房地产降本增效之管理费用如何管控.docx
《房地产降本增效之管理费用如何管控.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《房地产降本增效之管理费用如何管控.docx(10页珍藏版)》请在第一文库网上搜索。
1、前言从去年下半年的行业骤冷开始,众多房企就面临严峻的现金流压力,销售回款不给力,又面临巨大债务还款压力,为了维持生存纷纷开始多方寻找出路。于是“三费节降成为房企延续生存的法宝,而其中管理费是最体现企业管理能力的一项。管控方法是否得当,费率控制是否合理,不仅关乎企业降本目标能否实现,处理不当轻则挑动员工神经,重则影响企业稳定。本文梳理并介绍标杆企业管理费管控理念和手段,以及在过往咨询案例中总结的一些方法,以期为困顿中的中小房企提供借鉴O1控管理费是必然趋势受新冠疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响,房企盈利能力继续下降。根据中指院近期发布的百强研究报告,2023年百强平均经历了为
2、9.8%,同比下降18.3%;净资产收益率为8.1%,同比下降18.2%。利润增长的驱动力天平发生倾斜,成本费用端口被推上风口浪尖。减成本、去冗员、降杠杆成为各家房企开始关注的内部问题,也是最容易想到的提升利润的方式。在此行情下,房企普遍开始主动进行组织架构调整优化、运营提效等管理动作。如旭辉、金茂、华润等简化总部职能,打造精干扁平化战略平台;碧桂园、中梁等合并、拆分区域架构,优化区域管理。在此基础上进行人员调整、薪酬绩效激励体系优化等一系列动作,在此基础上,百强企业三项费用率均值较上年下降0.3个百分点至9.3%o数据来源:2023年中指房地产百强企业研究报告房地产开发项目管理费用计提比例的
3、行业标准为销售收入(全口径货值)的2-2.5%,从百强不同规模房企管理费统计数据来看,呈现出明显的规模优势。即规模越大的房企管理费均值越低。2023年上市房企管理费均值在2.38%左右,而TOPIO房企管理费率仅为2.13%。但由于项目所在区域、售价(项目货值)、项目公司人员结构及配置、总部管理能力等的不同,不同房企间管理费用率差别也较难找到统一的衡量标准。02管理费控制难点由于行业早期发展相对粗放,对业务的重视程度远大于管理,而如何精细化管理费用管控更是长期以来多数房企管理中的真空地带。1.主责部门不明确,管控标准不清晰管理费用预算往往由财务管理部门负责汇总和审核。但各项费用的合理性审核没有
4、明确责任部门。管理费中除了大头的人事费由人力资源部负责统筹,业务招待费等行政费用由综合管理部或行政管理部门负责统筹外,如中介机构服务费、租赁费、仲裁费等很多科目缺乏统一管理部门和管理标准。而各项费用的实际发生往往涉及到多个部门,例如招待费、差旅费发生主体主要为业务部门,而办公费的发生主体主要为行政部门,支付猎头公司费用主要为人事部门,综合管理部对众多费用类别的管控不知从何下手。2,科目口径不一财务部在会计科目的统计和综合管理部门的统计口径往往并不相同。如会计科目中的办公费,在综合管理部的统计口径中不仅包含了办公费,还包含了耗材、水电能耗、通讯费、网络费等诸多科目,统计口径的不统一造成综合管理部
5、门在进行费用管控时,缺乏有力的数据支撑。3 .执行过程监控缺位,无动态预警机制部分企业针对下属机构如项目公司、城市公司设定了管理费用管控目标,但由于缺乏合理规划,且过程中审核无法对已发生费用进行有效动态监督,导致年终核算时发现管理费超标。4 .对管理费用执行情况的考核、奖惩措施缺失目前房地产企业仅针对费用的总额进行控制,或是仅针对费用发生的过程进行约束,缺乏针对管理费管控体系建设。或者管理费用主体责任落实不清,无法把管控目标落实到位。相应的考核机制缺失也使得管理费责任主体在管控过程中缺乏节降动力。03管控理念升级及管控标准费率管控只是抓手,而非目的。将管理费的真正目的是提升公司的盈利水平,因此
6、评判费用是否降低的标准也不应该简单看管理费用总额是否降低,而是应该看降低费用的各类举措是否真实增加了公司的当期盈利水平且不损害长期利益。通常,我们会通过企业人均效能对比来确定企业在人工成本控制上的成效,确保核心业务业绩增长率大于人员规模增长率。从元均效能判断经营效益增长是否大于管理费增长。人均效能(经营产出人数)核心业务业绩指标增长率人员规模增长率在建面积上线控制,人数增幅不得超过业绩增加的3.灵活配置销售业绩动态调整,根据业绩达成情况,动态规划和调整人员结构回款业绩因事设岗,效能低下区域进行整合,精简编制.优化人员人均产出增长率人均收入增长率元均效能(经营效益管理费用)成本控制费用下降管理费
7、管控是一个自上而下设定目标与自下而上实现管理相结合的过程。从目标角度看,首先要从战略和经营目标出发,优化组织架构,设定相关人员配置标准。进而明确公司层面的费效比、人均产出及人均利润。这些数据需要对公司历史经营状况进行回顾分析,并结合同行运行状况进行对比。参考同规模、同区域企业相关指标。1 .厘清费用科目及管控归口部门重点是人力、行政部门与财务部门对管理费科目认定要一致。避免因为数据归口问题导致费用核定出现偏差。涉及多个部门或项目公司的费用,按照谁受益谁承担的原则进行核算,如果费用经办与受益对象不同,需要事先沟通确认,便于追溯每项费用的来源以及责任归口。2 .明确各项费用的管控方式对各项费用在实
- 配套讲稿:
如PPT文件的首页显示word图标,表示该PPT已包含配套word讲稿。双击word图标可打开word文档。
- 特殊限制:
部分文档作品中含有的国旗、国徽等图片,仅作为作品整体效果示例展示,禁止商用。设计者仅对作品中独创性部分享有著作权。
- 关 键 词:
- 房地产 增效 管理费用 如何