色经营吸引人流，塑造品牌保持人流， 并根据人们的消费心理及购物潮流来不断地调整自己。商场的经营面积必需足够大，一是能

14、够增加品种，另外则能够有足够的空间去容纳 消费者，为他们提供一个良好的购物环境。只有特色经营才可吸引到尽量多的人流，通 过塑造品牌保持人流。像地铁一号线上较成功的中华广场通过吉之岛、中华百货两大主力店来吸引人流， 同时，充分利用其紧邻陵园手机电讯一条街的优势，把手机电讯、数码产品的销售也吸 引到中华广场中来，形成了自己的特色。并利用靠近英雄广场及足球场的地理优势，每 逢有重大的足球赛事都把大屏幕摆到广场上来吸引顾客。比海地铁：上海在规划建造地铁之前就设计了用于商贸活动的空间，这在全国是领先的。1 9 9 3年8月，上海第一个地铁商业网点就落户在地铁一号线徐家汇站，当时一个2 5平 方米的店铺每

15、月租金约为2 7 O O元。地铁尚未开通，商场却已领先一步开始营业，面临的自然是惨淡经营，偌大的商城 里只有店老板们“独守空房”。1995年4月10日，地铁一号线全线通车，来“地 下小店”逛逛的人逐步多了起来，人气慢慢在地下聚积，这令那些无法坚持而中途退出 的店主们后悔不已。上海的“地铁经济”总算度过了漫长的“休眠期”。在上海地铁运营公司的运筹帷幄下，从1 9 9 6年开始，上海地下慢慢形成了上海 火车站、人民广场与徐家汇“三大商圈”。其中徐家汇商城最大，有七八千平方米，2 0 0多个商铺，人气最旺的人民广场则有“流行前线”、“香港名店街”、“迪美购物 中心”等多个连成一体的地下商场。在铁路枢

16、纽上海站，地铁运营公司将部分商场改做 旅馆，以习惯南来北往旅客的需要。徐家汇地下商场里一个营业员回忆说，在1 9 9 7 年生意的巅峰时期，周末客人多起来连上厕所的时间都没有，一个月下来最少也能净赚 2万多。1 9 9 7年7月1日，一号线向南延伸了 5. 2 5公里，达到2 1 . 3 5公里。1 9 9 9年9月2 0日，横跨黄浦江的地铁二号线投入试通车，与运行中的一号线构成上海地 下轨道交通的“十字”框架，总长3 7公里。一号线地下商铺的成功大大激励了投资者, 二号线正式运行后不久，沿线各大车站商场的经营场地就被租赁一空。据统计，从地铁 一号线开通至1 9 9 9年，沿线房价上升了 1 5%。风光了几年以后，上海“地铁经济”出现了下滑趋势。“拦路虎”居然是手机信号! 1 9 9 9年，手机开始在上海的年轻人中间普及，但地铁里的手机信号一直不好。一个 店主说，经