某地区商铺市场分析.docx

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1、某地区商铺市场分析一直以来，东山区凭借本身特殊的区位、环境、文化、教育、人才等方 面的优势，吸引了大量人流、资金流、商品流、信息流，成为资金密集、 商贸服务发达的宝地。东山区已成为广州市经济活动最活跃、经济特点 鲜明的城区之一。在高级商务、信息服务、商贸旅游、专业购物等方面 形成了自己特殊的产业与区域优势。（一）分布特征通过多年的进展，目前东山区商贸经济基本形成以海印、环市东、 英雄广场及农林下路、龟岗四大商业板块为主体的进展格局：海印商贸区位于海印桥的北面，通过近十年的进展，已从最初单一 的海印电器专业市场进展成为以家用电器为龙头，以电脑软、硬件设施、 办公设备、通讯产品、摄影音响器材、毛线

2、布料、二手商品交易、图书 批发等为依托，拥有22个各类专业市场，以海印品牌为标志的多元 化商贸区，该地区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额的一半， 居龙头地位，其中家用电器专业市场的销售多年来在广州市同类市场中 独占鳌头。环市东商贸区位于广州市繁华的环市东路地段，由友谊商店、白云 宾馆、花园酒店、假日酒店、世贸中心、国际大厦、电子大厦、远洋宾 馆、东山广场等18家高中档宾馆、写字楼与新大新、麦当劳等数十家 中外著名商家构成，是广州市著名的高级商务、高档购物区之一，被誉 为广州的尖东，也是东山区税收的三大基地之一。该地区集中了众多 的大型商业、贸易企业及饮食业，年营业额2000万元以上的批发

3、企业, 不管是数量还是营业额都占全区同类企业总量的一半以上，区位优势十 分突出。而上规模、上档次的饮食业，包含有新荔枝湾电子大厦分店、 花城酒家、利苑酒家等企业有12家，占全区同类餐饮业总量的1/3强, 年营业额占全区同类企业总量的一半以上。英雄广场商贸区位于中山三路英雄广场地段，要紧由中华广场、流 行前线地下商城、东川名店运动城、陵园西通讯专业市场、东较场摩托 车配件专业市场等构成，已初现大型综合商贸区的雏形，吸引力逐步增 强，该地区2003年商品销售额已超过5亿元，保持两位数的良好增长 势头。农林下路、署前路、龟岗商业街通过近年的悉心培养，商业氛围、 经营档次、购物环境等都有了很大的改善，

4、其中农林下路商业街被广州 市政府确认为继上下九、北京路商业街后第三条商业街，现已进展成为 以广州王府井百货大楼为龙头，各类专卖商店云集的广州第三大商业 街。署前路、龟岗商业街在三年一中变中，地段内的特色楼宇经修茸 整饰一新，形成了以东山百货大楼为龙头，具有东山传统特色的新兴商业街。该地区要紧以百货、服装与鞋类居多，年营业额已超过7亿元。（二）供求特征东山区商铺市场1998年至2004年上半年的批出量为19.75万平 方米，占全市（原八区）批出量的7.510%o与其他各区相比，东山区的 商铺供应量明显偏低，这与东山区的行政面积较小、商业土地供应量有 限有着直接的关系。同时，90年代中期房地产开发

5、热潮中，很多地理 位置优越的商用物业因各类缘由变成烂尾楼，使东山区具良好商业开发 的路段更为缺乏。2003年,东山区新增在售的商铺仅有海印盛贤纺织（布 艺）城，供应量的减少使原有商铺物业成为关注焦点，迅速消化存量商 铺成为近期的首要目标。04年上半年东山区更鲜有新商铺上市。东山区商铺市场1998年至2004年上半年的成交量为25.14万平 方米，占全市（原八区）成交量的11.33%。商铺市场的供应量与成交量 基本持平反映了东山区的商业氛围浓厚，成交活跃，带动了二手市场也 非常红火。2001年至2003年二手商铺成交面积为9.01万平方米，占 同期一手商铺成交量的35.84%o（三）价格特征东山

6、区作为广州市的经济、贸易中心区，其商铺价格一直高于全市 的平均价格。1998-2004年上半年，东山区商铺成交均价为18439元/ 平方米，高出全市原八区的12556元/平方米500多元。2003年由于较 多大宗的商用物业整体低价转让，导致商铺成交均价降至8281元/平方 米，低于全市平均售价，如位于水荫路的雅景花园14层商铺共IOoOO 平方米以首层12000元/平方米、其余3400元/平方米的超笋价格整 体转让；寺右新马路临街物业二层商铺3700平方米以250万整体转让 给东华实业，均价仅为675.7元/平方米。但其商业中心的地位并未受 到影响，新建大型商场仍然热销。据调查显示，东山区商铺

7、的平均租赁价格亦处于全市中高水平，不 一致地段的商铺租金参次较大。根据东山区进展，目前该区域的商业环 境可分为四大板块。各板块尽管经营重点与商业结构不一致，但租金水 平却相当平衡。大型综合商场首层或者中心地段一线临街商铺的租金普 遍在300元/平方米月以上，位置较佳的甚至能够上千元，如中山三路 的中华广场、淘金路的丽柏广场等。而地理位置居于二线的商铺租金水 平与一线商铺相比明显有一大截差距，如位于福今路内巷的商铺平均租 金为50元/平方米月；同处于东山商贸中心区的淘金路，淘金南路临 街铺的租金与丽柏广场有着天壤之别，仅150元/平方米月。（四）综合商场漩涡效应作为商业进展的领头羊，综合商场的兴

8、起，除了对原有商业格局 造成冲击外，更重要的是带来了新的经营理念与特色，与传统方式进行 良性竞争。综合商场凭其地段优势与超大规模制造出明显的漩涡效 应，在带来汹涌人流的同时，也带来巨大的商业空间，拉动商业中心 内外的商铺租金一路飕升，租金回报十分喜人。中山三路通过路段扩阔后遗失了一大批年代已久的老字号店铺，中 华广场等商业物业肩负起维系该路段商业氛围的重担，租金水平也一路 上升。目前，中华广场首层通常铺位的租金为700元/平方米月；二 层为550元/平方米月；三层为400元/平方米月；四层为200元 /平方米月。流行前线因有烈士陵园地铁站之利，通常铺位租金也达 600元/平方米月；金帝濠老鼠街

9、尽管已经多次转手，目前三层的铺 租亦高达650元/平方米月。以上三个大场，在地理位置上构成了一 个三角形。（五）专业市场东山区通过多年的商业进展与文化沉淀，现已形成多个独具特色的 专业市场：海印电器市场位于海印桥的北面，通过近十年的进展，已从最初单 一的海印电器专业市场进展成为以家用电器为龙头，以电脑软、硬件设施、办公设备、通讯产品、摄影音响器材、毛线布料、二手商品交易、 图书批发等为依托，拥有22个各类专业市场，以海印品牌为标志的 多元化商贸区，该地区专业市场全年成交额占全区专业市场成交额的一 半，居龙头地位，其中家用电器专业市场的销售多年来在广州市同类市 场中独占鳌头。陵园西电信通讯市场开

10、发于9 O年代初，位于陵园西路、中山三路、 较场西路北端三个要紧路段。以新帝豪电子城、陵园西通讯城、广信通 讯连锁有限公司等几家大型商城为龙头，经营业户10OO多户，要紧 经营手机、BP机及各类通讯摄影器材，目前是广州市最大的通讯器材 专业市场。较场西摩托车零配件市场地处较场西、东华西与体育场四周等路 段，由街道协同35 I 8工厂拆围墙引入摩托车商户经营进展至今，经营 业户约1 0 0 0户，是华南地区最早开办的较大型摩托车配件市场。仰忠街精品市场开发于1983年，分布于仰忠街、青云直街、天马 巷等地段。拥有档位3 6 0多个，要紧经营女士饰物与化妆品。因治理 整顿火灾隐患，于2000年搬迁

11、至珠光街万福花园空置工地。文德路文化旅游一条街具有悠久的历史渊源，以经营装饰书画、文 化精品、文房四宝为主。市场既有广州三多轩、粤雅斋等老字号，也 有现代装饰书画精品店，具有很浓的文化气息与较高的旅游开发价值。文德路现有大塘街统一开发的书画廊与其他档口18 5间，文明路段档 口 20间。作为广州的发源地，越秀区拥有2000多年的文化积淀，同时也拥有广 州市最旺的人气、最繁华的街市、最快捷的信息与最便利的交通，被誉 为璀璨明珠，黄金宝地。从越秀山的中山纪念碑到海珠广场珠江边的 这条城市传统中轴线，使越秀区形成了经久不衰的商贸中心地位。（一）分布特征越秀区为全市十区域面积最小的一个区，其商业网点分

12、布也较集 中，以北京路为商业龙头，向中山路（四路、五路、六路）、一德路、文 明路、解放路、大南路等路段扩散，形成高级综合商场、步行街商铺与 专业市场临街商铺并存的局面。北京路步行街，这条全国最早的步行街位于越秀区，全长1200米。 据有关资料显示，北京路共有298家临街商铺，其中步行街上有183 家，商业利用率高达100%。优越的地理位置与密集的人流量，让北京 路步行街商铺成为众多品牌专卖店的至爱，如耐克、阿迪达斯、苹果、 莱尔斯丹、鳄鱼恤、堡狮龙、佐丹奴、班尼路、G2000麦当劳、肯德 基等各类国际品牌专卖店、连锁店多达108家。越秀区的北京路步行街远近闻名，而越秀区的综合商场，大都围绕 着

13、北京路而分布：新大新与广百（广百新翼）一南一北镇守北京路，马 上交会使用的北京大厦裙楼商场、光明广场与在建中的明盛广场亦紧挨 北京路，而亿安广场与北京华联购物中心（中旅商业城）所在地段亦形成 购物热点场所。除步行街与综合商场以外，越秀区的专业市场亦经营得有声有色， 一德路干果海味市场、食品、文具玩具精品市场，主营古董、字画、工 艺美术品的文德北路文化专业街，还有大新路的鞋类批发市场都是历史 悠久的专业市场。（二）供求特征越秀区商铺市场1998年至2002年的批出量为14.49万平方米， 占全市（原八区）批出量的6.82%,仅次于芳村、黄埔两区。作为广州市 文化、商业的发源地，越秀区已形成繁华的

14、商业区域，可供开发的商业 用地有限；同时，越秀区的行政面积仅有8.9万平方米公里，这也导致 了近年越秀区的商铺供应量较少、可进展面积空间缺乏的状况。2003 年，越秀区新增在售的商铺有名盛广场、广百新翼玩具城、光明广场等。越秀区商铺市场1998年至2003年的成交量为20.16万平方米，与全市（原八区）成交量的9.81%o商铺市场的供应量与成交量基本持平 反映了越秀区的商业氛围浓厚，成交活跃，同时带动了二手市场也非常 红火。2001年至2003年二手商铺成交面积为6.89万平方米，占同期 一手商铺成交量的92.4%,与一手交易基本持平。（三）价格特征从广州市房管局取得的数据显示（见下表），19

15、98-2004年上半年， 越秀区商铺成交均价为21163元/平方米，高出全市原八区的12556元 /平方米将近IOoO元，位居全市成交价格榜首，越秀区的商业优势地位 凸显无疑。据调查显示，越秀区商铺的平均租赁价格亦处于全市高等水平：北 京路是广州市最繁华的商业中心，其临街商铺的租金成为全市商铺不可 逾越的峰线，平均首层商铺的租金在IOOO元/平方米以上，位置较好的 每平方米在20003000元之间，目前正在经营的广百新翼负一、负二层 的租金为200-300元/平方米月。一德路沿江路的干果海味玩具精 品一条街与酒吧街商圈的商铺越来越衿贵，一德路的海味专业市场中， 租售价最高的是山海城，其首层的销

16、售售均价为8.8万元/平方米（以建 筑面积计算），租赁价为800-900元/m2,其次为海中宝专业市场，其 首层的租售价分别是8万元/m2与530元/m2。流花地区是全国最大规 模的时装批发集散地，共有14家大型服装批发市场，拥有20多万平方 米的室内营业面积，汇聚了服装经营商户1万多家。由于交通便利，服 装品种多，每日客流量达20万人次以上，货流量达40多吨，年成交额 愈100亿元以上。（四）商业步行街作为广州市第一条全天候的商业步行街，北京路是广州市最繁华的 商业中心。这里有近千家商店，不仅汇合了广州百货大厦、新大新商场 等大型百货商厦，更吸引了莱尔斯丹、卡佛莲、皮匠世家等著名的服装、 皮具品牌专卖店在此驻足，是广州商铺最密集、人流最集中的商业街， 素有广州的黄金商圈之称。据熟悉，北京路日均人流量达30万