地产项目物业管理-住宅物业管理服务合同.doc

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1、根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲乙双方就 小区物业管理事宜订立本合同。（1）本合同当事人委托方（以下简称甲方）： 主任： 地址： 联系电话： 受托方（以下简称乙方）：物业管理有限公司法定代表人： 注册地址： 联系电话： （2）物业基本情况物业名称： 小区物业类型： 座落位置： 四 至：以规划图为准占地面积： 平方米建筑面积： 平方米其余物业构成：住 宅： 平方米会所： 平方米幼稚园： 平方米设施设备构成，详见附件一小区设施设备表（3）甲方受 小区首次业主大会的委托，全权代表业主大会与乙方签定本合同。乙方提供服务的受益人为本物业的全体业户和物业使用人（符合国家规定的房屋使用

2、人），故本物业的全体业户和物业使用人均应履行本合同为其设定的义务，承担相应的责任，同时享有本合同为其设定的权利。甲方代表全体业户和物业使用人在本合同中为全体业户和物业使用人设定的权利与义务，视为业户和物业使用人本人的真实意思表示，任何业户和物业使用者个人均不得主张本合同全部或部分无效。甲、乙双方也不得在今后的任何程序中以此为理由主张这些约定无效，本合同既是双方权利和义务的具体规定，也是解决和处理甲、乙双方及其他业户或物业使用人之间纠纷的依据。（4）协议服务事项1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理房屋的共用部位是指一栋房屋内部，由整栋房屋的业户、使用人共用的房屋主体承重结构（包括基础、内外承重

3、墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、外墙面、门厅、楼梯间、电话分线间和其他在使用上、功能上为整栋建筑服务的部位等。2）房屋共用设备设施的维修、养护、运行和管理共用设备设施是指物业管理区域或者单栋房屋内，由业户、使用人共用的上下水管道、落水管、照明灯具、垃圾通道、水箱、水泵、避雷装置、电梯、供配电设施设备、消防及安全监控设施设备、公益性文体康乐设施、绿地、道路、路灯、雨污水管道、化粪池、垃圾箱（房）、窑井、非经营性停车场所和有关共用设施设备使用的房屋等。3）附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理。4）公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理。5）公共环境卫生，包括房屋共用部位、卫生死角的清洁卫生，公

4、共场所的清洁卫生，非市政道路的清扫及垃圾的收集。6）小区物业管理区域内交通与车辆停放秩序的管理。7）小区物业管理区域内公共秩序。包括24小时中央监控室安全监控、巡逻人员安全巡视、值班经理值班、门岗24小时执勤等。8）负责消防安全管理。9）对业户和物业使用人违反小区业户公约（以下简称业户公约）和本合同的行为，针对具体情节的轻重，由乙方采取规劝、警告、公示等方式予以教育制止，造成公共财产、物品损失的，责任人应承担责任。10）负责房屋装饰装修施工管理以及由此产生的垃圾的有偿清运。11）建立健全物业管理档案。包括管理与物业相关的工程图纸、业户/住户档案，竣工验收资料及房屋配套设施和公用设施档案。12）

5、受业主委员会的专门委托开展社区精神文明文化活动；受业户或物业使用人的专门委托开展有偿便民服务业务。13）向业户收取物业管理服务费、根据有关部门或单位的委托向业户或物业使用人代收水费、电费、天然气使用费、光纤费等，但收费标准必须按委托单位的规定执行，乙方不得擅自加价。因委托单位违法乱收费所造成的一切后果，由委托单位承担，乙方可协助甲方追究有关委托单位的法律责任。14）业户和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设施的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方可以接受委托。维修、养护费用不包含在物业管理服务费中，具体费用大小、服务标准及服务内容，由业户或物业使用人与乙方另行协商。15）编制物业管理服务和财务

6、年度计划。16）为业户办理入住手续。（5）委托管理期限委托管理期限为 年，自 年 月 日 时起至 年 月 日零时止。（6）双方的权利和义务1）甲方的权利义务a.代表和维护物业产权人、使用人的合法权益；b.监督业户和物业使用人遵守业户公约和本合同；c.享有监督乙方管理工作实施和制度执行情况的权利；d.审议乙方年度管理计划、物业管理经费的使用计划、决算报告及相关依据；e.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育工作；f.协助乙方说服欠费的业户或物业使用人履行交纳各项费用和协助乙方向欠费的业户或物业使用人送达费用催收的亲情告示。g.依据建设部建住房自2008年2月1日起施行的住宅专项维修资金管理办法及当地

7、政府规定中对维修基金的收取、保存、使用等做出决定或决议，有新规定后从其规定： （a）甲方委托乙方对专项维修资金的帐目进行管理，需使用维修资金，由乙方提出年度使用方案，经甲方批准并报房管部门备案后使用；（b）维修基金按栋立账，按户核算；（c）对维修基金的账目，甲乙双方每六个月共同公布一次，接受全体业户的监督。（d）全体业户和物业使用人行使以下权利并履行以下义务：a）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；b）业户享有参加业主大会或业主代表大会；c）业户享有选举业主委员会委员及被选举权；d）监督乙方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向乙方提出意见和建议；e）遵守本物业的物业管理制

8、度和小区业主大会议事规则、业户公约的规定；f）依据本合同向乙方交纳物业管理费用和其他有偿服务费用；g）为防止水、气泄漏、便于及时维修、避免受损，主动向乙方预留户主（或家庭主要成员）的通讯地址、联系电话，便于应急与联系；h）装饰装修房屋时，遵守建设部2002110号文住宅室内装饰装修管理办法及与乙方签订的装修管理相关协议；i）转让房屋时，应事前通知乙方，告知受让方遵守业户公约以及本合同规定的事项；j）对承租人、使用人、访客等违反小区物业管理制度造成的损失、损害，乙方负责赔偿并承担相应的责任；k）不占用、损坏小区的共用部位、共用设施或改变其使用功能。因搬迁、装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用

9、设备设施时，应征得乙方同意；l）按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不侵害他人的合法权益；m）不在房屋外立面安装防护栏；n）不在园区公共区域烧纸、焚香、乱贴、乱画、乱刻等，未经以方许不在建筑物或园区任何地方悬挂任何广告、标识等宣传品。违者，承担因清洗、拆除、恢复等产生的费用；o）不随地吐痰、乱丢废弃物、不从阳台或窗户向外乱抛物品，如有违反，由当事人完全承担相应的责任和后果；p）宠物按照规定办理登记、办证，并在有人有效管理的情况下放养，但若发生宠物伤人等意外，由宠物饲养人承担一切责任；q）若因自身疏忽引起水、电、气、烟或其他有关物

10、体外溢，损害他人人身或财产而引起诉讼、赔偿的要求，需对因此而产生的所有诉讼、索赔的要求承担全部责任。2）乙方的权利和义务：a.对物业共有部位、共用设施设备、附属建筑物、构筑物进行维修、养护、运行和管理，向业户和物业使用人提供环境绿化、环境卫生、治安秩序、交通秩序等的维护、管理服务；b.对业户和物业使用人违反业户公约或本合同的行为进行教育制止；c.建立健全小区的物业管理档案；d.向业户收取物业管理费以及其他费用；e.可委托专业公司承担小区的专项管理和服务业务；f.定期向业户和物业使用人公布物业管理服务费用收支账目；g.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修、养护计划和大、

11、中修方案，其中大、中修方案需经甲方批准后，由乙方组织实施；h.受业户或物业人的委托向业户或物业使用人提供房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护等有偿服务。i.依据建设部自2008年2月1日起施行的住宅专项维修资金管理办法及当地 政府规定和业主委员会的决定或决议，使用维修基金。维修基金续筹时间和比例由业主委员会确定。j.乙方履行或享有在第4点中约定的其他义务和权利。（7）物业管理服务标准1）房屋及维修管理：a.房屋外观完好、整洁、无妨碍市容观瞻现象；b.房屋门牌号有明显的标志，设有引路方向及园区平面图；c.房屋外立面无吊栏等悬挂物；d.房屋大、中修有完整的开工报告及工程决算书，履行安全技术交接手

12、续，工程质量验收手续齐全，有完整的竣工报告并执行有关保修制度，工程资料存档备查；e.房屋档案资料管理完善，按巷、道、路立档。2）共用设备管理：a.设备图纸、档案资料齐全，设备台账记录清晰；b.专业技术人员、维修操作人员严格按照操作规程，按操作要求作业，并经过专业培训，持证上岗；c.设备良好，运行正常，有设备记录，有专门的保修检查制度，无事故隐患。3）共用设施管理：a.公共配套服务设施安全，并按原设计用途使用；b.公共照明设备设施齐全，运行正常；c.道路通畅，路面平坦；d.污水排放通畅，沟道无积水。4）绿化及养护管理：绿化有专人养护和管理，对绿地、花木等定期浇水、施肥、修剪和防治病虫害。5）环境

13、卫生管理：a.小区内设有果皮箱等环卫设施，环卫设施完善；b.小区内实行垃圾处理袋装化并定时清运；c.定期清除公共楼梯间、通道、走廊的地面、墙面、楼梯护手、窗台的灰尘；d.及时清除小区内道路、绿地、公共场地的纸屑、烟头、塑料袋等杂物；e.雨后及时清理积水；f.小区内路边无违规摊点、市场；g.制止并处理小区内违章临时建筑及园区内乱堆、乱贴、乱画等现象；h.定期清洁小区内共用场地地面油渍；i.楼道内无阻碍通行的任何物品。6）社区秩序维护：a.小区内实行24小时值勤巡逻制度；b.保安值班人员有明显的标识。熟悉园区情况，工作规范、作用严谨，各项保安措施落实；c.小区实行封闭式管理，园区业户车辆进出刷卡，

14、外来人员实行登记制度。货物出入按照管理规定办理登记手续，并严格填写小区物品出入票。7）车辆管理：a.车辆实行严格管理，各种车辆（包括机动车和非机动车）均按规定停放；b.小区内机动车辆发生被盗被抢事件，乙方协助业户向保险公司索赔偿。8）消防a.消防设备完好，有消防标识；b.配备消防管理人员。9）装修管理按建设部2002110号文住宅室内装饰装修管理办法和小区房屋装修管理规定实施装修管理。对违反装修管理相关规定和协议的业户，乙方有要求进行整改、停工的权利。（8）物业管理服务费及收取1）物业管理服务费：依据物业服务收费管理办法的相关规定。2）物业管理费标准：住宅按照建筑面积 元/平方米/月收取，用作商业用途的房产按建筑面积_元/平方米/月收取。3）物业管理费用的交纳时间：每年1月、4月、7月、10月的1至10日分别交纳第一至第四季度的物业管理费。4）业户或物业使用人出租房屋时，承租人未交纳的物业管理费用及其他费用，由业户交纳。5）业户转让房屋时，须交清转让前所欠的物业管理费用及其他费用。原业户缴纳的专项维修资金的余额，由受让人向原业户支付，双方另有约定的除外。6）保修期满后发生的房屋共用部位、共