房地产企业财务报表分析与评价.docx

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1、【摘要】财务报告分析是一种以表格形式对财务数据进行综合披露的一种书面形式，是对公司的财务状况和业绩进行结构化的表达。以财务报告为基础，运用科学的分析方法和评价手段，对公司的经营情况和结果做出评价，以供相关决策者参考。财务报表分析是以财务报表为主要基础，以企业基本的经济活动为基础,以比较、分析为主要方法，全面掌握主要的信息，从而对企业的发展状况进行评估，并对其进行预测。文章将从各项指标对房地产企业进行深入的研究，并以环宇建筑科技股份有限公司（以下简称“环宇建科”）为例，对中小房地产企业的财务状况和一些现有的问题进行综合分析，讨论改善公司财务状况的相关对策，对同类公司的财务状况的有一定的改进和借鉴

2、作用。【关键词】财务管理分析；问题；对策引言随着我国社会和经济的迅速发展，人们的生活水平也越来越高，同时也促进了城市的发展。伴随着房地产业及其相关行业的迅速发展，对当代经济的发展起到了巨大的推动作用，并逐渐成为了国家的支柱行业。在当前对房地产业和住房市场升级调整与控制的新形势下，房地产行业也面对着着复杂多变的内外部市场环境，因此企业紧迫的必须透过开展财务报表数据分析来提高企业的运营水平。本文对房地产企业财务报告分析的基本特点和必要性作出了阐述，本文对就房地产企业的财务现状中存在的主要问题进行深入探究，为房地产企业财务报告分析理论与应用提供了借鉴。一、企业财务报表分析的相关理论概述（一）财务报表

3、分析的理论概述财务报表分析是在财务报表现的基础上，对其进行进一步分析和使用，从而使之更加深入的得到更全面的决策信息。财务报表的编制对了解公司的财务状况、经营业绩、评估其还本付息、经营能力、作出经济决策具有重要意义。（二）财务报表分析的基本方法目前，财务数据分析的主要方法还有：趋势法、比率分析法和因素分析法。本文主要运用了前两种方法:1趋势法：一种用来比较相关的数据和指标来判断各指标的差别或发展趋势的方法。通常需要借助最近三年的财务报表，将其金额或者增减百分比进行并列，得到差异。2.比率分析法：是指运用两种指标进行计算比例，来衡量企业财务状况状态的一种方法。通过比率分析法，对相关的比率进行计算，

4、并对其进行分析，得出不同的比率，其分析的目标和功能也不尽相同。二、企业财务状况分析一一以环宇建科公司为例（一）环宇建科背景简介环宇建工设计股份有限公司成立于2001年，是集施工、安装、装潢设计等专业化配套功能全面的公司,拥有建筑工程设计与咨询、施工总承包、基础建设工业化、城市装饰工程设计、房地产建筑等施工监理甲级资格。环宇秉承“创百年品牌，创百年世界”的发展战略，以“稳健发展”为主线，坚持以规范化经营、可持续发展为目标，从规模扩张到效益提升。（二）环宇建科财务状况的现状表2-1：环宇建科2018年-2023年资产负债表摘要单位（万元）项目2018年2019年2023年货币资金21584.524

5、861.6921989.15应收账款89536.7287897.33114119.09存货167536.79204409.591236.64交易性金融资产0237.92340.33其他应收款33243.7119893.7113043.34固定资产10925.0810757.1919777流动资产321963.88345485.73417265.53资产总额349150.77378546.83477790.55负债总额281206.34305348.45400929.77流动负债281206.35302650.14391438.33所有者权益67944.4373198.3776860.79由表2

6、-1可以看出，环宇建科的资产总额从2018-2023年间持续增长，该增长主要是流动资产增长所带来的,反映了企业良好稳定的发展趋势。存货2018年-2019年有明显增加，到2023年急剧减少，过剩的存货会影响资产的流动性，企业为了应对这个问题，在2023年采取了消减库存存货的措施。环宇建科的流动资产在2023年达到417265.53万元，其中使以应收账款、货币资金、其他应收款为主，分别占流动资产的27.37%、5.27%和3.13%。企业的流动资产中被别人占用的、应收回的资产数额较大，约占企业流动资产的30.49%,应加强应收账款的管理，关注应收账款的质量。2023年的总资产为477790.55

7、万元，与2019年的378546.83万元相比有较大增长，增长了26.22/应收账款增加了26301.76万元，固定资产增加9019.81万元，交易性金融资产增加2102.43万元，其他应收款减少了6850.37万元，存货减少203172.94万元，这些项目的增减变化都将会使资产总额也出现增加或者使减少。环宇建科2023年负债总额为400929.77万元，所有者权益为76860.79万元，在负债总额中，流动负债为391438.33万元，占负债和权益总额的81.93%。环宇建科2023年的负债总额400929.77万元与2019年的负债总额305348.45万元相比有较大增长，增长31.3%20

8、23年企业负债规模有较大幅度增加，负债压力又较大幅度的提高。应收账款、长短期借款、非流动负债以及应交税费的增加，将会使负债总额减少；应付职工薪酬、应付票据、预收账款、其他应付款的减少等，这些科目的变动将会引起负债总额的增加。表2-2：环宇建科2018年-2023年利润表摘要单位（万元）项目2018年2019年2023年营业收入329270.72391920.47366265.03营业成本309624.07368687.47352458.22销售费用10.2310.66.49管理费用6105.267429.158002.31财务费用1379.35887.151270.17营业利润9434.111

9、1160.510031.68利润总额9434.0110820.1211011.8投资收益-422.27-419.74142.47营业外利润49.9-340.38980.12利润总额反映了公司的全部经济活动的成果。由表2-2可以看到，环宇建科2018年-2023年的利润总额在持续增加，2023年相比2019年，增长了177%,公司的业绩业基本相对良好，公司的利润总额主要来自于内部经营的业务；2023年销售费用为6.49万元，与2019年相比有较大幅减少，说明公司对销售费用的控制有所提高。环宇建科2019年和2023年的营业成本增幅与营业收入的增幅相比较将近出现持平，说明公司在经营管理中对成本的控

10、制没有十分的重视。2023年的营业收入为366265.03万元，比2019年的39120.47万元下降6.55%,营业成本为342030.23万元，比2019奶奶的368687.47万元下降7.23%。表2-3：环宇建科短期偿债能力指标表项目名称2018年2019年2023年流动比率1.141.141.07速动比率0.550.471.06短期偿债能力是指公司使用流动资产来偿付其流动债务的能力。对于企业的管理者来说，短期偿债能力的是指公司在经营过程中承担的财务风险能力。如果短期偿债能力不强，则企业获得的商业信用贷的机会会减少，甚至有可能被迫出售资产来偿还债务，从而降低公司的盈利水平，当资不抵债时

11、，企业会面临倒闭。对于股东而言，短期偿债能力直接关系到公司的收益和投资机会，而短期偿债能力的下降则是资本投资的损失。对于供货商和消费者而言，企业的短期偿债能力是公司履约的重要指标，当企业的债务能力降低使,企业将无法履行合同，从而使得供方和消费者的利益受损。表2-3搜集并计算量环宇建科2018年至2023年的短期偿债能力，其中，流动比率是衡量公司短期偿债能力的主要指标，也是公司资产流动性的主要标志。该公司在2018年-2023年流动比率数值波动不大，2023年有所下降。速动比率是衡量公司现金流量的一个重要辅助指标，它反映了公司的速动资产变现能力的强弱，该指标越高，表明企业偿还流动负债的能力越强。

12、从表2-3中的三年数据可以看出，当前比率在2019年出现减少，随后2023年出现上升的趋势。表2-4：环宇建科短期偿债能力指标表项目名称2018年2019年2023年利息保障倍数7.8813.29.36资产负债率（%）80.5480.6683.91长期偿债能力是指公司偿还其负债，保证其偿还债务的能力。管理者可以通过长期偿债能力分析，可以对企业资产结构进行优化，从而减少公司的财务风险；股东通过长期偿债能力分析评估，以确定其是否具有盈利和安全性。通过分析，可以了解企业经营的安全性，从而去制定相应财政政策；也可以去通过对公司的信誉和未来的运营能力进行评估，从而决定要不要建立一个长期的、稳定的商业伙伴

13、关系。利息保障倍数衡量企业偿付利率的一个指标，倍数越大，则表示公司有较好的偿付能力，反之，说明公司很难确保其运营收入能够按期足额偿付所欠的利息，这会引起债权人的担心。环宇建科近三年来，2019年的利息保障倍数最高，2023年相比2019年降低了3.53.由于公司有较高的资产负债率，因此财务风险也相对较高，有可能出现现金流不足和无力偿还债务的风险。环宇建科的资产负债率在过去三年都有上升的趋势，这说明了公司的长期偿债状况并不理想，必须采取相应的改进措施。表2-5：环宇建科盈利能力指标表（%）项目名称2018年2019年2023年营业毛利率5.65.676.3营业利润率2.872.852.74成本费

14、用利润率2.982.863.12总资产报酬率3.33.222.87净资产收益率10.3610.5510.49盈利能力是是指公司赚取利润的能力，反映企业的资本的价值。其基本目的是通过问题进行分析，及时发现问题，解决问题，从而推动公司的持续、稳定发展。表2-5中，环宇建科的营业毛利率在2023年占6.3%,说明公司每百元的营业收入扣除成本后，将会有6.3元的现金来弥补各种时期费用和利润。营业利润率是是衡量公司最终获利能力的基础和关键指标。从2018年至2023年，环宇建科的营业利润率出现了轻微的下降，然而与往年相比，企业的营业利润率仍有所下降，表明环宇建科的盈利水平平稳但略有下滑。成本费用利润率能

15、够反映出公司的成本支出水平，这一指标愈高，则愈能体现出公司的效率。环宇建科的成本费用利润率在2019年出现了下降，减少了0.12,期间起伏波动并不是很明显，2023年出现了上升。公司的总资产报酬率是衡量企业使用全部投资资源来取得营运效益的一个指标，比率愈高，说明公司对资产使用的能力愈强，反之，则越差。2018年-2023年，环宇建科的总资产报酬率出现了呈现出逐年递减的趋势；总资产报酬率的降低，表明公司总体资产使用效率低，整体盈利有所降低，经营管理水平有所降低。2019年环宇建科的净资产收益率达到了近三年来最高，但2023年却出现下降的情况，公司的净资产收益率下降，说明了公司并不擅长使将闲置资金及资产用于更有效的使用，对于项目的运作没有足够的重视，从而导致了利润的下降。表2-6：环宇建科营运能力指标表项目名称2018年2019年2023年存货周转天数183.19181.59108.23存货周转率2.091.983.17应收