构建某二手房指数系统的思路和操作步骤.docx

《构建某二手房指数系统的思路和操作步骤.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《构建某二手房指数系统的思路和操作步骤.docx（55页珍藏版）》请在第一文库网上搜索。

1、构建某二手房指数系统的思路和操作步骤中文摘要I英文摘要II111.1 研究背景11.1.1 北京二手房市场运行态势分析11.1.2 北京市二手房进展存在的要紧问题41.1.3 京、沪两地二手房市场对比分析51.2 建立北京二手房指数的分析研究内容71.3 建立北京二手房指数的理论与实践意义81.4 文献综述及评价91.4.1 房地产指数91.4.2 二手房指数进展概况121.5 本文的研究方法142北京二手房指数的建立162.1 指数理论基础162.1.1 指数的性质162.1.2 指数的作用162.1.3 指数的分类172.1.4 指数编制的基本问题182.1.5 指数的计算方法182.2

2、房地产价格指数编制的理论模型192.3 北京二手房指数的构建222.3.1 编制北京二手房指数的技术路线222.3.2 编制北京二手房指数的模型选择233建立北京二手房价格指数中几个核心问题的细究263.1 采样区域划分及采样点的选择263.2 采样区域内标准房”选择273.3 基期的确定283.4 价格的提取及测算293.5 指数的计算323.6 几个注意事项:334北京市二手房价格指数的模拟344.1 模拟的范围及方法.344.2 模拟步骤344.3 结论395北京二手房景气指数的构建415.1 房地产预警系统基本原理415.1.1 房地产周期415.2 北京二手房预警系统设计435.2.

3、1 系统简介435.2.2 影响二手房市场的要紧指标435.2.3 综合指数计算方法的选择455.3 北乐市二手房景气指数编制流程465.3.1 指标的选择465.3.2 指标数据库及数据调整475.3.3 消除量纲影响475.3.4 权数的确定475.3.5 确定基准对比时期485.3.6 3.6季IJ与)I格因素整.485.3.7 计算数学模型选择485.4 北京二手房景气指数”的预期作用496结论与展望50致谢51参考文献521绪论1.1 研究背景在国外比较成熟的房地产市场，存量房交易量，即二手房交易量占整个房地产交易量的80%左右，远远超过增量房的交易。二手房是房地产市场重要构成部分，

4、供给与需求极为分散是其最大特点。同时，二手房是衔接房地产梯级消费的重要环节，关于盘活存量房产，重新配置房地产资源，满足人们多元化的住宅需求，关于促进整个房地产一、二、三级市场的联动与良性循环起到非常重要的作用。北京市二手房起步较晚，市场尚不是很成熟。相比较，上海二手房交易已进展较为成熟，成交量与新建商品房持平，占据了房地产市场的半壁江山，且上海市成立有专门的二手房指数办公室，目前定期公布二手房指数报告，关于提高市场运行效率，指导消费起到良好的作用。反观北京市二手房市场，其快速的进展使得二手房指数的研究与公布已经成为市场的呼唤，历史的必定。在这个大背景下，本文关于北京市二手房指数体系做了较为深入

5、的研究，提出了构建北京市二手房指数的思路与具体操作方法。另外，本文研究的二手房指已由北京市房屋土地管理局颁发房屋所有权的有效证件，可在房地产三级市场流通，卖房人具有完全处置权的房屋，同时本文研究的重点落脚在交易量大、对社会生活影响重大的二手住宅市场。1.1.1 北京二手房市场运行态势分析北京市二手房市场的放开可追溯至1999年10月7日，北京市政府以40号令公布了北京市已购公有住房与经济适用住房上市出售管理办法，办法的公布施行，标志着北京市住房二级市场开始启动。2002年北京二手房成交量只有8000套，到2003年成交量达到2万套，增幅达150%,但成交量水平也仅与1997年的上海二手房相当。

6、结合现有成交数据与趋势预测，预期2004年北京市二手房成交量将达到5万套左右，未来五年将达到进展较为成熟的上海二手房市场的水平每年十几万套的成交量。北京的二手房市场正处于快速进展阶段，考虑到北京约有2.2亿平方米的存量房市场（约260万套，其中商品房8000万平方米，80万套；公房约1.4亿平方米，160-200万套，理论上均有交易的可能性，因此北京的二手房市场潜力巨大。1、成交量高速平稳增长，市场交易日趋活跃北京市二手房自1999年底放开以来，成交量高速增长，2000年成交约I1Oo套，2004年有望成交量突破5万套，比2000年增长约44倍，比去年翻一番多。自2000年开始，历年相比前一年

7、的增长速度分别为354%、60%、163%、138%。具体成交情况见下图:北京市二手房历年成交量注：由于1999年底北京二手房市场刚放开，成交量忽略，2004年成交量为根据现有数据预测，资料来源于北京房地产信息网及有关网站。2、价格小幅波动，与新建商品房相比价格优势明显根据2003年8月至2004年8月统计资料显示，北京市二手房均价呈季节性小幅波动的趋势，平均价格为3213元/平方米，总体走势比较平稳，说明市场交易状况良好。相比较而言，新建商品房进入2004年，平均售价一直呈下降趋势，反映出房地产二级市场有饱与的趋势,平均价格为5446元/平方米。可见，北京市二手房价格仅为新建商品房的59%,

8、价格优势非常明显。注：资料来源于北京房地产信息网及有关网站，新建商品房包含经济适用房，且包含现房与预售房。3、己购公房是主导力量，但二手房商品房比重在增大自北京市二手房起步，再上市房（包含二次转让的已购公房与经济适用房）一直是二手房市场的主导力量，如2003年第一季度，再上市公房成交2133套，占72%；存量房中的二手商品房（空置或者二手商品房）只有820套，占28%o2004年1月份，再上市房成交1390套，占二手房成父量的54.5%,而存量房中的二手商品房成交1158套,占至IJ45.5%。从下表也能够看出，二手商品房的比重有增大的趋势。从上海的二手房交易，已购公房的交易面积通常占总二手房

9、交易的25%左右，已购公房成交的套数仅占存量房交易套数的40%左右，因此上海二手房交易量中二手商品房的份量较重，而北京目前的状况跟上海恰恰相反，已购公房的成交量占60%左右，说明北京的房地产二、三级市场还未形成良性互动，而这取决于房地产新开发量与市场需求的饱与情况。4、央产房放量速度加快，潜力巨大央产房是北京市特有，指中央在京直属单位已购公有住房，总量约有5000万平方米，60多万套左右。2003年10月8日，央产房同意上市交易，引起业内外人士的广泛关注，整个10月份成交10余套，至11月有91套央产房通过审查。2004年春节过后，随着央产单位建立职工住房档案的提速与自身品质得到越来越多购房者

10、认可，央产房上市交易日渐活跃，至2月3日，有496套通过审核，截止3月31日,交易大厅盖章通过的央产房已达到1000套，成交368套，截至7月27日上市达2341套，成交1128套；至8月31日，上市2751套，成交1323套。从下表也能够明显看出，央产房的上市量在不断攀升的，成交量约为上市量的一半。毫无疑问，央产房60万套的巨大市场容量，其大量上市必将对北京二手房市场形成巨大的推动作用。央产房上市及交易情况1.1.21.1.3 北京市二手房进展存在的要紧问题北京二手房市场近两年进展迅猛，政府有关主管部门、各大房地产经纪公司、研究机构群策群力，致力于北京市二手房的健康进展，但纵观北京二手房市场

11、还很不成熟与完善，笔者认为要紧存在下列几个方面的问题：1、供求比例失衡自北京二手房市场开放以来，一直处于卖方市场，需求大大多于供给。要紧由于公房上市交易有层层障碍，供给难以放量，另外，房地产二级市场尚未饱与，流通的二手商品房较少。从需求角度，二手房由于户型小，低总价，区位相对优势，受到广大中低收入家庭的偏好。据统计，2003年北京二手房市场的供需比例大约为1：8,2004年上半年有所下降，在1：5左右。2、公房上市存在瓶颈，大量上市有难度首先，北京的可售公房总量约为200万套左右，但扣除数量较多的军产、央产房，其余可上市交易的已购公房仅为50万套左右。2003年10月，随着总量约80万套的央产

12、房同意上市交易，北京市已购公房再上市的供给量有望得到改观。其次，由于很多公房没有产权证、再上市交易务必通过原产权单位同意、盖章，与交易过程中烦多的手续，也增加了公房再上市交易的难度。3、消费者尚未形成梯级置业升级的观念消费者受“买新不买旧”、“购房一步到位等传统置业观念束缚，购房首选新建商品房，尚未形成“先旧后新，先小后大，先低档后高档”的理性梯级置业升级观念，对二手房缺乏足够的认知。人们消费观念不改变，缺乏需求的拉动，北京二手房市场很难放量，房地产二、三级市场无法实现良性互动。4、中介服务机构水平有待进一步提高据有关统计，截至2004年3月，据不完全统计，北京房地产中介公司总共有6000家，

13、而有资质的中介在1500到1600家左右，真正算得上有一定规模的公司也就十几家，其中，不乏像我爱我家、顺驰、链家等大型正规中介，也存在很多“皮包”公司，甚至黑中介，2002年至2004年相继发生的“恒基无限事件”、“坚石事件”、”立天基业事件”,不断使北京房地产中介行业遭遇诚信危机。房地产中介机构在加强行业自律的同时，政府有关主管部门应做好监管工作，加大惩治力度，维持公平、公正的市场秩序。5、交易透明度不高，运行效率低下目前，北京的二手房交易存在严重信息不对称的问题，交易双方对市场价格没有很好的把握，而很多房地产中介不让买卖双方见面或者采取现金收购的方式，从中赚取差价。交易双方由于缺乏大量的市

14、场交易信息作为参考根据，对房屋价值的认识不够客观，仅仅依靠评估所产生的价格又存在相当主观的成份，同时，交易执行细则的不完善，手续复杂，限制较多，交易成本较高，均导致了整个二手房市场运行效率不高。因此，北京市有必要借鉴上海的成功经验，由权威机构定期公布北京二手房指数与区域成交价格，增强信息透明度，指导二手房市场交易。6、出租市场的高回报率，阻碍了二手房流通截至2003年底，北京有409万的流淌人口，房屋租赁市场需求旺盛，通常情况，房屋出租的年投资回报率通常在7-8%左右，因此，房主若不是短期内急需大笔资金，往往会选择将闲置房屋出租而不是出售，一定程度上减少了二手房源供给，阻碍了房屋进入三级市场流

15、通。1.1.4 京、沪两地二手房市场对比分析衡量一个城市的房地产市场是否成熟的要紧标志，就是看其二手房市场是否成熟。2003年统计数据显示，北京二手房交易量仅为上海的30%,但北京与上海不管从人口、GDP、新建商品房交易量等各方面总量相当，城市历史比上海多600年，城市面积也是上海的近一倍,存量房数量也高于上海，这说明北京二手房市场进展明显滞后，同时,也说明北京的二手房市场有很大的进展空间。北京、上海二手房具体成交情况比较见下图：2003年北京市国民经济与社会进展统计公报，北京市统计局，2004.3.30据上海全市公有住房出售情况统计显示，至2002年年底为止，全市已累计出售公有住房153.5万套，建筑面积