最高法案例：车位虽不属于住宅但具有保障居住权益的属性即便车位被抵押亦可排除强制执行.docx

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1、最高法案例：车位虽不属于住宅，但具有保障居住权益 的属性，即便车位被抵押，亦可排除强制执行【裁判要旨】L车位虽不属于住宅，但依法属于满足业主住宅需要的必 要设施，属于商品房所提供居住功能的必要延伸和拓展。车位使用权与业 主居住权密切相关，具有满足居民基本生活需要的属性。对小区业主而言， 一定数量的车位、车库的配备，是与其居住权密切相关的一种生活利益， 该利益应当受到法律保护。2.享有车位抵押权的银行，具有对抗第三人的效 力，但购房人在抵押之前已经实际占有车位，并支付全部价款，且对未办 理产权登记无过错。而银行在后设定抵押权时未尽到必要注意义务，存在 过错。综合考虑上述因素，购房人的权利具有优先

2、保护的必要。故可以认 定购房人对车位享有排除银行抵押权的执行的合法权益。中华人民共和国最高人民法院民 事判决书（2022 ）最高法民终86号上诉人（原审被告、案外人）：张若曦，女，汉族，住广东省广州市黄埔 区。委托诉讼代理人：郭玉臣，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告、申请执行人）：甘肃银行股份有限公司兰州市中央 广场支行，住所地甘肃省兰州市城关区酒泉路437-451号。负责人：蒲玉红，该支行负责人。委托诉讼代理人：赵春梅，甘肃银行股份有限公司公司律师。委托诉讼代理人：展之宽，甘肃银行股份有限公司员工。 原审第三人（被执行人）：广州华骏实业有限公司，住所地广东省广州市 天河区天河

3、北路559号2304房自编E02o法定代表人：钟冠业，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘洪涛，该公司员工。上诉人张若曦因与被上诉人甘肃银行股份有限公司兰州市中央广场支 行（以下简称甘肃银行中央广场支行）及原审第三人广州华骏实业有限公 司（以下简称华骏公司）申请执行人执行异议之诉一案不服甘肃省高级人 民法院（2021 ）甘民初23号民事判决,向本院提起上诉。本院于2022年 3月1日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人张若曦的委托 诉讼代理人郭玉臣、被上诉人甘肃银行中央广场支行的委托诉讼代理人赵 春梅，原审第三人华骏公司的委托诉讼代理人刘洪涛到庭参加诉讼。本案 现已审理终结。张若曦上诉

4、请求：L判令撤销甘肃省高级人民法院作出的（2021 ）甘民 初23号民事判决书，依法改判或发回重审。2.判令被上诉人承担一审、二 审的诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。含 担保物权的执行也属于金钱债权执行，一审法院在无法律法规明确规定的 情况下认为适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复件若干问 题的规定第二十八条的前提是在金钱债权的执行中对无优先受偿权不动 产的审查规则，认定事实不清、适用法律错误。而且依据全国法院民商 事审判工作会议纪要（法2019】254号）第127条规定,金钱债权执 行中，商品房消费者之外的一般买受人对登记在被执行人名下的不动产提 出异议，请

5、求排除执行的，符合最高人民法院关于人民法院办理执行异 议和复件若干问题的规定第二十八条规定的依法予以支持。张若曦系商 品房消费者之外的一般买受者，且提出的执行异议完全满足最高人民法 院关于人民法院办理执行异议和复件若干问题的规定第二十八条的条件， 张若曦对执行标的享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。甘肃银行中央广场支行辩称，甘肃银行中央广场支行根据与华骏公司签 订的抵押合同、办理的抵押登记以及法院生效判决，主张对案涉抵押车位 行使优先受偿权符合法律规定，张若曦作为车位买受人提出排除甘肃银行 中央广场支行申请执行的理由不成立。首先，根据最高人民法院关于人 民法院办理执行异议和复议若干问题的规

6、定第二十七条规定，甘肃银行 中央广场支行对案涉车位的抵押权已依法设定且有生效法律文书对此予以 确认，甘肃银行中央广场支行有权通过拍卖、变卖方式行使优先受偿权。 适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定 第二十七条但书规定的，仅有中华人民共和国民法典（以下简称民法 典）第八百零七条和最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的 批复（法释（2002） 16号）规定的工程价款优先受偿权和”商品房 消费者优先权。而案涉争议标的为车位，非商品房，张若曦亦非因购买 商品房后以商品房消费者的身份提出执行异议，不适用最高人民法院关 于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定第二十七条但书

7、条款。 其次，张若曦以其属于最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议 若干问题的规定第二十八条规定的买受人，主张排除甘肃银行中央广场 支行因基于金钱债权申请执行案涉标的车位的理由不成立。最高人 民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定第二十八条规 定的金钱债权申请执行人不包括抵押权人。本案中，案涉车位上已经存在 抵押权，且已经生效判决确认，即便张若曦符合最高人民法院关于人民 法院办理执行异议和复议若干问题的规定第二十八条的要件，亦不能排 除甘肃银行中央广场支行所依法享有的抵押权。再次，张若曦在购买车位 时，案涉车位上已经存在在先的抵押权，即属于抵押权利存续期间的买卖 行为，且张若曦

8、明知案涉车位存在抵押的情况下仍然购买，应当知道存在 不能过户的风险，即使案涉车位买卖时尚未抵押给甘肃银行中央广场支行， 也存在“一位二卖或者再次被抵押给第三人的风险。最后，张若曦签订 买卖合同后，既未按照合同约定进行网签备案登记，也未向公证机关申请 公证，属于自甘风险的买卖行为。甘肃银行中央广场支行对案涉抵押物已 履行尽职调查义务，签订抵押合同及办理抵押登记均不存在过错。原审第三人华骏公司未就本案陈述意见。甘肃银行中央广场支行向一审法院起诉请求：L继续许可执行华骏公司 名下位于广州市天河区XX路XX号XX层XX号车位，面积12.74 f,产权证 号为粤（2015 ）广州市不动产权第OXXO号，

9、他项权证号为粤（2016 ）广 州市不动产权证明02005277号,并对拍卖价款优先受偿；2.本案诉讼费 用由张若曦承担。一审法院认定事实：2016年6月17日，张若曦与华骏公司签订裕 富车位认购书，合同约定张若曦认购华骏公司开发的位于广州市天河区X X路XX号XX层XX号车位,认购书约定：一、付款方式：张若曦同意按一 次性付款，认购价格387368元，张若曦于签署认购书时交付定金50000 元，认购款337318元整须于2016年6月24日前付清（已扣除定金）。 综合费用：按国家规定应由张若曦负担的综合费用，须于签订商品房买 卖合同时交清。二、买卖条款：除定金外，上述楼款项请以银行支票或 存

10、折转账方式支付，张若曦须提前划账以便能顺利按所列日期办理交楼款 手续和签署商品房买卖合同，在张若曦交清楼款及第一条所列的有关 综合费用时，双方签署商品房买卖合同，双方还约定了签订商品房 买卖合同的地点、定金不予退还的情形、更改认购书以及如该车位在出 售时处于银行抵押状态时的处理等事项。2016年8月31日，华骏公司向 张若曦开具金额为368000元的广东增值税普通发票，并备注了案涉车位 的具体信息。2016年7月4日，原甘肃银行股份有限公司兰州市兴陇支行（以下简 称甘肃银行兴陇支行）与华骏公司签订编号为2016071200000936的最 高额抵押合同，约定将华骏公司位于广州市天河区的房屋及车

11、位为广州 百嘉信集团有限公司（以下简称百嘉信公司）在甘肃银行兴陇支行所办理 授信业务，在本金不超过299893000元，总额不超过599786000元的限 额内提供最高额抵押担保。华骏公司位于广州市天河区XX路XX号XX层XX号车位，面积12.74 f ,产权证为粤（2015 ）广州市不动产权第00 号，不动产登记证明为粤（2016 ）广州市不动产证明第Ox 7号。案涉车 位属于上述最高额抵押担保的范围。2016年7月4日，注销以张宇明为他 项权人的抵押登记后又办理了抵押登记，他项权人为甘肃银行兴陇支行， 义务人为华骏公司。甘肃银行兴陇支行与百嘉信公司、华骏公司、广州金骏置业有限公司（以 下简

12、称金骏公司）、梁勤、梁娜、曾伟光借款合同纠纷一案，甘肃省高级 人民法院审理过程中，甘肃银行兴陇支行提出保全申请，甘肃省高级人民 法院作出（2018 ）甘民初267号民事裁定书，并于2018年11月21日向 广州市国土资源和规划委员会送达（2018 ）甘执保145号协助执行通知书, 依法查封了上述民事裁定书附件所列财产，其中包括案涉车位。甘肃银行兴陇支行与百嘉信公司、华骏公司、金骏公司、梁勤、梁娜、 曾伟光借款合同纠纷一案,甘肃省高级人民法院审理后于2019年8月29 日作出（2018 ）甘民初267号作出民事判决,判决：“二、如未履行本判 决第一项确定的给付义务，甘肃银行股份有限公司兰州市兴陇

13、支行有权就 广州华骏实业有限公司所有的抵押物（详见附件一）拍卖、变卖所得价款 在总额不超过599786000元、本金不超过299893000元限额内优先受 偿。宣判后，梁娜、曾伟光不服上述判决向最高人民法院提起上诉。因 梁娜、曾伟光未在限期内预交案件受理费，最高人民法院于2020年3月5 日作出（2020 ）最高法民终84号民事裁定书,裁定按自动撤回上诉处理,甘肃省高级人民法院一审判决自裁定送达之日起发生法律效力。2019年12月27日，甘肃银行股份有限公司下发关于兰州市兴陇支 行并入兰州市中央广场支行管理的通知（甘肃银行发C 2019】485号）, 内容为：兰州市中央广场支行：为进一步优化资

14、源配置，提升营业网点 服务效能，降低管理成本，科学设置机构，总行党委决定将兰州市兴陇支 行并入兰州市中央广场支行管理甘肃省高级人民法院（2018 ）甘民初267号民事判决生效后，甘肃银 行中央广场支行申请执行，甘肃省高级人民法院指定兰州铁路运输中级法 院强制执行。执行过程中，张若曦提出执行异议，甘肃省高级人民法院于 2021年3月25日作出（2021 ）甘执异13号执行裁定书,裁定中止对登 记在华骏公司名下位于广州市天河区XX路XX号XX层XX号车位的执行。一审法院认为，本案争议的焦点为张若曦就执行标的是否享有足以排除 人民法院强制执行的民事权益。根据已生效法律文书，甘肃银行中央广场 支行对诉

15、争执行标的享有抵押权，依据全国法院民商事审判工作会议纪 要第126条关于根据最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问 题的批复第1条、第2条的规定，交付全部或者大部分款项的商品房消 费者的权利优先于抵押权人的抵押权，故抵押权人申请执行登记在房地产 开发企业名下但已销售给消费者的商品房，消费者提出执行异议的，人民 法院依法予以支持之规定，张若曦如欲排除对执行标的强制执行，必 须属于全国法院民商事审判工作会议纪要第125条规定中的商品房消 费者，进而才能适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案 件若干问题的规定第二十九条进行判断。而全国法院民商事审判工作 会议纪要第125条所指的商品房消费

16、者”仅限定为名下无其他用于居 住的房屋买受人，该条之立法目的旨在保护个人消费者的居住权，要求所 购房屋应直接用于满足买受人生活居住需要，而非其他。本案中，张若曦 向华骏公司所购地下车位并非商品房，故张若曦虽购置了地下车位，但其 只是一般不动产买受人，不属于全国法院民商事审判工作会议纪要第 125条所指的特别保护对象。根据最高人民法院关于人民法院办理执行 异议和复议案件若干问题的规定第二十七条：申请执行人对执行标的 依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的 排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。适用最 高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二 十八条的前提是在金钱债权的执行中对无优先受偿权不动产的审查规则， 而本案所涉车位因办理抵押登记产生了担保物权，且已经生效判决确认为 执行内