房地产集团项目开发管理简明手册.docx

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1、房地产集团项目开发管理简明手册*集团项目开发管理简明手册第一部分：概述一、编制目的随着*集团项目的不断增加，集团化管理的不断推进，项目管理工作也随之不断向杭州周 边地区及省外延伸，为了能有效推动各项目管理的集约化，专业化，简明化，集团工程管理部 在集团领导的授意下，就工程条线项目管理从前期到项目交付整个过程进行梳理，希望通过编 制本简明手册，能基本统一集团各项目管理的基本操作程序及管理思路，为集团项目工程线管 理提供标准指导范本。二、编制意义本简明手册覆盖项目开发的全过程，覆盖除营销策划外的各专业工作范畴，通过阶段性的 区分，专业化的工作整理，将复杂的项目管理工作梳理成点、线、面的简单工作组织

2、，让一线 项目管理人员能快速、简要、清晰的熟悉项目开发全过程的工作内容与时空序列，熟悉项目开 发各专业的分工与合作，熟悉项目管理的基本思想。让经验化管理更加过渡到模式化管理，把 管理从完善人的管理转化为完善系统的管理。三、重要的项目管理思想要素关于房地产项目管理来说，计划、成本、进度、质量、现场形象、资金及管理队伍建设是最为 直观与重要的管理要素。而目前各要素在实际操作与运用中，有许多经验、方法供我们选择与 借鉴，但要形成与完善一套适合*自身进展需要，同时具备前瞻性与先进性的系统性管理思路与方法却并非易事，因而只有在不断借鉴与探索中去进展与完善自身的管理系 统。在此我部门就上述各要素提出一些观

3、点，供集团领导及同仁参考。计划管理：计划管理是始终贯穿于项目管理、同时是推动项目朝既定目标运行的内在驱动力， 没有计划，目标永远只是一种愿望；有了计划，如何执行与落实计划，是最为关键的环节，管 理有层次，计划亦如此，计划应分层，逐级分解与落实；计划应分块，由各部门主导完成并有 机结合形成整体，因而计划务必由各专业部门协商、探讨共同制定，表达为外部统一性与内部 协调性上；计划的制定因其带有经验性与事先前行，受经验的局限及客观、主观因素的不确定 性影响，必定存在执行偏差，因此，计划执行过程的监督及纠偏就显得十分重要。成本，是项目管理的灵魂，不谈成本的项目管理，就如同人没有了思想，但目前谈成本，大多

4、 把要紧精力放在工程成本管理上，在此本部门提出项目管理大成本概念。大成本概念即开发全 过程成本管理及时间成本与空间成本管理概念。全过程成本管理即从项目土地拍卖前开始，到 开发、设计、工程、售后各阶段各专业线及从材料到管理到资金使用等的成本管理，时间成本 要紧从资金周转率、开发周期的长短与开发成本、市场风险之间的关系上，空间成本要紧是表 现在同样数量资金在不一致地域，相同地域不一致项目所产生效益的差异上，即产生相同效益, 因地域或者项目的不一致，所投入的资金成本不一致。质量，我们应更关注产品的品质质量，从设计开始关注房产品的居住生活功能，关注功能配置、 居住舒适度、关注生活环境及小区人文环境，关

5、注建筑的整体美感；从建造上关注建筑安全性, 施工质量操纵，关注产品细节处理，从材料上把好质量关等等，上述多方面的要素才是我们所 说的产品质量其他管理要素就不再一一阐述，关于项目管理，我们能够制定许多制度、流程，能够编制表格、 指导书等，这些都只能从行为上起到约束作用，制度、表格、流程太多，许多东西就很难落实 到位，管理假如能从管理人的意识、管理团队的整体意志开始，再规范人与团队的行为，可能 事半功倍，不论上述哪项要素，计划也好，成本也好，品质也好，都需要强化全员意识，加强 管理的主观能动性，提高员工的责任心才能真正有所建树。我部希望将上述要素中所提及的管理思想在下面的内容中表达出来，同时希望在

6、执行中对有关 管理人员有所帮助与启示。第二部分：项目开发工作项目前期准备阶段一、购地区域土地出让信息收集、整理、分析、初步筛选对锁定目标区域的综合调研、地块分析、测算、评估，制定该地块购置的综合评估报告，明确 购地价格范围与业态方向。1、资金筹备2、有关竞拍手续准备工作3、拍地前的竞争对手摸底，制定有关竞价策略4、竞拍5、签署购买协议二、证照办理见流程图注意事项1、招聘当地资深从业人员（有一定人脉关系及熟悉当地办事风格的前期从业热人员） 2、名片职位适当提高，有利于开展工作3、熟悉规划部门对地上建筑、半地下室、架空层等的面积计算规则，熟悉房管部门关于地上建 筑面积的计算规则（关注阳台、建筑外廓

7、线是否包含外保温等因素）4、熟悉当地规划部门就日照、栋距操纵要求，熟悉地块建筑除规划控高外的其他限制（如航空 限高、通讯走廊限高）、停车位要求、国家90/70政策要求。5、熟悉商业建筑有关功能与环保要求的规定（如国家地方对娱乐业、餐饮业的规定）。6、熟悉地方节能要求，如外保温对立面材料的影响，太阳能使用要求对建筑立面的影响。7、小区室外标高、单体正负零标高、市政道路标高关系。8、全面熟悉公建配套要求。9、全面咨询消防部门要求，单体、室外、道路、地下室、半地下室（有较大费用弹性）等有关国家、地方要求。10、全面咨询人防要求，费用情况11、全面熟悉当地环保要求。12、营销部提供经集团审批的项目产品

8、策划书（明确产品定位、户型比，户型面积范围、在各 区域的分布要求等）13、设计部根据营销部产品策划书及项目规划指标，有关国家规定于前期项目征询情况，编制 方案设计指导书。14、全面熟悉周边基础设施现状及规划情况、实施计划（道路、地块同意开口、道路标高，市 政雨水、污水管网建设或者规划情况、管井标高、管径、排水方向、预留支管或者同意开设接 管位置），要求对标高、位置进行实地测量核准，城市档案管调出竣工资料或者核准的规划设计 资料，确保准确。特别熟悉地块周边未来城市规划情况，如有无高架道路、道路扩建、轨道交 通及商业、学校、医院、公园等城市公共配套项目，方案中考虑其对项目未来的影响。15、聘请专业

9、资质单位对地块规划红线进行放线复核，校核地块与周边市政道路、建筑物等重 要关联体的位置有否误差。以上3-11项在方案设计前要求前期与设计负责人共同完成16、全面征询自来水配套情况，熟悉自来水位置、管径、水压力，熟悉小区内可使用的供水方 式，增容费、工程费计价方式，抄表要求，同意接口位置。17、全面熟悉燃气配套情况，熟悉燃气管位置、管径、压力，增容费、工程费计价方式，抄表 要求，当地对燃气报警要求，供气量有无保证，同意接口位置等。18、全面熟悉供电配套情况，是否双电源，电源位置，地上与地下建筑配电要求，商业用房配 电规定，变电站设置规定，有关设备采购要求，常规费用及费用弹性情况，工作流程与办事时

10、 效。19、全面咨询电视、电信、宽带配套情况及容量、费用等。三、地质勘察（单位招标按集团有关程序）1、优先选择当地资质高的地质勘察单位，有我地块邻近地质勘察经验者优先。2、认真审核勘察方案（与费用有关）3、应在扩初设计前完成详勘4、要求对勘点位置、探孔深度、数量、作业程序进行现场监督，确保勘察数据的准确性5、对地质分布不均匀，有条件的，应在桩基础设计前做试桩，用以评估地质力学指标，可更准 确把握基础设计尺度，优化桩基础设计，节约成本。四、施工图设计及内审1、施工图设计指导书，要求通过集团审批。全面熟悉国家、地方建筑设计规范，特别是强制性规范，避免重大设计失误。2、施工图设计过程，及时提供用于消

11、防、人防、卫生防疫审查的有关图纸，前期与设计人员及 时跟踪与沟通。初步出图后及时送审图办（审图公司）审图，由建筑与结构设计师及时跟踪与沟通，及时解决 问题并完成图纸调整。4、及时进行面积核算（分层面积表），及时调整面积指标5、电梯选型，确定电梯井道尺寸及明确机房要求（有战略合作单位例外），提供设计单位有关 图纸。6、制定项目开发与交付初步计划，为自来水泵房、配电房、燃气调压站、智能化操纵中心、电 信机房等的位置，管路系统的布置，垃圾站等因素在设计中进行考虑。并由前期与设计人员在 与供电局、自来水、燃气公司进行沟通中将我方意图在专项设计中表达。7、供电方案确定8、施工图供电部门报批，及时就配电用

12、房面积，位置，层高、尺寸、标高及设备的通风散热等 要求进行沟通反馈。9、市政排水许可批文10、审核单体、小区室外、周边市政道路标高关系，处理方式，考虑项目土方整体平衡要素 11、审核施工图对方案意图的表达程度（要紧是立面效果，户型变化） 12、审核户型内有无卫生间正对大厅、卫生间位置在下层厨房位置、入户门上面有梁等缺陷， 楼梯间高度是否满足，有无立管影响通道，有无水平管影响层高、或者公用管道穿越户内，设 备用房的尺度、高度是否满足设备要求等，结构布置是否影响建筑功能要求。13考虑外保温对立面线条、门窗的影响（窗台、线条、洞口尺寸在结构设计时应适当调整）14、考虑防水体系的合理与可行性（屋面排水

13、的组织、防水施工工艺要求）15、砌体露台围栏及女儿墙要求设置下口碎上翻梁，上口设置碎压顶，露台与室内界面设置碎 上翻梁，高度满足防水要求等刚性防水措施。16、关于斜屋面与山墙连接部位，要求屋面碎在山墙位置设计成上翻梁，上表设计成台阶面， 用来防水与墙体抗滑。17、阳台栏杆高度要求考虑可踏面因素。18、重视结构设计中的含钢量与混凝土用量，给设计院设定合理的指标。19、考虑墙体材料使用的国家及地方规定（墙改办要求），合理使用墙体材料，综合考虑墙体材 料的比重（影响结构设计荷载）、及与水泥砂浆的粘结性（影响后期粉刷质量及交付），进行材 料调查，同时考虑市场供应水平。20、结构设计中，关于尺寸小于12

14、厘米的门垛、墙垛，凸出碎墙面用于装饰的砌体，尺寸较小 的，要求全部使用素混凝土替代砖砌体。21、基础形式的选择，经济、技术、施工难度系数的评估、比较。五、道路、管线设计1、施工图已完成2、单体正负零标高、室外标高及地块周边道路标高关系已明确3、排水许可已批复，雨水、污水与市政管网接口位置已明确4、雨水、污水接口井管径、管底标高是否核实5、项目分块、分批开发、交付计划已明确，对分批交付所涉及的供水、供电、供气、电视、电 信、智能化等的系统化设计思想应在管线设计中表达优化。6、先完成各管线综合初步设计，再进行单项深化设计，然后再进行管线设计平衡。7、道路设计：考虑道路分级，消防要求（宽度、流线、转

15、弯半径等），道路承载力要求，纵、 横向排水坡度，侧石、平石要求（材质、尺寸、色调、过渡形式等），人行道设计要求，路面完 成面材料要求及效果要求（如使用水泥路面、铺装路面还是沥青路面，面层材料的有关要求， 沥青粒径等），8、雨水、污水管线设计：优先选择当地设计单位，优化管路及窖井数量，关于道路两侧较宽的， 管线尽量不处在路上，井盖的形状、材质、颜色应配合景观及观感要求9、供电设计：关于供电，在设计阶段最为关键，一旦设计完成，在成本操纵上很难有空间，因 而设计阶段需要专业电气工程师跟进，如电缆的容量空间、电缆的合理走向、电缆预留长度大 小、所选用设备品牌及国产与进口件等对成本发生的主导因素，这些有

16、弹性，有周旋余地的因 素，设计师及其主管领导将起决定性作用，沟通得当，单方建筑面积节约供电成本20-30元是 可行的。其成本节约空间可想而知。10可选择的变电所或者站的形式，变电所最大负荷11、摸清设计工期，通过有效沟通达到可控12、燃气设计：要紧是考虑调压站位置，管路设计的合理性，熟悉设计工期。13、自来水设计（含室外消防及操纵）：过程抄表要求（是否要求远程抄表），供水方式，管径 大小是否合理。阀门井位置是否合理。14、电视设计15、电信（电话、宽带）16、路灯设计，熟悉当地政策，是否由开发商自行设计、施工，还是由路灯管理部门设计、实 施，假如由路灯管理部门实施，开发公司务必对路灯的式样、色调等进行事先沟