关于促进产业低效用地盘活利用的实施意见（试行）》（征求意见稿）.docx

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1、关于促进产业低效用地盘活利用的实施意见（试行）（稿）为深入贯彻落实节约集约用地制度，有效盘活产业低效用地，促进产业转型升级，提高土地节约集约利用效益，根据自然资源部节约集约利用土地规定（国土资源部令第61号，2019年修正）、国土资源部关于印发关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）的通知（国土资发（2016）147号）、国土资源部关于推进土地节约集约利用的指导意见（国土资发（2014）119号）、印发关于推动工业园区高质量发展的实施方案的通知（粤工信园区（2023）83号）、关于印发支持产业转移工业园用地提升土地利用质量效益若干意见的通知（粤自然资规字（2019）6号）等法律政策规定

2、，结合我市实际，制定本实施意见。一、总体要求（一）指导思想。坚持以法律法规为依据、行政措施为手段，以促进节约集约用地，提升产业用地效益为目标，突出对产业低效用地进行盘活利用，充分挖掘存量产业用地资源。（二）基本原则。政策引导、市场运作、政府推动、循序渐进、依法依规、保障权益。二、适用范围本实施意见所称产业低效用地，是指已建设，但土地使用权人未按土地投资协议、项目用地产业发展监管协议及土地出让合同等约定使用，其投资强度、容积率、建筑系数（建筑密度）和土地产出率、税收等指标未达到约定要求，仍有调整利用空间的工业和仓储建设用地（不含闲置土地）。三、产业低效用地认定标准符合下列情形之一的，认定为产业低

3、效用地：（一）按照规定，已建成投产但未达到投资协议、产业发展监管协议或土地出让合同约定的投资强度要求的，或者未达到协议或合同约定的其他条件的。（二）建筑系数低于30%,或者容积率低于0.8的工业用地（化工企业容积率低于0.6的工业用地）。建筑系数，是指用地范围内各种建筑物、用于生产和直接为生产服务的构筑物占地面积总和占总用地面积的比例，当用地范围内未建有生产或直接为生产服务的构筑物时，可用建筑密度指标代替建筑系数指标；容积率，是指用地范围内合法建设的总建筑面积与项目总用地面积的比值。（三）已动工开发建设的土地面积超过应动工开发建设土地总面积的三分之一或已投资额超过总投资额的25%,但在规定的竣

4、工时间前，仍未达到约定的建设面积和投资额度的建设用地。（四）用地范围内尚有成片空闲超过5000平方米，按国土空间规划可开发利用而未开发的工业用地。（五）已竣工投产项目亩均税收连续两年达不到辖区内工业企业平均亩均税收50%或辖区内该行业平均亩均税收50%的工业用地。（六）按照合同约定完成了全部开发建设，但竣工验收后一年以上未投产或者投产后停产至今一年以上的。（七）国家产业结构调整指导目录（2019年本）和鼓励外商投资产业目录规定的禁止类、淘汰类、高污染、高能耗产业使用的工业用地。（A）生态环境、应急、税务等部门法律、法规、规章、规范性文件和政策明令禁止或达不到规定要求的项目（九）符合国土空间规划

5、，但不符合安全生产和环保要求，或者建成简易建（构）筑物的工业用地。（十）法律、行政法规规定的其他情形。各区（县级市）人民政府、管委会可结合实际参照上述标准制订本地区的产业低效用地认定标准。四、盘活利用途径及政策措施已被认定为产业低效用地的，应与土地使用权人协商一致后，选择下列方式处置：（一）原土地使用权人自行改造利用。原土地使用权人在符合国土空间规划的前提下，在用地范围内新建、改建、扩建工业项目，或者通过土地整合，对产业低效用地自主进行开发利用，提高土地利用效率的建设活动，可采取如下盘活措施和享受相关政策：1转型升级。鼓励在符合国土空间规划的前提下，利用工业和仓储用房兴办高科技服务业和文化产业

6、。原出让或划拨的存量工业用地，在符合国土空间规划、产业发展布局规划和不改变用途的前提下，经批准在原用地范围内进行技术改造、通过建多层厂房或实施厂房改造加层增资扩产而增加容积率的，不再增收土地价款。2 .引入产业链合作伙伴。土地使用权人（企业）通过改建、新建高标准厂房和工业大厦（容积率在1.6以上、二层以上且带工业电梯），允许工业物业产权按幢、层等固定界限为基本单元进行不动产首次登记，根据相关文件规定允许转让给产业链合作伙伴使用（仅限于转让给工业项目），但受让的产业链合作伙伴的产业项目须符合原签订的出让合同、产业监管协议书等约定。工业物业建筑区内的办公、生活服务等配套用房不得独立进行分割、分割转

7、让或抵押，但可以随工业物业产权按规定比例且以幢、层等固定界限为基本单元（可以独立使用且权属界限封闭的空间）进行分割、分割转让、抵押。3 .土地整合开发建设。除出让合同明确约定不能合并外，在符合国土空间规划的前提下，土地使用权人可申请将其名下的若干相邻宗地进行合并归宗。根据土地使用权人的申请，并经自然资源等相关部门批准统一开发建设的，可办理土地合并手续。4 .升级改造建设高标准厂房。在原用地内建设容积率超过2.O标准厂房的，超出原约定容积率的新建建筑计容面积,在项目竣工验收并实际用于制造业或科技创新的，新增建筑计容面积可按200元/平方米标准，对实施主体进行事后奖励。奖励应以产业项目对地方经济产

8、生实效为总原则，具体奖补细则及奖补金额上限由各区（县级市）人民政府、管委会结合实际制定，奖励资金由属地财政部门予以安排。5 .优化建筑功能。允许适当优化用于为产业发展配套的行政办公及生活服务生产辅助建筑面积比例，但用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%,且建筑面积不得超过工业项目总建筑面积的15%,配套用房不得建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性配套设施。6 .享受“三旧”改造优惠政策。对纳入“三旧”改造标图建库范围的产业低效用地，符合相关政策的，可享受我市现行“三旧”改造优惠政策。（二）企业单位收购整合利用、重组共建。社会企业单位通过市场化收购方式，对相邻宗地收购后实行整

9、合利用，或通过重组共建的方式优化土地利用布局，提高土地资源利用率的建设活动，可采取如下盘活措施：1收购整合利用。对符合园区规划、产业政策的项目，由于项目资金、预期效益等原因，短期内难以继续开发或难以达到预期目标的，鼓励企业依法转让国有建设用地使用权。允许市场主体收购相邻多宗企业（含个人）低效用地地块，办理国有建设用地使用权转让手续，进行集中开发利用。对收购划拨性质的土地，须按规定补办出让手续后再办理转让。2 .重组共建。鼓励有实力的企业对丧失市场前景且自身缺乏改造提升能力的企业或因经营管理不善而陷入困境的企业实施兼并重组，促进整合利用。各区（县级市）人民政府、管委会或相关部门可协助土地使用权人

10、引入新的投资主体，通过异地合作共建、产业有序转移、嫁接项目等方式，提高土地利用集约化水平和经济社会效益。3 .产业用地再开发。支持土地使用权人通过重组、合并、股权转让等形式依法收购单宗或相邻多宗产业用地进行再开发，再开发项目须符合现行园区入园标准等有关要求。具体支持措施有各地结合实际自行制定。企业单位通过收购整合利用、重组共建实施再改造利用的，同等适用本条第（一）款政策措施。（三）政府主导盘活利用。对不能通过改造升级、合作转让或重组等方式盘活的产业低效用地，原国有土地使用权人有开发意愿，但没有开发能力的，可由政府依法收回土地使用权进行招拍挂，并给予原国有土地使用权人合理补偿。涉及国有土地上房屋

11、征收的，应当严格按照国有土地上房屋征收与补偿条例规定的条件、程序、补偿标准等执行。五、产业低效用地盘活利用实施程序各区（县级市）人民政府、管委会对本辖区内产业低效用地盘活利用工作负总责，并组织辖区内的自然资源、工信、发改、招商、税务、住建、财政、生态环境等部门，成立产业低效用地盘活利用工作协调机构。盘活利用产业低效用地，可按照核查认定、制订方案、实施盘活的程序进行。（一）核查认定。分为企业申请核查认定和政府统一核查认定。企业申请核查认定，是指土地使用权人根据用地实际情况，向属地产业低效用地盘活利用工作协调机构提出低效用地认定申请。申请文件应包括以下内容：1企业信息说明，包括企业名称、行业类型、

12、法定代表人、联系人及联系方式等；2 .用地情况说明，包括用地面积、土地及房产证号、土地取得方式等；3 .企业厂区（厂房）建设现状情况说明，包括建筑结构类型、现状容积率、建筑系数（或建筑密度）等；4 .认定理由说明及相关证明材料。产业低效用地盘活利用工作协调机构对土地使用权人提交的相关申请材料组织核查，对符合本文第三条情形之一的，可认定为产业低效用地。政府统一核查认定，是指各区（县级市）人民政府、管委会根据产业低效用地认定标准，结合本辖区发展规划、用地布局情况，组织对相关片区、相关项目用地是否属低效用地进行统一核查认定。（二）制订方案。经核查认定为产业低效用地的，与土地使用权人协商一致后，由产业

13、低效用地盘活利用工作协调机构制定盘活利用方案，方案包括企业情况、用地情况、低效用地类型及认定依据、盘活利用措施、盘活利用实施时间步骤及土地盘活利用后预期效益等内容，并报属地区（县级市）人民政府、管委会审查批准。（三）实施盘活。土地使用权人应根据经批准的盘活利用方案对产业低效用地进行改造开发利用，由区（县级市）人民政府、管委会作为监管主体，各相关部门共同配合推进实施。对经核查认定为产业低效用地又未实施盘活的，各区（县级市）人民政府、管委会应制定具体差别化措施，综合运用行政、法律、技术和经济手段积极盘活处置。各地对产业低效用地实施盘活利用，应规范相关流程管理，并建立完备的管理档案。六、职责分工（一

14、）各区（县级市）人民政府、管委会成立产业低效用地盘活利用工作协调机构应落实以下工作：1 .本辖区内产业低效用地的核查认定工作。2 .结合本辖区发展规划，引导土地使用权人加快盘活利用产业低效用地，制定阶段性的盘活利用方案。3 .落实本实施意见的激励奖励措施，结合本地实际制定其他激励奖励措施，对产业低效用地盘活利用实施过程进行监督。4 .确保完成市下达各区（县级市）人民政府、管委会阶段性的工业用地盘活利用目标。5 .协调推进项目具体实施的各项工作等。（二）根据各职能部门的职责和分工，明确各部门工作任务：工信部门（或园区管理机构）负责拟定本地区低效用地认定具体标准（指标值），收集低效工业项目清单及企

15、业资料，核查认定后提供给自然资源部门，同时牵头制定针对盘活利用的激励奖励措施及针对未盘活产业低效用地的差别化措施；自然资源部门负责提供土地出让手续等用地资料，并根据工信部门（或园区管理机构）提供的低效工业项目清单及企业资料，拟订产业低效用地盘活利用方案；发改部门负责提供项目投资总额及产业类型等相关资料；统计部门负责提供项目已投资额；招商部门负责提供企业进驻相关协议；税务部门负责提供企业年度纳税证明情况；住建部门负责提供已报建的建设项目建设进度情况；土地开发储备部门负责拟定收回土地处置方案，将收储费用列入收储计划、收回土地补偿费的拨付；财政部门按有关规定负责落实收回土地的补偿资金；生态环境部门提

16、供企业环保手续办理情况、污染物达标排放情况、环境违法行为处罚情况；应急管理部门提供企业安全生产情况，是否存在重大安全事故隐患等；司法部门负责对政策措施合法性审核。其它相关部门要各司其责、通力合作，提供与职能相关的资料，共同完成好产业低效用地盘活利用工作。七、保障措施（一）制度保障。建立城镇土地使用税与集约用地相挂钩的税收调节机制，适度提高城镇土地使用税税额标准，并依法全额征收城镇土地使用税，提高土地保有环节成本，促进土地节约集约利用，有效盘活存量产业低效用地。实行优惠奖励与节约集约用地水平相挂钩政策，有条件的区（县级市）人民政府、管委会可建立节约集约用地专项奖励资金。各相关职能部门根据工作需要制订相应配套政策文件，加强政策保障力度。（二）加强宣传引导。各地应综合运用各类媒介，做好政策宣传引导，提高政