房地产销售基础知识.docx

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1、房地产销售基础知识房地产销售基础知识房地产基础知识一、：与地产的总称，也叫“不动产”。的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地与房屋的综合体。是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物与其他不可分离的物质及其权利构成的财产。（构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等）按类型分为：1、住宅用（70年）；2、生产用（50年）；3、经营用（门头等，50年）；4、行政用（市政府、法院等，50年）；5、其他用（学校，博物馆等）。二、业：从事经营管理服务性企业的总称。产业的要紧内容：1、土地的开发与再开发；2、房屋的开发与建设；3、地产的经营（包含

2、土地权的出让、转让、租赁、抵押等）：4、经营（包含房屋的买卖、租赁、抵押）；5、中介服务（包含信息、测量、律师、经纪、公证等）；6、物业管理；7、金融（包含信息、保险、金融投资等）。二、的特性1、位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使受地理位置的限制；2、地域差别性：每一个地区或者者同一地区不一致位置的价值也不相同；3、的高质耐久性；4、具有保值、增值性，前提是国家的政局稳固，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。五证两书一、建筑用地规划许可证建

3、设单位向土地管理部门申请征用划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认，该项目位置范围符合城市规划的法律凭证。二、建设工程规划许可证有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。三、国有土地使用证经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证要紧载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、与“四至”范围。四、建设工程施工许可证建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的要紧根据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。五、商品房销售（预售）许可证市、县人民政府管理部门同意开发企业，销售商品房的批准性文件六、“两书”商品房质量保证书、商品房使用说明书名

4、词解释一、基本参数X复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构（上下不一样高）；X错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；X进深：-幢建筑物（房子）从前墙皮到后墙皮的距离（长度）；X开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度（3m3.9m较舒适）；冰层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度9m）;X静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度（2.7m）;X户型：根据家庭人口构成情况与国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；X建筑系数：”建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布

5、的疏密程度、卫生条件及土地利用率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光与防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化与户外活动场地。X三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。X七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。七、与产权有关的概念X房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，是物权的一种，房屋产权指所有者按照国家法律规定所有的权利。X房屋权属登记:指行政主管部门代表政府对房屋所有权与上述权利产生的抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产

6、权归属关系的行为。房屋产权登记应遵循房屋的所有权与该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。X权登记：通常称“产权登记”（包含房屋所有权登记与房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房屋产权管理的要紧行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。X共有产权：指一家有两个或者两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有按份共有与共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小

7、,对共有享有一定的利益,并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共有的享受同等的权利，并承担相等的义务。X房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契抵押即告终结。X过户：即更换房屋承租人姓名。八、与面积有关的概念X建筑面积：建筑物各层面积总与，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包含使用、辅助面积与结构面积X公摊面积：1、 公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房与管理用房的建筑面积；2、 各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔与外墙墙体水平

8、投影面积的50%派商品房销售面积=套内建筑面积+分摊公用面积X套内建筑面积二套内使用面积+套内墙风光积+阳台建筑面积X使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总与。X使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之与除以总建筑面积。X辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总与。X结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总与。X使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75乐写字楼70机商场65%。使用率与人流量密切有关，人流量大的地方，使用率低。X有用率：套内建筑面积与住宅面积之比。X商品房销售面积二

9、套内使用面积+分摊的功用建筑面积X套内建筑面积=套内使用面积+套内墙风光积+阳台面积X套内墙风光积:公用墙为水平投影面积一半计入非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积，如壁橱等，与不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。X公摊的公用建筑面积二套内面积公用建筑面积分摊系数X公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积套内建筑面积总与X公用建筑面积=整栋楼的建筑面积一套内建筑面积-不应分摊的建筑面积X容积率：总建筑面积与所用建筑用地面积（总占地面积）之比。X建筑覆盖率：又称“建筑密度”，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。X绿化率：指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。X

10、绿地率：指规划建设用地范围内的绿荫面积（包含绿地面积）与规划用地面积之比。九、与银行贷款有关概念X按揭：是指按揭人将产权转让按揭，受益人做为还款保证按揭人在换清贷款后，受益人立马上所涉及的房屋产权转让按揭人，过程中按揭人享有使用权。X按揭所用材料：1、身份证复印件；2、户口本复印件；3、结婚证复印件；4、收入证明；5、购房合同复印件；6、营业执照复印件；7、三个月的连续税单；十、经济适用房我国在1998年房改的同时就实行了经济适用房政策。X经济适用房享受什么优惠政策免征城市基础设施配套费与商业网点建设费与契税，减半征收水电增客费等各类税费。建设用地采取行政划拨方式供应，优先给予办理有关手续。另

11、外，经济适用房建设管理费只限于1峻3%,市场利润被限在3%下列。X经济适用格构成1.住房建设的征地与拆迁补偿安置费；2.审查设计与前期工程费；3.住宅小区基础设施建设费；建设工程费；以上4项之与为基础的1%3%的管理费。贷款利息、税金3%下列利润。商品房除以上8项外,还有行政事业性收费（如小区营业性配套公建费，人防建设费等），土地出让金其利润不受限制，由市场决定。X经济适用房与商品房有什么不一致获得土地的方式不一致，经济适用房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金；商品房使用出让方式须交纳土地出让金；成本结构不一致；租售政策不一致，经济适用房只售不租，商品房不受限制；购买条件与对象不一致，经济适

12、用房享受政府优惠，其购买对象是特定的，只供给城镇中低收入家庭，因而要实行申请审批制度，商品房购买对象与条件不受限制；价格政策不一致，经济适用房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售。商品房出售价格完全由市场决定。X经济适用房是什么产权？与商品房有什么不一致？居民个人购买的经济适用权归个人；房屋的产权分四部分：使用权、占有权、处置权与收益权，与商品房相比经济适用房的产权只在收益权上与它们不一致。商品房上市出售后，收益全部归个人所有48、对住宅设计中的层高操纵有什么规定？答：多、高层住宅层高为2.80米，不宜高于3.20米，高于3.20米的，应报市规划局审核。49、对高层建筑的面宽操纵有什么规定？答

13、：建筑高度大于24米，小于、等于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于80米。建筑高度大于54米的高层建筑，其最大连续展开面宽不大于65米。50、权利转移与风险责任转移的日期有什么规定？答：权利转移的日期，以交易管理机构受理转让当事人过户申请的日期为准；但交易管理机构审核后作出不予过户决定的，以转让当事人再次提出过户申请的受理日期为准。51、转让人“一屋多售”的，应承担什么责任？答？转让人就同一与第三人签订转让合同，造成多个转让合同并存的，称之“一屋多售”。转让人“一屋多售”的，转让应当按照购房人办理交易过户手续的先后顺序履行合同。对无过错的第三方造成的缺失，由转让人承担赔偿责任。52、选

14、购住房时，如何确定需购住房的功能与面积大小？答：通常来说，选购住房的目的有两种，一是购房用于自住，二是购房用于投资。购房用于自住通常也有两种情况，一种是购房后准备长期居住，即所谓“一步到位”；另一种是购房用于过渡性居住，即所谓分步到位，逐步改善。购房后准备长期居住的，购房时应有前瞻性,在购房能力许可的情况下，适当超前，如三口之家宜购买三室户（或者以上）户型，其中至少应有一间工作室，面积大小直接关系到房屋的总价，一定要视经济能力而定。购房用于过渡性居住，通常对功能、面积的考虑，只要未来35年内够住用即可，除此之外，还应考虑未来几年较容易转让变现或者较易出租。53、如何选择贷款方式与确定贷款总额？

15、答：目前我国住房贷款还款方式有两种，一种是“等额本金还款法”，另一种是“等额本息还款法”。“等额本息还款法”还款本息总额略高于“等额本金还款法”，但较适合近期能承受，而预期收入较稳固或者有所增加的居民；“等额本金还款法”前期偿还金额较大，以后逐年减少，较适合现在收入较高，预期收入可能减少的居民。54、房屋使用人能否参加业主大会或者业主代表大会？答:业主大会或者业主代表大会应按幢邀请或者者按业主人数的一定比例邀请非业主的房屋使用人列席会议。列席会议的成员没有表决权。55、物业管理服务收费包含什么项目？答：物业管理服务收费包含下列项目：（1） 管理费，用于物业管理区域的日常管理，包含物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管与其他有关物业管理服务；（2） 房屋设备运行费，用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用；（3） 保洁费，用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；（4） 保安费，用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；（5） 维修费，用于物业维修服务所需的费用。上述第（1）、（2）、（3）、（4）项费用按月分项计算，第（5）项费用按实际维修项目计算。56、什么叫开发？答：开发是通过土地、建筑材料、市政设施、公共配套设施、劳动力、资金与专