房地产销售培训知识大全（DOC80页）.docx

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1、房地产销售培训知识大全(DOC80页)2房地产销售培训全集(终极)几个方面：a) 实物形态上看，房产与地产密不可分；b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格；c) 从权属关系看，房产所有权与地产所有权是联系再一起的。差异包含几个方面：a) 二者属性不一致；b) 二者增值规律不一致；c) 权属性质不一致；d) 二者价格构成不一致。二、房地产的特征房地产的自然特征a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。房地产的经济特征a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性注：房地产增值就是房地产价

2、值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其要紧归功于房地产的重要构成部分土地。三、房地产的类型按用途划分：a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为1-3层多层住宅为4-6层小高层住宅为771层中高层住宅为1276层16层以上为高层住宅房地产土地的使用年限是如何确定的？凡与省市规划国土局签订土地使用权出让合同书的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者者其他用地五十年。三、房屋建筑结构分类标准类型内容编号名称

3、1 钢结构承重的要紧结构是用钢材料建造的，包含悬索结构。2 钢、钢筋混凝土结构承重的要紧结构是用钢、钢筋混凝上建造的。如一幢房屋一部分梁柱使用钢筋混凝土构架建造3 钢筋混凝土结构承重的要紧结构是用钢筋混凝上建造的。包含薄壳结构、大模板现浇结构及使用滑模、开板等先进施工方法施工的钢筋混凝土结构的建筑物4 混合结构承重的要紧结构是用钢筋混凝土与砖木建造的。如一幢房屋的梁是用钢筋混凝土制成，以破墙为承重墙，或者者梁是木材制造，住是用钢筋混凝土建造5 砖木结构承重的要紧结构是用砖、木材建造的。如一幢房屋是木制结构房架。砖墙、木柱建造的6 其它结构凡不属于上述结构的房匿都归此类。如竹结构、砖拱结构、窑洞

4、等四、房地产专业名词1、常用名词（阴影部分应重点掌握）五证：a.建设用地规划许可证；b建设工程规划许可证；c.建设工程开工证；d.国有土地使用证；e商品房预售许可证；两书：a住宅质量保证书、b住宅使用说明书；房地产证：是房屋土地所有权属二合为一的凭证，是房地产权属的法律凭证；房地产市场：要紧包含地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场与三级市场；一级市场：是指国家土地管理部门按土地供应计划，使用协议、招标、拍卖的方式，以土地使用合同的形式，将土地使用权以一定的年限、规定的用途及一定的价格出让给房地产进展商或者其它用土地者的市场；二级市场：是指房地产进展商根据土地使用合同的要求将建好的房屋连同相

5、应的土地使用权转让给单位或者个人的市场；三级市场：是指单位、个人之间的房地产产权转让、抵押、租赁的市场，它是二级市场基础上的第二次或者多次转让房地产交易活动的市场；房地产产权：是指产权人对房屋的所有权与对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是产权人对房地产的占有、使用、收益与依法处分的权利；土地使用权：是指土地使用权拥有者对土地使用的权限，包含开发权、收益权、处置权。政府以拍卖、招标、协议的方式，将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者。土地使用权期满后，如该土地用途符合当时城市规划要求的，土地使用者可申请续用，经批准并补清地价后能够继续使用；三通一平：是指水通、电通、路通及场地平整；七通一

6、平：是指水通、电通、路通、排水通、排污通、通讯通、煤气通及场地平整；红线图：又叫（宗地图），是按一定比例尺制作的用以标示一宗地的用地位置、界线与面积的地形平面图。它由政府土地管理部门颁发给土地使用权受让者，受让者只能在红线范围内施工建房;总用地面积：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积；建设用地面积（净用地面积）：经城市规划行政主管部门划定的建设用地范围内的土地面积；总建筑面积：指在建设用地范围内单栋或者多栋建筑物地面以上及地面以各层建筑面积之与；容积率：是指总建筑面积与建设用地面积之比值。（如：在10万平方米的土地上,有20万平方米的建筑总面积,其容积率为2.0）建筑面积：指建筑

7、物外墙或者结构外围水平投影面积之与，包含阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。且具备有上盖、结构牢固、层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑Q建筑覆盖率（建筑密度）：建设用地范围内所有建筑物基底面积之与与建设用地面积的比率；（如：在10万平方米的土地上，建筑用地净面积为8万平方米，其建筑覆盖率为0.8建筑密度为80%绿化率：建设用地范围内所有绿地面积之与与建设用地面积之比率。绿地面积的计算不包含屋顶、天台与垂直绿化；（如：在10万平方米的土地上有3万平方米的绿化面积，其绿化率为30%）绿化覆盖率：建设用地范围内全部绿化与植物水平投影面积之与与建设用地面积的比率；房屋销售面积：房屋按套（单元）出售时

8、，房屋销售面积为该套（单元）的建筑面积，即为该套（单元）的使用面积与该套（单元）应分摊的公用建筑面积之与；套内建筑面积：房屋按单元计算的建筑面积，为单元门内范围的建筑面积，包含套（单元）内的使用面积、墙风光积及阳台面积；套内使用面积：指室内实际能使用的面积，不包含墙体、柱子等结构面积，使用面积的计算应符合以规定：A、室内使用面积按结构墙体内表面尺寸计算，墙体有复合保温、隔热层、按复合层内皮尺寸计算;B、烟囱、通风道、各类管道竖井等均不计入使用面积；C、 非公用楼梯（包含跃层住宅中的套内楼梯）按自然层数的使用面积总与计入使用面积；D、 住宅使用面积包含：卧室、起居室、厨房、卫生间、餐厅、过厅、过

9、道、前室、贮藏室等。单元内使用面积系数二单元内使用面积/单元内建筑面积+按规定应分摊公用建筑面积。公共建筑面积：各产权主共同占有或者共同使用的建筑面积，指各套（单元）以外为各户共同使用，不可分割的建筑面积。可分为应分摊的公共建筑面积与不能分摊的公共建筑面积；有用面积：它是套内建筑面积扣除公共建筑面积后的余额；层高：层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有要求，这个高度就叫层高。它通常包含下层地板面或者楼板面到上层楼板面之间的距离。净高：净高是指层高减去楼板厚度的净剩值；公摊面积：商品房分摊的公用建筑面积要紧由两部分构成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅与过

10、道等功能上为整楼建筑服务的公共用房与管理用房的建筑面积；各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔与外墙（包含山墙）墙体水平投影面积的50%。得房率：是指套内建筑面积与套（单元）建筑队面积之比。套内建筑面积二套内使用面积十套内墙风光积+阳台建筑面积。套（单元）建筑面积二套内建筑队面积十分摊得公用建筑队面积。道路用地：道路用地是指居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。道路红线：道路红线是指城市道路含居住区级道路用地的规划操纵线。玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的“领地。讲究一定的私密性，大门一开,有玄关阻隔，外人对室内就不能一

11、览无余。玄关通常与厅相连，由于功能不一致，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平常，玄关也是同意邮件、简单会客的场所。期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称之期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同。期房在港澳地区称作为买“楼花”，这是当前房地产开发商普遍使用的一种房屋销售方式。购买期房也就是购房者购买尚处于建造之中的房地产项目。现房是指开发商已办妥房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售合同。在通常意义上指的现房是指项目已经竣工能够入住的房屋。毛坯房是指没有装修的房。

12、业主委员会是指由物业管理区域内业主代表构成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿与要求，并监督物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力基础是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。会所的功能与建设档次可分为基础型与超级型，基础设施提供业主最基本的健康生活需求，#4可让人免费使用；超级会所则适当对其中部分设施的使用收取一定的费用。假如会所一味追求高档而不顾及业主的能力与需求，势必会形同虚设；如降低物业管理费，将影响房产的整体品质。会所的设置，还要考虑工程分期施工的因素。会所原则上只对社区业主服务，不对外开放，保证了业主活动的私密性与安全性。作为

13、休闲健身的场所，会所也给业主提供了良好的社交场所。入伙是指业主领取钥匙，接房入住。契税是在土地、房屋不动产所有权发生转移，按当事人双方订立契约等对产权随人征收的一种税。征税范围及纳税人契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。在中国境内转移土地房屋权属承受的单位与个人为契税的纳税人。(1)国有土地使用权出让；(2)土地使用权转让，包含出售、赠予、交换;（3）房屋买卖；（4）房屋赠予。2、房子的种类安居房指实施国家“安居（或者康居）工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。是党与国家安排贷款与地方自知自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平方米下列特困户提供的销售价格低于成本、由政

14、府补贴的非盈利性住房。经济适用住房是指经各级人民政府批准立项建设、享受国家优惠政策、向城镇中低收入家庭出售的住房。使用权房是指由国家与国有企业、事业单位投资兴建的住宅，政府以规定的租金标准出租给居民的公有住房。产权房是指产权人对房屋（指建筑物）拥有所有权，对该房屋占用范围内的土地拥有使用权，产权人对这两项权利享有占有。使用，收益与处分的权利。这种权利是绝对的、排他的，不受其他任何人的干涉与影响，产权人能够转让、出租、抵押、典当等方式合法处置自己的房地产权利。商品房是指具有经营资格的房地产开发公司（包含外商投资企业）开发经营的住宅。由于我国长期以来在住房体制上实行的是供给制，因此，商品房是80年

15、代以后才出现的。其价格由成本、税金、利润、代收费用与地段、层次、朝向、质量、材料差价等构成。集资房是改变住房建设由国家与单位包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或者部分出资，政府及有关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免优惠。集资所建住房的权属，按出资比例确定。个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。集资建房有两种产权；一种是该房屋出售的价格高于当年的房改成本价。其产权界定为经济适用住房产权。另一种是低于当年的房改成本价格，其产权为房改成本价房。公房又称公有住宅、公产住房、国有住宅，它是指国家（中央政府或者地方政府）与国有企业、事业单位投资兴建、销售的住宅，公有住宅要紧由本地政府建设，负责向本市居民出租出售：由企事业单位建设的住宅，向本企事业单位的职工出租出售。房改房是有一定的福利性质的，各产权单位按照政府每年公布的房改价格出售给本单位职工的住房。这类房屋来源通常是单位购买的商品房、自建房屋、集资建房等。房改房产权分为三个级别:成本价产权与标准价产权与标准价优惠产权