房企转型产业地产发展的三种模式.docx
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1、中国产业地产诞生40多年以来,市场对产业地产板块有着“又累又不赚钱”的刻板印象,但近几年经济增速放缓,国家对房地产行业宏观调控政策频出,房地产市场需求下降,情绪持续低迷,产业地产逐渐成为社会的关注热点和投资新宠,万科、绿地、金地等龙头企业纷纷抢滩产业地产版图。众多传统品牌房企积极向产业地产转型发展,而产业地产的核心是产业,与传统房地产高周转、快节奏的盈利模式不同,很多新进入这个行业的房企,对现阶段和未来如何以产业园的载体和平台构建盈利模式没有太大把握,觉得这个行业资金沉淀量大、运营周期长、盈利点不清晰,资金投入匹配和节奏把握难以明确,整体盈利模式具有隐蔽性、模糊性。对于本身没有产业基础,且思维
2、路径、行事方式、团队配置等企业基因均与产业地产南辕北辙的传统房企来说,想在产业地产板块盈利,可以依托其已有的优势,如品牌认知度高、企业体系健全、金融资源丰富等,接下来我将探讨传统房企转型产业地产的典型模式。“资本+实业+持有”的基金操盘模式随着政策的不断收紧,靠着销售园区物业和房地产的模式己无法完成内部输血,产业地产行业必须找到一条新的盈利模式来实现内外部资金的融通,保证开发和运营过程中全周期现金流的正常运转。这就必然要走向园区资本化的基金操盘模式,该盈利模式倡导“让园区流动起来”,探索一条“实业加持、金融杠杆、开发持有、运营提升、金融退出”的道路。要实现资产证券化盈利模式,有三点至关重要的前
3、提条件:1、规模。要能在保证园区质量的基础上,快速做大规模;2、运营。通过产业招商与运营管理能力,迅速构建产业生态链条,并稳步而合理提升园区租金水平和整体资产价值;3、资本。有与资本市场对接的通畅渠道与品牌能力。纸上谈兵易,实际操作难。传统地产企业进入产业地产行业后,需着重从规模、运营和资本三大板块发力,探索出了一套适合自身发展的完整业务闭环。一、规模层面,项目选址聚焦一线城市和产业基础强的二线城市,这些城市的优质产业资产,更容易获得国际资本的认可,也降低了招商难度,只要有足够的产业基础和政府让利,要敢于拿地,这将使得扩大规模能快速实现;二、运营层面,采用“龙头带动+资本招商”的运营模式,可同
4、时解决产业定位、产业导入、政府谈判和部分招商问题,同时培养大客户招商团队和运营团队,保证运营层面的高品质和高效率。例如,金地威新的团队近IOO人,一半以上的人员在招商部门,金地集团要求保证每一个园区项目的出租率、入园企业质量与租金收入,以满足国内外资本市场的要求;三、资本层面,引入基金、私募等投资方作为战略股东,双方共同持股成立基金公司,若资金量不够大,可再引入多个投资方成立合伙企业,由双方共同持股的基金公司作为GP运营管理合伙企业。园区后期通过资产证券化盈利后根据股份进行利润分成,战略股东不愿参投的项目,也由合伙企业进行运营管理,使得战略股东能享受管理费收益,从而维系长期的合作关系。例如,金
5、地威新引入美国阿波罗基金为战略股东,双方各占50%的股份,作为基金的GP;1P层面,由阿波罗基金去市场上募集,随后再卖给收益要求比较低的持有型基金。相信在未来几年,优质的园区将迎来资产证券化的高潮阶段,成为园区盈利模式新浪潮。“产业+地产+金融”的闭环和产城融合模式在城市化高速发展的今天,产业是区域经济高速发展的关键所在,也使得许多转型房企跃跃欲试进入产业地产行业。但是对于没有金融渠道的企业来说,产业地产无法实现高周转,溢价也不高,若不能实现基金退出,仅以地价和租金测算回本周期在12-15年,年化回报大概在10%-12%,资金沉淀太久。因此,有部分企业探索出了一条“产业+地产+金融”的产城融合
6、模式,实现“以城育人、以人兴产、以产促城”,通过住宅反哺产业,通过金融引进产业,通过人才留住产业,从而活化项目,实现盈利。该机制体系具有灵活性,但想要成功得注意三点:一、凸显营城造城优势项目选址需要位于核心区周边或者集聚度高的区域,周边的生活配套及商务配套可以落后,通过企业对项目打造,完成造城、营城能力来完善配套、美化环境。这也凸显了项目高性价比的优势,和城市中心区的写字楼相比,用房成本低、生活配套及环境因素齐聚、办公品质优越,自成一体。二、住宅反哺产业核心就是结合政府诉求,抓住住宅与产业用地的捆绑特点,低价获取住宅地,以住宅的超额营收为产业园区的招商和运营,奠定资金基础。知易行难,如何能让政
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