地产国企未来发展转型三个重要方向.docx
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1、地产央国企,在中国房地产市场是一种独特的存在。风水轮流转,在民营房企过去10年大崛起到如今大调整后,眼下迎来地产央国企的春天。显而易见的是,今天的地产央国企,将实质性、大力度、全面性的“弯道超车”,未来地产央国企,将成为未来5年10年乃至更长时间的行业主导者、引领者!但今天,我们对地产央国企的关注还很片面,或者我们更多关注在土地战场,融资战场地产央国企的“高光”表现!融资牛,拿地牛,成为地产央国企最被关注的2大标签。这很片面!事实上,相对民营房企更大的冒险精神和更大的容错范围,地产央国企则相对更稳健,他们的战略转型,他们的多元化探索,不容拍脑袋决策。相对民营房企做汽车,做水,做高科技,做生物等
2、五花八门的转型,地产央国企因为自身稳健,安全的内在基因特性,他们的转型之路,天然更慎重,更理性,他们的容错率更低。所以,今天针对地产央国企的转型研究,是有参考价值的!一则地产央国企,无论战略之变,还是经营变革,安全,稳健,合规、永远是第一位的。二则地产央国企资金实力牛牛的,产业资源多多的,天生就沉淀了很多存量经营与运营资产,尤其积累到一定时候,需要给个说法和“出路”!赛道如何调?十四五战略如何变?多元化之路如何展开?今天让我们针对性看看稳健型的地产央国企,到底在如何变?这是一个有趣的话题。今天老潘分享一下明源地产研究院的地产央国企正发生的三大调整,分享给大家!来源:明源地产研究院战略调整1告别
3、全销售模式自持物业规模持续上升,开启存量大战略过去房企对旗下存量物业的持有比例,是严格控制的!在传统业务发展得好的年代里,持有型物业变现慢、运营难度大,没有加大投入的必要。但今时今日,规模房企很难再避开存量物业的经营问题了。从近几年的行业动态来看,头部房企转向存量市场的态度是坚定的。因为地产行业已经走到拐点,那么房企能做的就是直面挑战、不再逃避。因此头部房企都在致力于摆脱对住宅开发与销售业务的绝对依赖,提高存量物业的收入比重。1、商业地产与主业相关度高,即使承压也要坚定布局做商业物业持有经营,对大多数房企都是水到渠成的。因为任何综合体项目中都多少包含商业指标,只不过看是做社区商业还是集中式商业
4、的区别。虽然这几年来受到疫情的影响,商业物业的经营一直在承受着各种不确定性和压力。但业内一直不乏经营能力强、已经形成强大品牌效应的房企,即使中短期内业务承压,仍然选择坚定布局。最典型的是华润。华润置地2019年,就成为继万达商业后第二家租金收入破百亿的内地房企。而22半年报显示,上半年华润旗下购物中心的零售额做到了5411亿元,同比增长7.0%,租金收入为61.9亿元。而在上半年新开业的6座购物中心,平均出租率达到了88.65%o在市场充斥着不确定因素的情况下,这个成绩是优于行业平均水平的。华润表示对国内消费市场增长潜力坚定且长期的看好,下半年还有7座购物中心将会开业。截至今年中,华润旗下在营
5、购物中心59个,建筑面积达726万方。同时,目前购物中心经营收入,在华润置地所有经营性不动产业务当中占比是最高的,达82%!而从全集团层面来看,经营性不动产业务的营收占比虽然只有约10.4%,但毛利却占到了25.4%o这个数据或许也从另一个维度解释了,规模房企坚定布局存量经营领域的原因。面向未来,华润置地2023年就表示:力争未来5年,地产签约额和商业租金要“双翻番”!中海这几年也在商业地产领域发力了。截止2023年上半年,中海商业物业收入为26.5亿元,同比增长6.2%,并且还新增了7个商业运营项目。下半年还将纳入10个商业项目,全年下来新增的商业运营面积预计将超过100万方。稳健如中海,也
6、必须开始在业务多元化、资产结构复合化这方面作出尝试了。早在2017年的业绩会上,中海就明确提出“2023年商业物业总收入将突破50亿港元,并在2023年实现年收入100亿港元”。2、产业地产热度攀升,国央企品牌效应显现产业地产,这几年逐渐从冷门赛道变热门赛道。能够成规模地落地并运营产业园的民营企业不多,但对于产业资源储备充分地产国央企来说,这却是个不错的赛道。实际上,经过数年的布局,已有不少国央企的产业地产领域站稳了脚跟,并塑造了自己的产业品牌价值,比如金地。产业地产赛道,金地既是先行者,也是中国产业地产“科技创新产业引领者”!据半年报显示,金地商置旗下拥有超过220万方的产业园项目,其中在营
7、建面超过150万方,处于成熟期的项目平均出租率均在95%以上。整个上半年中,产业园运营业务为金地商置贡献了3.21亿元的收入,同比大涨53%,在所有物业投资及管理收入中占到了34%的比例。据报告表述,可观的涨幅很大一部分是来源于深圳威新科技园3期在今年初的正式运营。可见在对城市、地段与资产质素的严格筛选之下,优质的园区资产为业绩带来的拉动是巨大的。去年我国首批产业园公募RE1TS迎来上市,市场反响相当不错。金地威新产业研究院院长葛培健,近期在观点网的采访中曾透露,金地威新目前已经在公募RErrS领域展开行动,目前已有5个项目符合申报要求,且申报工作已经取得了一定的进展。金地在产业园领域布局很早
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