东京商业新地标有明Garden调研分析.docx

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1、随着城市多中心发展，商业也从城市中心向外围延伸，非核心区商业迎来发展机会。但不同于核心城区商业的相对饱和，城市非核心区人口基数少，配套设施少，商业作为激活区域的中心，如何更大化吸引及留存周边客群，同时建立区域商业势能，让更多流量进入空间，就成为必须要思考的问题。被称为东京“台场新地标”的有明Garden,疫情期间开业后，不仅周边流量不断，且形成了稳定的复访，还有效拉动了场内品牌消费的协同增长，提供了创新化的发展路径。从服务范围来看，非核心区商业有很强的地域属性，辐射范围较小，但穿透力很强，承载着区域居民高频消费和生活方式营造的重要作用，如果能将所辐射范围内的市场做深做透，同样能实现更高的客流密

2、度和坪效。这就要求商业重新思考自身的角色，不再仅仅承载商业功能，而应该更关注在地居民的消费需求和感受，肩负更多社区的功能，强化与社区生活的粘性，创造更多公共生活，用商业连通城市和人，才能撬动更多流量。2023年开业的有明Garden,位于东京临海城市副中心，占地10余公顷，拥有超200家店铺的大型商业体、最大容纳约8,000人的剧场，大型温泉设施及高端酒店、公寓等多业态。虽不属于临海最核心的区域，但面对临海每年5700万的客流，拥有土地所有权的住友不动产从一开始就设立了导流和与城市协同的发展策略，期望通过项目打造最大限度提升土地价值，促进地区经济活性。它从“地方性”本身出发,把自己打造成了“区

3、域社交生活中心”，营造了一个人与人之间可以“社交、体验、探索”的场所。有明Garden全景，图片源于网络01最大限度让渡公共空间以“空间减法”延伸共享的生活场景社会学家奥登伯格认为，人们需要有真正属于自己的公开场所：可以在那儿聚会，尽情放松，把对工作和家庭的忧虑暂时搁在一边。这也正是商业作为“第三空间”持续营造的方向，无论通过艺术、文化、运动、游乐哪一重功能，都直指同一目标，创造更多可面对面、可社交的场景。而疫情后，人们对自然绿色的向往、对松弛感生活的需求、对于户外社交的需求也在延续。有明Garden就抓住这一机会点，整体项目可利用的公共场地共处，活动空间总面积超2300OnI2。整体项目围绕

4、购物中心，左侧配置了超大面积户外活动空间、3000f的温泉旅游设施；右侧靠近公共轨交部分设置有长约450米的林荫步道、8000Itf的体育娱乐广场、可容纳8000人的日本最大剧场型活动会场、日本知名独立剧团“四季剧团”专属剧场等大量公共空间。同时各建筑体之间动线连接设计巧妙，徒步4分钟即可到达周边3个轨道交通车站，营造了可“闲庭信步”的街巷氛围。有明Garden空间分区，图片源于网络甚至项目名都改为“Garden”,有意规避“商场、购物中心”等商业称呼，为消费者传达“来这里放松、体验、娱乐、聚会”的场景感。据有明Garden和东京大学合作，利用“1ocationMind”技术进行的人流分析数据

5、显示，对于项目中的户外公共空间，10%的人每周到访2天以上，14%的人每天到访，周末客流则增加2倍。不仅吸引了周边客流，还通过举办的多种户外活动，有效拉动了场内消费。调查显示，参与户外活动后进入运动等关联品牌门店的消费人数，从11%提升至88%。有明Garden户外活动空间，图片源于网络购物中心本身，也突破了常规商业的面积规划。87000f的建筑体里，店铺面积仅40000得铺率仅46%,把大量的面积让给公共区域、让给消费者。被“浪费”的面积分别在3层、4层、5层做了不同主题的室外公共空间，每层都能够连接到户外，从高层向下，错落有致，构成一个能够令人放松身心的理想场所。最大的室外空间是位于5层的

6、超80Onf户外露台，休息放松、闲坐游玩，多样的情绪体验在这里被激活，陌生人之间的相遇、熟人之间的相聚在这里发生。有明Garden5层户外露台，图片源于网络消费，本身也是一场公共对话。通过打造交互密度更大的公共空间，有明Garden让周边社区的人们聚集在这里，增加消费时长；而由此延伸出的休闲、社交场景，更赋予社区更多温度和情感连接。02重新定义品类以游逛体验强化“生活方式提案”的认知在移动互联网的加持下，时间和空间的界限被打破，时间碎片化了，人们更追求即时性，关注在一个时间段内可以做什么。也就提出了更细分的服务诉求，不再仅仅是“消费者”，而带着“生活者”“体验者”的身份进入商业体。非核心区商业

7、，除了满足日常高频物资的采买，本就是周边社区居民日常生活的发生地，承担着营造生活氛围，输出生活方式的作用。有明Garden最初定位时就确立了COIorfUI（多彩的）、Wonderfu1（美妙的）、heartfu1（治愈的）三个关键词。业态配比上，重生活零售，且近七成为区域首店，餐饮仅占20%o不同于常规的服饰、美妆等零售品类，有明Garden站在消费者的视角重新定义了品类，通过对日常生活进行极致的细分，引进22家杂货品牌，如“mini版NITORI”DECOHOME、日本国内最大规模的民间工艺品家居用品商店MA1A1KA等。丰富的业态层次，不仅满足了各式的消费需求，更实现了单一门店不同场景的

8、转换，将“商品消费”向“时间消费”过渡；多样化的场景叠加，增强了游逛体验的趣味性，更具象化了社区居民的消费主张和对生活方式的认知。旅行用品杂货店M11EST0,图片源于网络不仅打破了品类组合，有明Garden还打破了常规的割铺方式和中庭设计方式。40000的空间极致地分割出200余家店铺，且每一层风格迥异，琳琅满目、应接不暇的品牌门店,提供一个装载生活模式的空间，把空间做成一种生活方式；沉浸式的游逛体验，极具生活气息。人们因生活氛围感的体验而产生兴趣，延长停留时间，由此聚集起来的客流不但增加了商业人气，还让商业更具温度。V71UR制7-f-fI7KX，了U/7yjuyr7XU7r-V!/-*W

9、vrFtJxf71zAn卜za-人7-力以X3-t-7y-hM3卜夕夕一讣1/”XXi1ZSMCommuhkadohIvrwKtr77JUi-Ki9a”4/W八夕力八八K5?加卜现在地YoUarehereT1tfyb257bV-XX“TM*伊X)1yF立体驻审埸通格口MUimTORfYMUU0NGCOMMUNKAnONENTRAM1XBX-X力/fTtT1力K/、一AMCACAMMOCICTomodsTVAUU二二JsAryfK5M*on“卜才:/7bs-现在地YoudreheretJ77-U久一tJIZ夕卜*t51公SHoo1A他EAA”t7/S*r*“3”2-5K工勿卜也CDKXA口一力也

10、3立体驻革埸ii格口MU1T1STMtYPARKINGCommunkadonENTRANCfPJ-AF!vr西：5*WU77y1V-AXA,Xa1”,Y7Bt5v/ye-71yX有明力-5r:/二军亍彳年12!377bfy2MARUZENAB丽二”八”1J.Z2-JV北yIy柬32-fyy9/INNATURA1tT-XV/UbVVU-现在地Youarehere九一4/BobvSmiIa厂W1-yBM05X画FKM-vy左右滑动查看各楼层店铺分布03叠加公共服务以一站式生活运营深化消费黏性亚马逊创始人贝索斯曾说，人们购买方式、受欢迎的品类、经济状况会变化，但大家渴望以更低的价格、更快的速度、更优

11、质的服务买到东西，这几点是不会变的。有明Garden通过聚焦周边社区需求，以更具性价比的产品、更佳的服务体验、更高的效率和整个社区产生强链接。针对亲子家庭的到访，通过场所、设施、业态和服务，打造儿童友好型商业设施。4楼设置有180f免费的儿童游乐空间，分为不同的年龄段和功能。联合餐饮品牌打造儿童友好餐厅，商场内每家餐厅均推出健康、可爱的儿童营养套餐。商场还引进摄影工作室、保险公司、通讯公司、眼科诊所、女性诊所、宠物医院、保育园等在内的众多服务机构，围绕家庭消费者构建了一个更全面的“玩乐、养育、成长”地。有明Garden儿童游乐空间，图片源于网络日常服务之外，还引入关东地区最大的MUJ1旗舰店，

12、特色生活店手工艺梦想中心，以生活方式分区、以商品关联性陈列的新形态超市AEONSTY1E等一批创新业态和服务，如提供改善家居环境咨询的生活资讯中心、按重量出售的环保洗涤剂、教授储存蔬果减少食物损耗的方法、提供家的局部/全部装修服务、缝纫课程等。除了针对社区居民的服务，还提供针对废弃公共空间的规划服务，活化空间的使用；参与社区旧衣服回收、垃圾分类和回收等公益服务，通过服务与社区产生强连接，共创社区生活，也增强自身的可持续经营能力。有明GardenMUJ1旗舰店，图片源于网络商业，是人们共同生活的场域，一个承载关系和情感的容器。只有了解社区、融入社区，成为社区的一部分，才能更好地建立消费黏性。结语马克思说：消费社会并不完全都是劳动力再生产过程，真正的消费就是一种人性的恢复过程。从这个角度来说，消费不是目的，而以消费为中介，为人与人、人与社区、人与城市建立连接，打造一个生活共同体。而城市非核心区商业，本就距离区域内居民生活更近，拥有更高效、便捷、高品质连接社区的先天优势。如同有明Garden,通过公共场景的延伸,生活氛围感的营造，一站式生活服务的运营，连接了社区居民，居民与品牌，缩小了彼此间的距离，增加了人们之间的互动，强化了人们对社区的归属感，才能真正撬动更多流量涌入。