地产园林景观设计施工一体化管控难点.doc

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1、地产园林景观设计施工一体化管控难点摘要:地产园林景观设计施工一体化是围绕着设计成本工程的项目管理工作，本质上是资金、工期、质量的平衡把控流程，对项目操盘手的专业水平有很高的要求，是未来地产园林景观行业的发展趋势。文章通过分析地产园林景观设计施工一体化的管控难点，以太仓融侨悦江南大区为例，总结出园林景观一体化过程中的设计优化内容，实现了设计与施工顺利对接，提升了客户的满意度。关键词:园林景观;一体化;管控难点;优化设计随着国家政策调整，地产行业开始收紧，会陆续淘汰一些“不合格选手”，虽然园林景观只是地产里的一个小职能，但景观具备“四两拨千斤的能力”，对地产高端产品有极大溢价能力。刚需产品景观不重

2、要，温饱阶段客户还来不及关心景观;只有在改善型和高端产品中，景观的重要性才凸显。打造的产品越高端，景观才越被客户期待和需求;景观要打造好作品，效果之美仅仅是外相呈现;好作品是全系统垂直交圈的呕心沥血，要懂市场懂客户，在项目管控过程里，从设计研发到工程落地，每一步都必须有全局前控意识，处处要通关。而设计施工一体化已经不算一个新兴的概念了，特别是近几年来在地产行业内各大地产公司都在推行一体化，大到建筑小到像精装、景观，而园林景观这样“麻雀虽小，五脏俱全”的专业，在设计施工一体化的同时能解决很多不必要的麻烦，实现一个低投入高溢价的转换。1园林景观设计施工一体化园林景观设计施工一体化概念从项目推进的流

3、程来分应该是包括设计、成本、施工三个大的版块。其中设计作为施工的前提和依据，由设计指导施工;成本控制投入，测算作为控制标尺;施工是设计的答卷，设计先行，施工兜底。设计工作就是把工程在图纸上做一遍，成本就是用计算把设计需要的费用进行预估，施工就是在现场把图纸还原出来。三者的侧重点不尽相同，设计主要体现在项目开工的前期，重点在于项目方案的研发和呈现;成本则相对看问题比较数据化，一切以项目指标为主;施工则侧重于建设的中期阶段，重点在于控制项目进度和保证建设质量。2设计施工一体化的管控难点21项目管理角色整个的设计施工一体化管控过程需要多方参与，其中甲方是资源整合，风险预控，方向把舵，连接土地和客户，

4、输出“管理”;乙方是资源细分，要在细分端上锐利好用，输出“细分专业成果”，同时甲方需要对乙方的设计成果进行审图，审图就是核对图纸的合规性和合理性。传统管理组织方式已经不能适应新的工程建设模式，以前甲方需要面对的是设计院和施工团队这2个独立主体，设计院只对图纸负责，施工团队只管照图施工。设计施工一体化模式下工程整体的组织关系错综复杂，作为设计施工及采购总包，在项目建设过程中力不从心，主要体现在项目管理上缺少全过程管控能力和统筹协调能力，且缺少专职技术人员的参与1。就甲方内部而言，从设计专业角度，对建筑、精装、工程、营销、客服、物业必须全交圈，才能打造真正的好产品，园林景观是营销道具，但更是客户未

5、来生活的载体，必须兼顾各方要求，把控在先;从项目管控的角度，还有就是不能落下了成本部门。从乙方内部来说，分为设计方和施工方，在设计方把控上需要绷着“成本的弦”，施工方的部分，落实施工交底工作，重要复杂节点能打样就不直接施工，加强设计巡检频次深度。22设计源头把控园林景观是一个涵盖内容很庞杂的专业，植物、水电、结构、安装种类多，跨的专业品类也多，虽然要求都不会很深。但是需要熟悉施工工序，把项目设计从平面的美学呈现往立体的角度推演，让美学的理解能贯彻设计施工的全过程，特别要注意的是地下工程的美观度，秉持可持续发展的设计理念，才能打造出真正宜居的地产住宅。从拿地初期开始到方案推691敲，成本和效果的

6、平衡能力;施工图纸把控设计不变形，图纸上核对好每一处效果细节。特别需要把控审图过程中发现的只有造型没有构造详图，常见的形式是“详见施工单位深化图纸”或者干脆就没有表达;往往只注重设计图纸及效果图的表现，缺少施工经验，对施工现场的勘查无法具体到位，导致设计与实际脱节，设计图纸难以真正落地。设计需要做到对园林景观设计材料、植物使用的熟悉，常规工艺工法的标准节点，地产标准化图纸的使用和客户敏感点的合理规避，完善产品标准化体系建设，在园林景观设计施工一体化的管控体系里更是重中之重。23成本控制既然是设计施工一体化，那么成本控制就是绕不开的话题。传统地产的项目管控模式是层层推进的，设计成本工程一步步推进

7、，各自完成各自KPI控制点。那作为设计施工一体化的一部分，成本的观念要随之转变，成本测算前置，从拿地强排开始就可以有一个初步的概算，然后伴随着园林景观方案的深入，分阶段跟进成本测算控制，测算深度可以根据项目方案程度调整，合理安排工作量。同时可以结合设计的产品标准化体系，增加集采甲供内容，从起点开始开源节流，把有限的成本运用到刀刃上。24施工品质的保证在目前，园林景观工程以投标、直委模式居多，但这些设计施工总包模式的相应机制不完善，按图施工，观念有些还停留在施工方项目经理作为效果控制第一人的旧观念上。随着园林景观设计方案的不断迭新换代，施工方需要对施工专业分包资源的经验累积，加强设计施工交底，要

8、求设计方提供施工交底效果控制手册，对新材料新工艺提前备工备料研究打样。带着设计思维施工，严禁刻板的按图施工，对项目现场情况和图纸有变的情况，充分沟通处理，设计及时下发设计变更，从源头上消灭返工，节约成本保证品质。从细节上来说，园林景观项目内容十分丰富，从硬景的品类繁多的景石、到软景苗木、大规格的石材、艺术小品、软装、标识等，对施工单位而言，在实际施工过程中不按图施工的的情况时有发生，重点控制在:首先软景控制，在号苗前设计交底时需要复核设计方提供的苗木品种和苗木资源、施工季节、成本造价、交付季节的关系2。避免施工过程中，非必要的主乔品种调整，导致设计图纸中自然山林气的苗木艺术效果受到影响。其次是

9、金属制品的管控，随着园林景观风格迭代换新，钢结构景观构筑物在设计中出现的频率变得很高，包括门头、长廊、水池、主题构筑物等。那这些金属材料的工艺和属性都需要由专业制作厂家进行二次深化，期间就需要结合设计方案效果对工艺进行推敲，通过不断的打样对比，才能保证施工效果。还有项目景石的施工，图纸设计的景石体量和理想状态往往需要和场地条件会有出入，这时候就需要设计方在吃透施工条件的前提下进行专项的深化交底，这样才能找到属性适合的石头。再就是景观软装，近几年来地产园林景观对户外软装的重视程度逐年提高，但是还是经常出现前期成本漏项或者成本预估不到位的情况，导致后期采购受限，落地品质大打折扣。对地产住宅而言，刚

10、需和刚改类的项目应该多采用地产集采降低单价，筛选出战略软装品牌，提升软装工程质量3。25项目完工后评估项目施工完工，并不能算结束，地产住宅做为一个产品，一个需要长时间沉淀的产品，应该需要花更多的时候研究，及时总结反省。一般在项目完工阶段，设计方会出具项目后评估报告，施工方会绘制项目竣工图资料，这些都可以成为其他项目的一个分析案例、对标的参考。还有特别要提的是对往期已经交付项目的回访，对物业管理人员的走访调查，观察小区业主对器械、设施的使用情况，石材铺贴的破损率、植物的生长情况等。俗话说设计的好，施工的再精美，并不等同于使用起来也很趁手舒心，收集并归纳这些资料，对项目细节进行把控，对地产行业建立

11、标准化、规范化、体系化的园林景观设计施工一体化管理模式，起到了不可或缺的作用。3建设实例太仓融侨悦江南大区项目位于江苏省太仓市，建设用地面积49万m2，其中园林景观面积38万m2，大区景观指标500元/m2。本项目园林景观设计策略主要以关注生活、关注艺术、感恩自然，打造有温度的美学花园生活社区，光影与艺术，自然与哲学的再生。景观整体风格从属建筑，保证整体方案设计相辅相成，采用现代手法新中式风格。景观宅间跨度大，空间形体错落有致、层次丰富，有利于园林景观花园打造，运用穿插和重组的设计手法打破空间狭长的空间格局。希望构建起许多无形的生活场景，并充实各自的景观空间属性。园林景观平面布局采用“一庭、两

12、苑、三进、双环”的设计布局。前面介绍过园林景观设计施工一体化的若干难点，那就这个项目再着重分析下一体化过程中设计优化工作。该项目自2019年完成整体方案设计，2020年5月进场施工，到今年二期准备交房，前后历时了近3年时间。这个项目比较特殊属于“半路出家”的项目，方案扩初图出图之前没有经过严格的成本控制，在景观施工图阶段才开始进行介入，定性为一个园林景观设计施工一体化的案子。所以在接手这个项目后团队从三个方面开展工作:第一，开始倒排项目全景计划;第二，设计、施工方资源的选择，消化原有的扩初图纸资料，找到施工图深化单位尽快完成施工图的绘制工作，同时成本介入对扩初成果进行初步测算;第三，在施工图完

13、成后，对图纸进行审图，之后马上推进施工图成本测算。在这些工作都完成之后，获悉成本测算结果后发现项目园林景观超限额指标近200万元，其实在扩初概算的时候就初现端倪了，但是考虑到当时项目的全景计划安排已经很紧张，所以只能优先推进施工图深化。现在发现问题后，团队马上组建设计优化小组，专项服务于设计施工一体化的体系，设计优化原则首先保证大区整体的施工交付品质保质保量，避免客诉风险;同时需要满足公司既定的成本限额指标，不使公司蒙受损失;最后一切的优化工作必须不影响到整体的项目工期安排，所有设计变更图纸需按时完成修改下发。具体的过程就不展开赘述，主要从四个方面开展设计优化工作:仔细分析施工图成本测算表，对

14、表内大金额的单项进行检查，特别需要注意成本口径，着重关注可甩项部分，比如门头、围墙等;对内和营销和客服沟通，避免优化可能产生客诉风险;复核软景部分的主乔配置情况，优先考虑项目地周边的苗木资源;复核集团园林景观通用布品手册，尽量选用战采的软装、灯具。在设计优化完成后，项目的后期施工明显变得顺畅很多，景观材料、软景、布品都在设计优化的过程中反复推敲过了，剩下的只需要把控施工现场的施工工艺细节。最终项目在所有团队同事的不懈努力下，在2020年底圆满完成了大区一期的交付工作。让人欣慰的是经后期回访，大区一期的园林景观呈现品质受到了业主的普遍好评。从这个项目可以看出，园林景观设计施工一体化任重而道远，对

15、施工现场的总控和细节把握，需要不断完善管理机制，充分发挥地产景观设计师在施工现场的主观能动性，才能实现设计与施工顺利对接，提升了客户满意度。(图1为项目设计施工前后的对比)，对目前已有的施工图设计成果进行成本测。4结语推进和加强地产园林景观设计与施工一体化进程具有重要意义，只有设计与施工顺利衔接，实现对工程的整体把控，完成设计的百分百落地，及时发现施工中的问题并提出设计变更和景观提升改造方案，才能实现园林景观工程的高品质建设。参考文献:1徐燕园林景观设计与施工一体化过程的衔接J城市住宅，2019，26(8):1101132邓斌植物造景在景观设计中的应用以湍河滨水休闲公园景观设计项目为例J住宅与房地产，2021，(2):87883孙明现代园林景观设计中传统文化元素的应用探究J城市建筑，2019，(23):1451465