城市更新项目实施流程投融资模式及案例解析.docx

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1、城市更新项目实施流程投融资模式及案例解析随着十四五工作目标的确定，住房和城乡建设部党组书记、部 长王蒙徽撰写了实施城市更新行动，将城市更新作为城市建设 领域十四五工作的主旋律。但是，对全国地方政府来说，城市更新是相对比较陌生的概念; 政府主导的城市更新与深圳等地区以企业为主体的城市更新项目差 异甚大，无法具有参照意义。那么城市更新需要做些什么？地方政府 又如何去做？资金从哪儿来呢？我们将通过这篇文章，为地方政府进 行解答和引导；通过明确概念、实施流程，构建未来五年地方政府实 施城市更新项目的基本框架。为什么要实施城市更新行动？是为了建设宜居城市、绿色城市、 韧性城市、智慧城市、人文城市，不断提

2、升城市人居环境质量、人民 生活质量、城市竞争力，走出一条中国特色城市发展道路。虽然经过 若干年的大力发展，各地区的城市建设初见成效，但距离新时代的城 市发展路径与公共服务体系完善还有一定的距离，各地区应当根据地 区的现状，合理确定城市更新的应用范围。比较常见的是以下几类:老旧城区的整体更新棚改十年过后，各地的城市风貌有了很大改善，大量居民的居 住条件得到了极大的改善。但是，老城区的整体基础设施仍然普遍较 为落后，配套公共服务、生态环境、老旧小区仍然需要进行投资；因 此老旧城区的整体改造是城市更新的主要实施方向之一。城市风貌保护与更新发展文旅是生态屏障地区、中西部地区的重要发展方向，许多地 区都

3、对城市风貌的保护有非常急切的需求。因此，将修复山水城传统 格局，保护具有历史文化价值的街区、建筑及其影响地段的传统格局 和风貌，推进历史文化遗产活化利用与完善城市功能结合，是许多地 区城市建设的主要目标。推动园区、核心区的智慧化改造2020年是国家推进新基建的元年，新型基础设施是城市地区未 来的主要投资方向。因此，在核心城区、高新园区、经济技术开发区， 可以通过推动城市更新、将这些区域进行智慧化改造。一方面是推动 这些地区的新旧动能转换、产业升级；另一方面也是为当地发展新基 建提供试点和经验。由于各地区的经济发展与主要需求各不相同，在城市更新的实施 范围与目标将有很大的差异；各地应当根据实际的

4、需求确定城市更新 的应用范围。将城市建设的十四五发展目标与城市更新的实施范围 相统一，以此奠定城市更新项目的工作目标。一、城市更新项目分类（-）按改造力度划分：整治、改建和拆建按照改造力度由弱到强，城市更新项目可分为整治类、改建类和 拆建类三种类型。不同城市命名略有不同，但实质相近，例如深圳将 城市更新项目分为综合整治类、功能改变类和拆除重建类（分别对应 整治、改建和拆建）；广州分为全面改造（对应拆建）和微改造（对 应整治和改建）；中山分为微改造、局部改造和全面改造（分别对应 整治、改建和拆建）。表1.城市更新项目分类：以湾区城市为例整治类改建类拆建类OpS深圳综合Sl治类知使网ML改.消防设

5、0、NiliSlS、 沿街立面等；一般 不增DDB筑面枳.不改变土地用税的 权利主体叩使用财限.保 m9m体 结构：改变部分或 全部博筑物使用功能.可能改变土地使用权 的权利主体, BJK 瓷国部分土地性质， 严格按照城市更新质元规限城市迎新 年度计划的规定实微.业主及造需符合 两个三分之二条件.广州微 改造雄持现就建设格同“本不变的IR提下，通电建筑 局部拆M 建筑物功能挨、保留修缰，以及IK台 改善、保护、活化,完1B您0办法实G新方式，主要适用于0成区中对城市总体格局 帔晌不大，但现状用地切缠与周边发JR存在矛虐、 用地效率任、AS坏t*型的地焕.全改B,为主的新方式百整治类对更新单元内

6、的衽础 皿、公共短势配套 设的环境迸行.新完，LXRMKW 建筑进行节Ie改造和 修编翻新等,但不改交W; 一般不 附区SaL改 类对更新单元内已一权 整记的职有sr筑物改q AEffiW.实a地 用途变更，并可在不 全部拆除短前提下 迸行导防除或者 ,但不改变权利 主体和土地剩余使用 期限；可IttXe筑0B. NB94NM 面积不再超过原合法 建筑面枳的 百分之三十.拆 9 类对犍市更新单元内 原有建筑物迸行拆除 并新规划建设.中山肉 改造维持现状建筑物主体对附.于现状尊筑物 迸行加口、拆建.改变使用功e,整饰 修罐、保护活化， 完善公阖!设施等改造活动.是擢在宗地范留内， 保留符合敏队M

7、 规危和安全标准的 建筑胡为前提，月行 加0、HSuritiS SliSiSifJ.全面改造类良招以拆雌厦建方式 进行再开发，KSA 生态”、%M3 警改造活动.整治类项目改造力度最弱、审批条件最宽松，房企参与相对较少。 整治类项目不改变建筑主体结构和使用功能，以消除安全隐患、完善 现状功能等为目的，一般不增加建筑面积。审批程序简化，主要由区 政府负责审批、实施、竣工验收和后续监管。改造资金主要来自市/区政府、权利人等。城镇老旧小区改造可视为整治类城市更新的一种。整治类城市更新利润较薄，以装修修缮为主，房企参与相对较少。改建类项目改造力度居中、一般需由市级城市更新管理部门审批, 房企一般可通过

8、改造、持有运营的等方式参与项目。改建类项目一般 不改变土地使用权的权力主体和使用期限，在不全部拆除的前提下进 行局部拆除或加建，可实施土地用途变更，部分城市可增加建筑面积 （但一般会对建筑面积增幅设限，例如珠海要求不超过30%）o房企 可通过改造、持有运营等方式参与项目，代表案例如万科上海哥伦比 亚公园。图L改建类城市更新项目案例：万科上海哥伦比亚公园命 改速美城市更新案例：万科哥伦比先公园（上生新所）项目获取原业主：上渗生物利 品研究所原业态：办公楼、仓 厚、实验室等 目获取方式：2016 年6月万科与原业主 签订20年越租协议O 改速持有运管历史虎筑：保护性改造为主 工Jk龙就：保留原建筑

9、，进 行结构和功能的调祭改造后产品定位：办公、娱 乐、生活、文化一体的商图改造后北寿：74%办公；18% 餐饮娱乐犍;身；8、文创艺术运管方：上海万科 产城发展有限公司运营收入：办公出 租均价240-300元/平/月；商业出租均 价300-390元/平/月改速笥改龙后拆建类项目改造力度最强、审批最严格，是房企参与城市更新的 主要形式。拆建类项目对城市更新单元内原有建筑物进行拆除并重新 规划建设，可能改变土地使用权的权利主体、可能变更部分土地性质。 拆建类项目流程较复杂，审批机构涉及区、市城市更新管理部门，流 程包括更计划立项、专项规划审批、实施主体确认、用地出让等环节。拆建类项目分为政府主导、

10、市场主导、政府和市场合作三种模式，每 种模式下房企垫资压力和项目周期有所差异。表2.拆建类项目的三种主要模式（亿元）i柳政府主我例式：由IW衽收土地.收 土如的。迁平 再市受让人开发0用场主号忖企合作劣:衣内像曲苏eJg 所的a为8也用戏.成符体0姬址 精为国有设用皿，通过招标方式引入 土也!的ara合t方，的含佐方先行型更 Mmwrasra.后交由JR阳U *i3仪方式出让土坨.&T方皆一主体归宗的2：改造电内的 主体遢过冬订补隹tt昉我.得房”的相关权益悠移到结一主体后. 由该主体中曲健体自改企业收K&a* 市:i作M在标迁鲂股通垃Bt於1公开方式引入土地胸陋M合作方 成坦具体折迁工作.设

11、企业*ps何征域 桁迁曲3tJMW迁6致加驷 沼圾工等公开方式ftMMI6?人 ewawwB. IR附巧向台作方交简 折迁费用与合价l.-ZJWMgK: WXSSBW9Q 方式征合作方.现看超土也RM 工作,又JBttteUli&人.像T方机O RWLE. SH征Mii林flat完昌断江后.双唐宜年将取出让土地 使网权供&8读自作方.所交付帐迁费网 a（二）按改造对象划分：村改、城改和厂改按照改造对象划分，城市更新项目分为旧村、旧城、旧厂 改造三种类型。旧村指城乡建成区内人居环境较差、基础设施配套不完善， 地以集体所有性质为主的村集体成员聚居区域2。旧村改造的地块, 村集体可选择保留集体土地性

12、质或按规定转为国有用地。其中，复建 安置地块转为国有土地一般可采用划拨方式，融资地块转为国有土地 可采用招拍挂公开出让或协议出让。“旧城指城乡建成区内人居环境较差、基础设施配套不完善，土 地以国有性质为主的城镇居民生活生产区域。旧城改造的地块，一般 在完成拆迁补偿后由市国土资源主管部门按国有土地公开出让程序 出让。旧厂指城乡建成区内建成较早的工业生产、产品加工制造用房 和直接为工业生产服务的附属设施，以及工业物资存储用房等4。旧 厂用地包括工业用地和仓储用地。“旧厂改造包括工改工、工改住、 商、工改Mo等类型。从项目周期来看，旧厂改造周期最短，且一般“工改工项目短 于工改住、商项目。旧村、旧城

13、改造周期长且不确定性高，主要来自拆迁权利人 数量众多、产权复杂，谈判周期长，同时在项目立项和审批阶段，房 企需就项目容积率和规划等问题与政府沟通。以深圳标杆村改项目 南山区大冲村为例，项目从房企签订意向合作书到村民签约耗时3 年、从签订意向合作书到项目首期开盘耗时7年。旧厂改造业主结构相对简单，房企一般只需要与原业主做好协 商，配合政府政策执行即可。其中，工改住、商项目变现能力更强、 利润更高，是房企的关注重点，但由于规划审批环节政企双方在容积 率和项目规划上有一定的博弈时间，项目周期比“工改工项目更长。 工改工项目周期短但销售流动性差，房企一般通过持有运营的方式取得回报。近年来，主要城市旧厂

14、改造项目占比呈现增高趋势，且 工改工”页目立项占比较高。二、城市更新项目的孵化经历步骤本部分重点讨论房企参与较多的拆建类城市更新项目流程。拆建 类城市更新项目分为四大步骤，（1）计划立项、（2）专项规划报批、 （3）实施主体确认和（4） 土地获取，完成四个步骤耗时可达5-8年， 流程越靠前项目不确定性越高。STEPl计划立修STEP2J专”现时报枇STEP3 口晴定实施主体STEP4 土地求取图2.拆建类城市更新流程与周期*宜化序收复 及定中盘主体及盘*把鬃列入交新单九计划麦丈利处 II I IT2-3*+*0.8*制规划方案井枫批核发城*父新单元规划1J制定义*元实也方JtSI现新除+ 1.

15、7* 住钮T5*+均 2.24餐”土地出让合回*1.O4（一）计划立项指项目申请纳入城市更新单元计划。申报主体可以为权利主体 （如村委会等）、由权利主体委托的市场主体（如房企）、或市/区政 府，项目申报需满足一定前提，如达到最小改造规模、补公用地达到 一定比重、改造意愿满足条件等。其中，改造意愿征集是立项前的关 键步骤，不同城市要求有所不同，如深圳为单地块双2/3，珠海为 旧住宅“双95%，非旧住宅双3/4。在完成意愿征集后，申报主体可向区更新办提交申报材料，经区、市两级审批后项目纳入城市更 新单元计划，标志立项成功。图3.城市更新流程第一步：计划立项/1 （ *xr*（业正赛果改造意愿公托书改造意麴征集碉定中期立体STEPl 1,.丈利* .XJH为例：（M23）t 篮力:teHA* （*H