某地块限价房建设项目可研报告.docx

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1、某地块限价房建设项目可研报告限价房建设项目可行性研究报告陕西空港置业有限公司2012年9月第一章总论1Ll项目概况11.2研究结论与建议4第二章 项目建设的背景与必要性62.1 项目建设背景62.2 西安市房地产市场分析72.3 项目建设的必要性102.4 项目实施的可行性11第三章建设条件分析123.1 建设地址123.2 建设条件13第四章项目开发方案184.1 项目规模及建设内容184.2 开发方案19第五章 环境保护与安全卫生305.1 环境保护305.2 安全卫生31第六章节能326.1 节能根据326.2 节能措施32第七章 投资估算357.1 编制根据357.2 投资估算357.

2、3 项目筹资37第八章工程招投标与进度安排408.1 项目招投标有关政策规定408.2 项目招标方案418.3 进度安排42第九章财务评价439.1 基础数据439.2 评价指标439.3 评价结论43第十章 社会效益评价4510.1 社会影响分析4510.2 互适性分析46第十一章 风险分析4711.1 风险分析4711.2 风险操纵与计策48第十二章结论与建议501.1 1 结论501.2 2 建议50附图：总平面布置示意图；附表：1,全部投资现金流量表；2 .损益表；3 .销售收入与经营税金及附加表;4 .筹资计划表；5 .还款付息计划表。第一章总论Ll项目概况LLl项目名称空港新城空港

3、花园地块限价房建设项目1.1.2建设单位及建设背景(-)建设单位陕西空港置业有限公司(-)建设背景近年来，西咸新区高度重视保障性住房建设，充分利用国家关于保障 性住房的政策机遇，努力创新保障性住房建设、分配与管理运营模式，打 通不一致类型保障房之间分配、运营的一些制度障碍，充分将保障性住房 建设与农村征地拆迁与农民安置相结合，以人为本，加大各类公共服务设 施的建设。保障性住房建设是民生工程、进展工程，也是社会进步工程。 加快保障性住房建设，关于提升西咸新区综合配套能力、促进招商引资、 吸引人才与社会稳固具有重要意义，有利于促进农民进城、实现城乡一体 化与区域城镇化的协调进展。为了加快保障性住房

4、建设，把西咸新区打造 为推动关中地区城市集群的核心区，全面推进城镇化进展，陕西空港置业 有限公司提出了空港新城空港花园A地块限价房项目。1.1. 3建设地址本项目建设地址位于空港新城园区七路北侧，项目总用地面积约105663. 32平方米(含代征路18553. 20平方米)。图1一1 项目选址位置图图1一2 项目地块图LL4建设内容空港新城空港花园A地块限价房建设项目总用地面积约105663.32 平方米，规划总建筑面积约113190平方米。项目建设内容要紧包含：新 建36栋多层住宅楼、部分社区服务用房、部分沿街商业用房及1所幼儿 园，具体为：住宅建筑面积106435平方米，社区服务用房345

5、平方米， 商业用房4210平方米，幼儿园2200平方米。项目整体分为两期实施。一期规划总建筑面积约60870平方米，其中 住宅建筑面积57229平方米，社区服务用房245平方米，商业用房3396 平方米。二期规划总建筑面积约52320平方米，其中住宅建筑面积49206 平方米，社区服务用房100平方米，商业用房814平方米，幼儿园2200 平方米。表1-1 要紧技术经济指标表序号技术经济指标名称单位指标数据备注一期二期合计1总用地面积m261436. 0944227. 23105663. 32约合158. 49亩其中：净用地面积m248229. 0738881.0587110. 12代征道路面

6、积m213207. 025346. 1818553. 22总建筑面积m26087052320113190其中：地上建筑面积m26087052320113190地下建筑面积m20002. 1住宅m257229492061064352.2社区服务用房m22451003452.3商业用房m2339681442102.4幼儿园m20220022003建筑物占地面积m21155610134216904绿地面积m21446916194306635容积率1.261.351.306建筑密度23. 96%26. 06%24. 90%7绿地率30%42%35%序号技术经济指标名称单位指标数据备注一期二期合计8居住

7、户数户60647410809居住人数人1939151734563. 2人/户10停车位（地面停车位）个3202555751.1. 5投资估算及资金来源本项目开发建设投资约为29844. 78万元。本项H资金筹措方案拟定 为：自筹资金IlOOO万元，申请银行贷款8000万元，其余资金由预售收 入补充。1.1. 6财务结论本项目全部投资内部收益率为11.62%（税后），大于基准收益率10%o 项目累计所得税额为475. 41万元,项目的开发可为国家上缴可观的税收, 有利于国家财政收入的增加。从项目的财务评价数据来看，项目的实施从 财务上具有可行性。1. 2研究结论与建议1. 2.1研究结论在对本项

8、目概况总体把握的基础上，通过进行市场分析、费用估算、 资金筹措、财务评价、风险评价等深入分析，提出了规划设计有关建议。 综合以上意见，空港新城空港花园A地块限价商品房建设项目是可行的, 建成后将产生良好的经济效益与社会环境效益。L本项目财务效益较好。本项目税后全部投资内部收益率为1L 62%, 大于基准收益率；税后全部投资财务净现值为254.03万元；财务综合评价反映项目具有一定的盈利能力。2 .本项目作为限价商品房建设项目，符合国家大力推进保障性住房建 设的政策，政策环境良好，受房地产调控政策影响较小。3 .项目建设所需的水电、通讯、道路与交通等各方面条件较好，对项 目顺利实施非常有利。1.

9、2. 2建议L本项目建设投资大、建设周期长，有效合理利用资金、加快周转回 笼是本项目取得盈利的关键。因此建议项目建设单位在后期施工阶段加强 项目管理，在保证质量的前提下加快开发建设进度。2.项目地块距城区较远，目前周边环境较差，建议加强销售阶段的服 务工作，以取得良好的销售业绩。第二章项目建设的背景与必要性2.1项目建设背景近年来，随着国家经济的快速进展，全国范围内住房价格迅速攀升, 广大普通民众的购房压力越来越大，住房问题日渐成为社会焦点。俗话说 “安居才能乐业”，住房是城市归属感的要紧来源之一，居住问题不解决, 其它如子女教育、社会保障、精神文化生活等都无从谈起，因此住房问题 是重要的民生

10、问题。限价商品房作为政府从供给面入手实施住房保障的一种方式,是由政 府在土地供应阶段就限套型、限房价，使用竞地价、竞房价的方法，以招 标形式确定开发建设单位，由其建设的“限套型、限房价”商品住房。限 价商品房要紧供给对象是城市广大中低收入人群与广大新就业职工。目前，西安市房地产建设正处于稳步进展阶段，尽管受国家调控房地 产政策影响，房价涨势有所减缓，但与广大普通市民的收入相比，房价依 然攀高。根据调查2012年2季度西安普通住宅类物业成交价格约在6761 元/平方米，普通市民购房仍有一定难度。因此，积极推进保障性住房建 设，加大限价商品房、经济适用房、公共租赁住房、廉租住房的市场供应, 成为当

11、前平抑房价的有效手段，同时也是解决低收入阶层住房问题的迫切 要求。本项目正是在这样的大背景下提出来的。2. 2西安市房地产市场分析2. 2.1商品房供应市场在国内宏观经济增长下滑、欧债危机等大环境影响下，个人住房按揭 贷款的发放周期缩短，久违的房贷利率折扣再现楼市等利好的促动，使得 饱受政策调控压力的房地产市场仿佛又看到了回暖的曙光,房产市场供应 方又重拾起了信心，西安楼市投资额及供应量在2012年2季度得到了增 长。据统计，2012年2季度西安商品房市场各供应指标均呈现出大幅上 扬之势，环比值均超过五成，其中，季度投资额更是剧增94. 35%。表2-1 西安市2012年1季度、2012年2季

12、度商品房市场总体供应情况对比表时间投资额（亿元）施工面积（Itf）竣工面积（Itf）新开工面积（Itf）2012年1季度4619782158742196283620527312012年2季度897852367596331857523269744环比94. 35%70. 28%62. 30%59. 29%同比54. 22%13. 39%0. 30%6. 79%从2季度各月西安楼市供应市场的情况来看,随着楼市“金三银四红 五”的到来，房企推货量开始放大，西安房地产信息网数据研究中心数据 显示：2012年2季度，西安商品房月度批售面积始终处于百万平米以上 的高位，月均达169.4万平米，相比2011

13、年2季度月均92. 32万平米增 长83.49虬 而从2012年整个上半年的情况来看，除1、2月受春节因素 影响批售面积急速下滑外，3-6月商品房批售面积得到了爆棚式的增长， 月度批售量保持高位运行，其中3月更是达到2009年以来批售面积的第二高值。西安房地产信息网数据研究中心数据显示：2012年6月，西 安商品房累计新批预售面积共821.1万平米，相比2011年同期上涨 43. 97%o100000016000014001200800e新开工面积竣工面积施工面稹l0-70005r. - - 500000900000800060000060000003000004002000200100000

14、0121棚斓11.4棚斓 m淘11.2例河11.1棚滴10.4 林a1。.蟠W 102榔同图2-1西安商品房各季度施工、竣工、新开工面积对比情况2. 2.2商品房销售市场从销售市场的表现来看，随着3月楼市促销的全面铺开，刚需购买力 渐融，买方市场活跃指数上升，2季度西安商品房成交量较1季度呈大幅 上扬之势。2012年2季度，西安商品房市场成交面积为311.56万平米， 环比上涨78. 39%,同比上涨20. 43%,同时，2012年1-6月，西安商品房 累计销售面积486. 22万平米，环比下滑18. 24%o表2-2 西安市2012年1季度、2012年2季度商品房市场总体销售情况对比表时间翔黄回积(m2)车位/地下室普通住宅商业办公别墅商品房面积 5) 时间车位/地下室普通住宅商业办公别墅商品房2012年1季度47682. 651357006244017.