投资：居民投资房地产的基本逻辑.docx

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1、投资：居民投资房地产的基本逻辑有一个朋友长期比较有钱，又是因为从房地产行业刚出来，目前在投资实体经济。 现阶段可能是赚到一大笔，因为市场行情不好，不敢继续扩大规模，可能又因为 其他投资渠道的狭窄，自己一直在寻找新的投资方向。这不 他还是想投资地产，在北京想投资住宅项目他希望购买后在五年内出售， 目前正在寻找合适的投资目标项目。因为我们有一个共同的群，群里面都是地产出生的好朋友，所以大家都能给他提 提建议，大概分析分析。今天他就问到了关于目前居民对房地产的投资逻辑的问 题。这个问题，我思考了好一阵，想梳理梳理，希望能够帮助更多像他这样的人。 作为一个普通居民怎么来投资房地产，避免入坑呢。居民对于

2、房地产的投资逻辑 相对比较复杂，毕竟有很多因子影响，比如政策、经济环境、金融政策、区域、 轨道、学区、开发商未来发展、物业服务等等，但是就基本的投资逻辑框框，还 是能够用一些简单的原则进行描述出来的。从投资一套房产的目的出发（暂不考虑居住角度），一定要考虑以下几个层面的 内容O第一，区域规划和政策利好，在我们国家一个好的政策往往可以让你混吃混喝大 半辈子。比如雄安新区规划，直接导致雄县、安新和容城这几个县的普通老百姓 从种地住民房结果很快进了楼房，还能分好几套拆迁的房子，“一拆迁好吃好喝 半辈子”，再比如通州北京副中心建设也是加速了通州区域的快速发展。老百姓也是得到了很大的政策红利。第二，周边

3、的配套资源，尤其是产业分布，轨道交通。因为产业的引进加快了资金和人才的流入，轨道的建设将外部人群和内部人员形成了双向的快速流动。这 两者是至关重要的。产业建设方面，最经典的案例就是京东集团总部搬到亦庄, 为亦庄带来了将近2万名的员工，消费、住房、学校需求等等都加快了亦庄东部 片区的快速崛起。轨道建设改变命运的就是北京像素，当年中弘取地时候当时区 域只有6000元每平米的房价水平，而且大家不看好这个鸟不拉屎的区域，但是 随着六号线规划的释放和线路的落地建设，直接将这个项目开盘单价翻番，区域 平台价格直接从6000元每平提升到12000元每平，轨道交通彻底改变了这个 项目的命运。第三，周边最新拍出

4、来的土地成交价家，按照之前的逻辑，周边拿地价基本可以 表明两年后的新房入市价格会达到一个怎样的高度。这个是面包面粉的道理。就 好像2022年太阳宫的中建玖合府，因为它是新型限价房，政府指导价是11.7万 每平米，然而周边的二手房项目价格均已经达到了 1417万每平米的水平，比如 红玺台16万每平米，太阳公园17万每平米，所以当时玖合府开盘就售罄，400 余套房源不用任何推广就能快速的去化，这个例子简单的说明投资要向前端看，看土地拍卖看片区未来发展水平。第四，开发商品牌及物业服务水平，品牌的开发商可以保证楼盘的品质，好的物 业可以更好的为业主服务。这个非常好理解，万科的房产无论从质量还是物业上

5、讲都是行业内的高水平，假如一个地方小老板只是为了赚钱，蝇营狗苟，经营的 项目可能就会折损房子的品质，甚至会降低物业服务水准。开发商的品牌能够为 投资的产品提供了可靠的保值率。第五 观阶段的项目价格是否已经透支未来的价格。这个是一个非常重要的指标， 就和股票里面的高点进入还是低点进入的道理。很鲜明的一个例子就是北京海淀 永丰片区的房产，永丰凭借着海淀区产业集群的基础人群、拆迁户和后厂村那些 互联网大厂、软件园科技企业这些年红利爆发出来的购买力，也将永丰片区的平 台价从10年前的1万每平米迅速拉伸到目前10万每平米的水平。直观的感受， 永丰那个快接近六环的片区竟然和南城和西部片区的四环是一个价格水平，这或 多或少都是认定为片区已经透支未来的预期了。随着互联网经济红利的逐渐减少， 透支的房价是否能够持续快速发展将很难说清楚的。站在投资一套房产的角度来看，我们首先是选择城市，选择城市的区域，区域内 的不同片区，然后再去思考具体的项目。那么在价值洼地上选择品牌房企的项目 才是相对理想的选择，毕竟那些大品牌企业是经过多人团队认真研究才花大力气 去拍具体的某一块地，他们的投资水平普遍高于我们个人的。但从实际出发，有些老旧小区可以投资他的学区、部分优质社区的房产产品质量， 有的可以投资他的软性服务。投资是个费脑的活，如果选择错了就会是真金白银的流失。