房企自持物业自营出租委管三种模式计税模式分析.docx

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1、房地产开发公司由于开发产品的业态不同、管理层的运营思路不同、市场销售状况不同，主动或被动留有部分自持物业，主要有以下经营模式：房地产开发公司自持物业，自用自营；房地产开发公司自持物业，自行出租；房地产开发公司自持物业，交由商业运营公司管理。第三类模式又分三种情况：房地产开发公司将自持物业（以商业为例），委托给商业运营公司代出租，并向商业运营公司支付管理费的模式；房地产开发公司将自持物业（以商业为例），出租给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式；房地产开发公司将自持物业（以商业为例），投资给商业运营公司，由商业运营公司经营的模式。一、自用自营涉税房地产开发公司自持物业（以商业为例），自用自营的

2、模式涉税。增值税：不交纳。城市建设维护税：不交纳。教育费附加税：不交纳。地方教育费附加税：不交纳。房产税:年应纳房产税的税额=应税房产原值X1-（10%-30%）1.2%o房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积X适用单位税额。二、自行出租涉税房地产开发公司自持物业（以商业为例），自行出租的模式涉税：增值税分三种情况：公司类型项目开工时间计税方法税率或征收率政策依据般纳税人2016年4月30日前可选择简易5%财税201668号2016年5月1日后一般计税11%财税20

3、1668号小规模无限定简易计税5%财税201668号城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。房产税：年应纳房产税的税额二租金收入X12%。土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积X适用单位税额。印花税：合同价款的千分之一缴纳。企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。三、委托商业运营公司管理房地产开发公司物业（以商业为例），交由商业运营公司管理的模式,分三种情况。委托商业运营公司出租向其支付管理费开发公司将自持物业（以商业为例）委托商业运营公司出租，

4、并向商业运营公司支付管理费的模式。开发公司涉税增值税分三种情况:公司类型项目开工时间.，计校方法税率或征收率政策依据一般纳税人2016年4月30日前可选择简易5%财税201668号2016年5月IH后一般计税11%财树201668号小规模无限定简易计税5%财税201668;城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）房产税：年应纳房产税的税额=租金收入X12%。土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积X适用单位税额。印花税：合同价款的千分之一缴纳。企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。商业运营公司涉税：商业运

5、营公司代开发公司出租物业（以商业为例）,向开发公司开具发票并收取中介服务费，按商务辅助服务-经纪代理服务纳税。商业运营公司如为一般纳税人税率为6%,如为小规模纳税人征收率为3%o二、出租给商业运营公司由商业运营公司经营开发公司将自持物业（以商业为例）出租给商业运营公司，由商业运营公司经营。开发公司涉税增值税分三种情况：公司类型项目开工时间计校方法税率或征收率政策依据一般纳税人2016年4月30日前可选择简易5%财税201668号2016年5月IH后一般计税11%财树201668号小规模无限定简易计税5%财税201668号城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。教育费附加税：以增

6、值税为计税基础，税率为3%（城市）。地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。房产税：年应纳房产税的税额=租金收入X12%。土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积X适用单位税额。印花税：合同价款的千分之一缴纳。企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。商业运营公司再出租涉税：增值税分三种情况：公司类型项目开工时间计税方法税率或征收率政策依据一股纳税人2016年4月30日前可选择简易5%财税201671号2016年5月1日后一般计税11%财税201671号小规模无限定简易计税5%国家税务总局2016年第16号公告城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（

7、城市）。教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积X适用单位税额。印花税：合同价款的千分之一缴纳。企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。此模式比房地产公司直接对外出租，就房产税而言有所降低；但就增值税而言，一般纳税人的商业运营公司租入房地产企业自持物业（商业）的租赁时点，应注意把握在2016年4月30日前，再出租才可能选择简易计税方法按5%交纳增值税；否则按一般计税方法11%交纳增值税。房地产出租自持物业是以新老项目为标准，选择增值税计税方法；商业运营运租入资产再

8、出租，则以租入的时间为标准，选择增值税计税方法。三、自持物业投资给商业运营公司由商业运营公司经营房地产开发公司将自持物业（以商业为例），投资给商业运营公司（以房地产全资子公司为例），由商业运营公司经营。开发公司涉税增值税分三种情况：公司类型项目开工时间计税方法税率或征收率政策依据一般纳税人2016年4月30日前可选择简易5%财税2016)36号2016年5月1日后一般计税11%财税201636号小规模无限定ISi易计税5%财税201636号城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2

9、%（城市）。土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积X适用单位税额。印花税：合同价款的万分之五缴纳。土地增值税：以对应增值率计算交纳。企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。商业运营公司涉税：接受投入环节商业运营公司需按万分之五交印花税。商业运营公司如能符合财政部国家税务总局关于进一步支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知财税（2015）37号的条件，可免交契税，需报税务部门审批。商业运营公司在5月1日后，从采用一般计税方法交纳增值税的房地产开发企业投入不动产，取得增值税专用发票，按11%税率分两年抵扣增值税；从采用简易计税方法交纳增值税的房地产开发企业购入不动产，取得

10、增值税专用发票，按5%税率或征收率分两年抵扣增值税。商业运营公司涉税：接受投入后再出租环节增值税分三种情况：公司类型项目开工时间计税方法税率或征收率政策依据-般纳税人2016年4月30日前可选择简易5%国家税务总局2016年第16号公告2016年5月IrI后般计税11%国家税务总局2016年第16号公告小规模无限定简易计税5%国家税务总局2016年第16号公告城市建设维护税：以增值税为计税基础，税率为7%（城市）。教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为3%（城市）。地方教育费附加税：以增值税为计税基础，税率为2%（城市）。房产税：年应纳房产税的税额=租金价值X12%。土地使用税：应纳城镇土地使用税额=应税土地的实际占用面积X适用单位税额。印花税：合同价款的千分之一缴纳。企业所得税：租金并入当期应纳所得额计算纳税。