房屋买卖知识点.docx

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1、房屋买卖知识点第一部分房屋买卖有关知识（政策信息截止到2012年4月20日）一、售房的有关知识1.1、 售房人身份房屋共有权人：共有房屋通常分为：按份共有与共同共有两种。所谓“按份共有是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利与承担义务；共同共有是指房屋共有人对共有房屋分享权利与承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。 继承人：继承人是指依法继承财产的人，分为法定继承人与遗嘱继承人。前者指依法的当然继承人，后者指被继承人所指定的继承人。 法定继承息旨按照法律规定的继承人范围、继承人顺序、遗产分配原则的一种继承方式。 继承J1砺：第一顺序：配偶、子女、父母；第二J顺序:兄弟姐妹、祖父母、

2、外祖父母。继承开始后，由第一J顺序继承人继承,第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二I顺序继承人继承。 委托人：委托人是指委托他人为自己办理事务的人。受托人（被委托人）是指同意委托人的委托，代理委托人从事民事、商事活动或者者诉讼、仲裁活动的人。 假如没有上述监护人，则由社会与国家负责，由所在单位或者者居委会、村委会或者者民政部门担任监护人。1.2、 屋的产权性质1.2.1 如彳可推断房屋性质？从房产证上看房屋性质一栏：商品房、已购公房、经济适用房、按经济适用房管理等等。商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以营利为目的，按市场规律经营的房子。已购公房（房改房）：指按照国家房改有

3、关售房政策，单位职工按成本价、标准价或者优惠价购买的原产权属于单位的公有住房。职工根据国家政策，按成本价或者标准价购买的由单位建设的安居工程与集资合作建设的住房。央产房：指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或者优惠价购买的原产权属于中央在京单位。国有大中型企业及国务院各部委机关的公有住房；职工根据国家政策，按成本价或者标准价购买的由中央在京单位建设的安居工程住房与集资合作建设的住房。注：1）原产权单位有特殊约定的已购公房，务必经原产权单位同意出让，否则无法过户；2）以中国、中央、国家等央字、国字开头的购房合同的已购公房是央产房；3）比如国家图书馆、中国航空航天局等，产权单位以“

4、北京开头的购房合同也是央产房；4）央产房上市：对比商品房，需提供原始购房合同、上市申请表（房主未交超标款的，央产房不能过户）与物业供暖结清证明；1.2.2 什么房产能够直接上市交易？商品房、已购公房（非央产满5年的经济适用房、回迁性质或者康居、安居性质的房屋、按经济适用房管理的房屋，能够直接上市交易。1.2.3 央产房如何办理上市手续,在什么地方办理,大约时效如何？业主本人身份证、户口本、房产证、原购房协议；办理机关：中央与机关主办交易办公室（蓝岛西区）；通常当天办结，央产房务必在蓝岛交易大厅做上市登记,有备案了才能出售。假如还没有就要让你的单位到蓝岛那做备案才能上市交易。1.2.4 央产房住

5、房面积是否超标的标准是什么？在京中央国家机关职工住房面积标准：公务员：科级下列60平方米；正副科级70平方米；副处级80平方米；正处级90平方米；副司（局）级S11105平方米；正司（局）级120平方米。1.2.5 假如央产房住房面积超标要上市交易，需做什么情况？超标处理准则：职工购买现住房超标的，能分割退回要分割退回，不能分割退回的，可上浮一个职级（正司局级上浮20平方米I在浮动范围内按超标箭只1560计算,超过浮动范围的按超出部分4000元计算交给原单位。126经济适用房包含什么类房屋（一类、二类）？一类经济适用房：面向社会公开发售的经济适用房；二类经济适用房：回迁性质或者康居安居性质的房

6、屋,按经济适用住房管理的其他类房屋。1.2.7 一类经济适用期取如上市交易需要达到什么条件？契税票填发日期或者房产证登记日期满5年。1.2.8 二类经济适用周段如上市交易需要达到什么条件？无条件。1.2.9 平房假如上市交易，需要做什么?先去区测绘所测绘，假如没有土地证需要先办理土地证，然后能够正常上市。1.2.10 四合院假如上市交易,需要做什么？务必有土地证。如没有,先到国土局办理土地证，然后正常上市。1.2.11 如何识别该房屋是否有抵押？看房产证上是否有建委盖的抵押登记章。1.2.12 假如该房屋仍有按揭未偿还清，要上市交易需要做什么情况？流程如何？大约的时效？需要提供什么资料？务必先

7、还完按揭，才能再交易。还完贷款后，银行出具解除抵押协议，到建委办懂得押手续，当天可办理完毕，但建委需要3个工作日进行归档，之后才能够正常进行过户等手续的办理。1.2.13 假如该房屋登记行政区域与房产证上所属区域不一致时,是否能够上市交易？假如要上市交易，需进行什么流程？在什么地方办理？需要提供什么备件？大约时效如何？不能直接交易，务必到房产证现在所属区域建委换新房产证才能够。假如房屋档案已经转到新建委，带身份证,房产证直接换即可,2个工作日办结。1.3、 识别房产证与身份证真伪1 .3.1识别房产证真伪几种常见的辨别真假的方式：1）看封皮。确实产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳（

8、深红色），字体纹理清晰醒目；内页纸张是使用专业水印纸,类似人民币的水印制作,有特殊的图案,图案的识别方法类似人民币的水印头像，只有在灯光下才能看出来；假的产权证则封面光滑，颜色暗淡（暗红色），封皮较软。2 ）看纸张。假产权证的水印平铺就容易看见，质量粗糙，模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗的响声；假的纸张手感稀松、柔软。3 ）看防伪底纹。真产权证底纹有浮雕文字房屋所有权证6字,立体感强，字迹清晰,容易识别；假产权证很难做到颜色深浅、色彩的统一。4）看发证机关盖章。真产权证第一页上的盖章是由机器套红印制的*市房产管理局.行政公章；假产权证则通常加盖手工雕刻的公章，由于纸张较薄，在其

9、反面很容易看到透过来的印章痕迹。5）看注册号。真产权证封皮反面下方的的建房注册号是机器印制的，呈线状，手摸起来有凹凸感；假产权证的注册号是手工雕刻的章盖上去的，手摸起来没有凹凸感。6）看缝制。真产权证的内页都缝合得很整齐；假产权证的内页都是用胶水粘上去的，缝线也很明显。7）看附记。真产权证第三页中附记一栏的内容包含：产权来源与其中分摊面积等；假产权证中附记有些为空白。8 ）看图纸。真产权证中的房屋分户图纸是专用纸，纸张较厚；假产权证的图纸很薄，类似通常的A4纸厚度9 ）看团花。权证扉页上有由土红、翠绿两色细纹构成的五瓣叠加团花，线条流畅，纹理清晰。10 ）看花边。房产证首页，即发证机关盖章页上

10、下左右均等宽、对称，为咖啡色花纹边框，花纹细腻、清晰。11 3.2识别身份证真伪1.321 从身份证件来鉴别，识别T弋身份证真伪要紧途径有：1） 一看激光防伪标记。2002年以后的身份证都有激光防伪标记，真身份证激光防伪标记在摇动时防伪标记会闪光，假身份证在摇动时激光防伪标记不闪光，同时也不清晰。2）二看身份证反面的红绿花纹。真身份证红色与绿色网状花纹相交，色彩柔与，红、绿颜色平衡均匀，而假身份证花纹不是偏绿便是偏红，其中必有一种颜色匕匕较突出。同时反面右上角的第四组绿色花纹的形状与任何绿色花纹形状不一样。3）三看XXX公安局的局字，这是最有效、最容易的辨别方法。真身份证的局”右面的两竖是在同

11、一水平线上，而假身份证由因此电脑制作，局字的右下一竖是抛出的。1.322 从身份证件来鉴别，识别二代身份证真伪要紧途径有：1）看身份证有效期。16周岁至25周岁的居民有效期为10年；26周岁至45周岁居民有效期为20年；46周岁以上为长期有效。2）看性位的背景长城图案。确实左眼看是黄色,右眼看是绿色,两眼一起看则是蓝色。3）看相片下方的变光中国CH1NA字样，该图案假证没有。4）是用放大镜能够看到，在身份证的正面中央的位置有字符串JMSFZ,而假身份证则没有或者看不清，这是辨别二代身份证真伪最容易的方法。13.2.3从身份证号码来鉴别：大陆的身份证为18位，老的身份证是15位。关于身份证的18

12、位是怎么计算的,原理如下： 根据R中华人民共与国国家标准GB11643-1999J中有关公民身份号码的规定，公民身份证号码是特征组合码，由十七位数字本体码与T立数字校验码构成。排列顺序从左至右依次为：六位数字地址码，八位数字出生日期码，三位数字顺序码与一位数字校验码。 生日期码（身份证第七位到第十四位）表示编码对象出生的年、月、日，其中年份用四位数字表示，年月日之间不用分隔符。比如：1981年05月11日就用19810511表示。 顺序码（身份证第十五位到十七位）为同一地址码所标识的区域范围内，对同年、月、日出生的人员编定的顺序号。其中第十七位,奇数分给男性，偶数分给女性。二、购房的有关知识（

13、一）客户购房资质1.1 京籍家庭购房的限购政策分别是什么？京籍家庭限购两套住房，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭（含驻京部队现役军人与现役武警家庭、持有效北京？:1.2 外埠家庭购房的限购政策分别是什么？持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或者个人所得税的非本市户籍居民家庭家庭，暂停在本市向其售房。1.3 华侨、外籍人士的限购政策是什么？外籍人士不受政策影响。外籍个人购房仍然按照关于进一步规范境外机构与个人购房管理的通知执行。根据该通1.4 公司购房的限购政策分别是什么?关于大陆公司购房，昌平、朝阳：除个人独资的单位、个体工商户、外企（外企在京设立分公司的

14、除外）的购房受限制其他区县除个体工商户外不受限制。外企在大陆仅能在公司注册所在地购买一套非住宅商品房1.5 何为京籍户籍家庭？京籍户籍家庭包含哪几类情况？居民家庭成员中至少有一个具有北京市户籍的，即视为京籍户籍家庭。京籍户籍家庭包含驻京部队现役军人与现役武警1.6 京籍家庭购房需提供什么资料?本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证、婚姻证明、户籍证明的原件与复印件、拟购房人签字的、从网上下载1.7 驻京部队现役军人与现役武警家庭购房，需提供什么资料？驻京部队现役军人与现役武警家庭应提供军（警）身份证件原件与复印件、军官证原件及复印件，团级以上政治部门开具I1.8 北京市单位集体户口家庭购房

15、,需提供什么资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？非本市户籍居民家庭买房，要提交家庭成员身份证明、婚姻证明的原件与复印件、拟购房人签字的家庭购房申请表、1.9 外埠家庭购房需提供什么资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？本市有效暂住证与连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或者个人所得税缴纳证明。纳税证明需要本人携带身份证到所:1.10 外籍人士购房需提供什么资料？这些资料在什么地方办理？时效如何？外籍人士购房需提供在京居住状况证明与涉外审批表，在京居住状况证明在北京出入境管理局办理,涉外审批表在涉外1.11 港澳台居民假如要购房，需要提供什么资料？香港与澳门居民需要港澳通行证与在京居住状况证明；台湾居民需要提供台胞证与往来大陆通行证。1.12 通过什么特殊方式获取的房产不受限购，但计入拥有住房套数考量？按房改政策购买的公房，通过司法裁定获取的房屋，继承所得房屋。（二）付款方式2.1 全款2.2 商业贷款的基本流程及时效是什么样的？报单后，会约评估公司进行评估，看房后3个工作日出评估结果；然后就能够做银行面签，面签件齐后通常3-5个工作到银行后，（假如是市局的房子，过户会先过房产证，在房产证下发后，再过户土地证，在房产抵押后，进行土地证的寺2.2.1 商业