带押过户新模式.docx
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1、带押过户新模式今年8月以来,济南、青岛、昆明、深圳等多地推出带押过户新模 式 在业内引起高度关注。因为它实现了无需归还原有房贷即可完成过户、 抵押、发放新贷款,提高了二手房买卖的交易质量,进一步降低了交易成 本。带押过户”政策概念及法律依据传统模式的二手房交易活动要求卖方必须先解除房屋的原抵押才能办理 后续的过户;而“带押过户是指带着抵押过户,即在原抵押存在的情况 下仍然可以办理房屋的过户,将房屋的所有权转移至买方,把解除抵押放 到了最后环节。“带押过户”政策是以民法典第406条规定为法律基础。民法典第406条规定:抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当 事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让
2、的,抵押权不受影响。抵押 人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。抵押权人能够证明抵押财产 转让可能损害抵押权的,可以请求抵押人将转让所得的价款向抵押权人提 前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不 足部分由债务人清偿。在民法典出台之前,我国长期以来对抵押物交易的限制都较为严格。原物权法第191条规定:抵押期间,抵押人经抵押权人同意转让 抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。 转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有,不足部分由债务人清偿。抵押期间,抵押人未经抵押权人同意,不得转让抵押财产,但受让人代为 清偿债务消灭抵押权的除外。原担保法第49
3、条规定:”抵押期间,抵押人转让已办理登记的抵押 物的,应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未 通知抵押权人或者未告知受让人的,转让行为无效。转让抵押物的价款明显低于其价值的抵押权人可以要求抵押人提供相应 的担保;抵押人不提供的,不得转让抵押物。 抵押人转让抵押物所得的价款应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或 者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分,归抵押人所有, 不足部分由债务人清偿。物权法与担保法都明确规定,不经过抵押权人的同意,抵押人不 得转让抵押物。这也就使得抵押物的市场流转面临较大的困难。鉴于我国 当前国情,大多数人在购买房屋时,会以房屋作为抵押办理银行
4、贷款,在民法典出台以前,二手房交易已长时间表现低迷。”中指研究院数据 显示,二手住宅价格环比下跌的城市共69个,较6月增加11个,国家 统计局最新发布的70城房价指数,7月份山东济南二手房价格环比下降 0.2% ,同比下降3.0%o自去年9月份以来,截至今年7月份,济南二手 房价格已出现11连降。7月份青岛二手房价环比上涨0.3% ,同比下降 1.6% ;烟台环比上涨0.9% ,同比下降2.5%。因此,二手房交易市场 注入新的活力是非常有必要的,带押过户政策有望成为发力点,引发 二手房交易市场的变化。带押过户政策落地的积极意一是大大降低了交易成本,为二手房交易市场注入了新的活力。传统模式要求先
5、解押才能过户,解押就意味着卖方必须要还款,不还款就 不可能解押,也就无法办理过户;而买方如果需要贷款购房,就必须先办 理过户和抵押,银行才能放款。在这种情况下,卖方想要用买方的贷款还 自己的贷款用以解除抵押几乎是不可能的。这时候买方就必须筹措过桥资 金 会额外增加了一大笔支出尤其是遇到买方贷款迟迟放下不来的情况, 长期占用过桥资金,成本也在大幅增加。而“带押过户政策的落地,核 心就是使用了买方的银行贷款来还卖方的银行贷款使得买方不必再筹措 过桥资金,以此降低交易成本,刺激二手房市场的相关交易。二是有利于化解交易风险。传统模式下,买方想要贷款购买二手房,就需要向贷款银行提出申请,银 行先行审批,
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