管理制度-物管部标准化手册培训 精品.ppt

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1、标准化手册培训物业篇 制作：陈万青 讲师：陈万青目目 录录1 1、物业概述、物业概述2 2、组织架构、组织架构3 3、部门职能、部门职能4 4、岗位职责、岗位职责5 5、工作流程、工作流程1 1、物业概述、物业概述1.1概述物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的设备、设施和场地。物业可大可小，一个单元住宅可以是物业，一座大厦也可以作为一项物业，同一建筑物还可按权属的不同分割为若干物业。物业一词译自英语property或estate，由香港传入沿海、内地，其含义为财产、资产、地产、房地产、产业等。物业含有多种业态。1.2分类根据使用功能的不同，物业可分为以下四类：居住物业、商业物业

2、、工业物业和其他用途物业。不同使用功能的物业，其管理有着不同的内容和要求。商业物业商服物业是指各种供商业、服务业使用的建筑场所，包括购物广场、百货商店、超市、专卖店、连锁店、宾馆、酒店、休闲康乐场所等。1.3管理物业管理是由专门的机构和人员，依照合同和契约，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全但卫、公共绿地、道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。物业管理的对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务为一体的有偿劳动，实行社会化、专业化、企业化经营之路，其最终目的是实现社会、经济、环境效益的

3、同步增长。2 2、组织架构、组织架构2.1物管部组织架构图解2.2物管部各归口负责人 物管部经理高安生 物管部副经理陈万青全面负责物管部工作，协助副总经理做好 负责物管部各项工作的落地执行情况物业管理和物管改革、发展和稳定。 协助物管经理做好后勤保障工作。 WHO? 物管主管-张云东 安消主管XXX 负责商场设施设备维护，水电供应管理。 3 3、部门职能、部门职能3.1 安全保卫管理负责商场楼层巡逻、外围巡逻、停车场管理、商场各出入口管理、监控室管理等各项安全保卫管理工作；3.2 消防安全管理负责监控、消防的安全工作，及时应对突发事件、事故，进行消防安全培训、演练；3.3 水电供应管理负责日常

4、商场各电源、电灯的开、关；商场水泵房、卫生间、盥洗室、消防水箱等维护；统计每月水、电用量；3.4 设备维修维护负责商场货梯、扶梯、灯、换气风机、高低压配电室、电器设施（电缆、低压配电柜）、排水系统、空调系统、自备电源（柴油发电机）等（包括商场内商户）设备运行、定期维护、定期检修、故障排除；3.5 负责商户装修监督管理工作新进商户进场：为新进商户装修出具、审核各种图纸，办理相关手续，对施工人员进行培训，材料进场的把关，施工过程中的监督，施工验收，装修资料整理归档等；商户撤场：对商户撤场施工情况监督，物品的回收等；负责商场零星工程的改造（包括招投标、施工过程监督、验收、结算等），各种工程图纸归档等

5、；4 4、岗位职责、岗位职责4.1 物管部经理岗位职责4.1.1 全面负责物管部工作；4.1.2 协助商场副总经理做好公司物业管理和物管的改革、发展和稳定，并未上级决策提供建设性意见；4.1.3 在商场总经理的授权下，制定物管部的工作目标，报批并监督检查其执行情况4.1.4 检查公司物管部人、财、物的合理配置与正常运行情况，并提出相关建议；4.1.5 负责公司水、电、暖、安全消防设施设备的维护；负责全体员工的消防培训、演练工作；负责跟进商户进场、装修、验收、撤场工作；负责监督商场每天开关灯情况4.1.6 做好部门员工的思想政治工作，统一员工思想，树立公司形象；4.1.7 拟定物管部各类重要文件

6、；4.1.8 完成领导交办的其他工作任务。4.2 安消主管岗位职责4.2.1 在物管部副经理的领导下开展工作，具体按照公司、商场要求落实各项安全管理工作（包括停车场管理、货物及人员的进出场管理、厂家装修管理、消防管理、治安管理等）。4.2.2 要熟练掌握国家实施的安全法规(如消防法、安全生产法等)及公司制定的各项安全规章制度，并能不折不扣的执行好。4.2.3 负责安消系统的日常运作，拟订年度及各阶段安全消防工作实施计划，落实日常消防安全管理和检查督促落实。4.2.4 根据本商场的实际情况细化制定所管辖岗位的考核、奖惩等实施办法，并上报公司人力资源部备案。4.2.5 负责对下属岗位和人员做好相关

7、管理技巧、执勤能力、工作制度、军事业务技能、精神面貌等方面的培训（要求是每月1次）；同时做好商场全体人员（包括品牌商和导购员）安全意识及相关技能的培训与指导（要求是每2月1次）。4.2.6 负责组织部门业务及各类安全工作会议并做好记录，内容是当前的安全工作要点与下阶段的安全工作部署（会议在下班后进行），每月不少于2次。4.2.7 在重大节假日期间和举行大型促销活动、火灾多发季节，要组织开展有针对性的消防安全宣传教育活动。每年开展2次岗位练兵及消防演练。4.2.8 做好与政府安全职能机构（当地公安机关、消防机构等）的联系、沟通与协作，建立伙伴关系。发现严重扰乱商场秩序及超越职权范围以外的重大事故

8、，要及时和当地公安或消防机关联系，并积极协助、配合。4.2.9 负责做好对整个商场内外所有安全保护区域和范围的情况的巡视检查，每天3次（上班前1次、班中1次、下班前1次），还要做好巡视检查的详细记录（具体范围、内容、标准由各区域、商场自定和细化）。4.2.10 协同相关部门做好营业结束前的清场工作。4.2.11 做好各种人员（如新闻记者等）、装修材料的判断与监控，对于可疑人员及不合规格的装修材料一律不予放进。 4.2.12 法定节假日、重大活动（包括营销活动）的安全（包括消防）保卫方案和应急预案的制定与安排。4.2.13 负责组织各类安全大检查或专项检查（每月不少于2次），隐患整改必须控制在0

9、.52个工作日内，整改率要达到100。4.2.14 负责商场整体（局部）、品牌商装修的动态监控管理，每个品牌商要有监护人看护，各类装修材料、工具必须严格按照规定执行，对必须动用明火的要严格实行动火审批制和“定人、定岗、定防范措施”的现场监护作业制度。4.2.15 本部门、本商场如发生重大问题和安全事故，安消主管必须在第一时间向本商场总经理及公司办公室主任进行双重汇报，否则，视作故意隐瞒，将酌情给予警告、扣分、降职降薪、除名处理。如安消主管对事故负有责任的，还要承担相应的法律责任。4.2.16 灭火和应急疏散预案的制订、实施和演练。每半年1次。4.2.17 向物管部经理和分管副总报告消防安全落实

10、与实施情况，每周1次。4.2.18 各部门、各厂商储存的易燃、易爆化学危险物品要集中保管、管理；不能与其他普通物资一起存放，非使用中的易燃品禁止在非指定区域存放。4.2.19 定期与所属政府消防机构联系和沟通。4.2.20 消控中心要24小时定岗轮流值班。操作人员必须持证上岗。要检查消控和别运行情况。制定报警程序。4.2.21 完成公司及商场安排或其他部门需要协助的其它工作任务。（如张贴促销宣传、活动舞台布置等）4.3 物管主管岗位职责4.3.1 在物管经理领导下，对物管经理负责；4.3.2 严格遵守商场的各项规章制度；4.3.3 负责日常商场电源、灯具开关，电路故障的巡检、处理；4.3.4

11、商场水泵房、卫生间、舆洗室、消防水箱等维护；4.3.5 商场（大厅上方）换气风机的开关、维护、改造工作；4.3.6 负责统计每月用水、电；4.3.7 负责高低压配电室及电器设施（电缆、光缆、低压配电柜）运行、定期维护保养；4.3.8 给排水系统的维护管理、相关证件的年检（接待检查和经办相关事宜）；4.3.9 负责自备电源（柴油发电机）的使用、维护及保养；4.3.10 负责配合工程监理审核商户装修电路图等装修图纸；4.3.11 上级领导安排的临时性工作。4.4 维护工岗位职责4.4.1 在物管主管领导下，对物管主管负责；4.4.2 严格遵守商场的各项规章制度；4.4.3 负责日常商场电源、灯具开

12、关，电路故障的巡检、处理；4.4.4 商场水泵房、卫生间、舆洗室、消防水箱等维护；4.4.5 商场（大厅上方）换气风机的开关、维护、改造工作；4.4.6 负责统计每月用水、电；4.4.7 负责高低压配电室及电器设施（电缆、光缆、低压配电柜）运行、定期维护、保养；4.4.8 给排水系统的维护管理、相关证件的年检（接待检查和经办相关事宜）；4.4.9 负责自备电源（柴油发电机）的使用、维护及保养；4.4.10 负责配合工程监理审核商户装修电路图等装修图纸；4.4.11 上级领导安排的临时性工作。4.5 物管部电梯操作员岗位职责4.5.1 在物管主管领导下，对物管主管负责；4.5.2 严格遵守商场的

13、各项规章制度；4.5.3 负责货梯、扶梯的日常运营、管理、出现问题及时上报解决；4.5.4 上级安排的临时性工作。4.6 工程监理岗位职责4.6.1 在物管主管领导下，对物管主管负责；4.6.2 严格遵守商场的各项规章制度；4.6.3 负责为新进场商户出具展位平面图和顶部消防、空调设施设备图等；4.6.4 配合商管、市场部、维护工审核商户装修平面布置图、整体效果图、外立面形象效果图、电路图等装修图纸；4.6.5 负责装修物料的把关；4.6.6 负责对装修商户及施工工人进行施工规范的培训；4.6.7 负责商户白天、夜间装修的现场跟进监督，；4.6.8 配合商户装修完毕的验收工作；4.6.9 按公

14、司相关制度，对撤场商户展位拆除情况协调和监督；4.6.10 负责检查商场的工程质量和维护，联系和监督商场的零星工程；4.6.11 参与展厅面积测量、制图；4.6.12 上级领导安排的临时性工作。4.7 物管内勤岗位职责4.7.1 在物管经理领导下，对物管经理负责；4.7.2 严格遵守商场的各项规章制度；4.7.3 负责商户装修手续办理工作；4.7.4 负责新进场商户展位平面图和顶部消防、空调设施设备图等的打印工作；4.7.5 负责部门文案工作；4.7.6 负责进场商户装修手续（交纳装修押金、办理施工证件）的协调办理；4.7.7 负责对装修商户及施工工人发放装修管理规范，商户及施工方签订装修责任

15、书；4.7.8 负责部门所用物料的领用和管理工作；4.7.9 负责商户装修验收各项表格的出具及送交签批工作；4.7.10 负责装修商户装修资料的整理归档和保管工作；4.7.11 负责技术资料的管理、收集、分类、归档、保管；4.7.12 负责商户装修夜间加班手续的办理工作；4.7.13 上级领导安排的临时性工作。 4.8 安保班长岗位职责4.8.1 要熟练掌握国家已实施的安全法规(如消防法、安全生产等)及公司各项安全制度，并要执行好。4.8.2 安排当班岗位安保员的具体工作任务，及当天安全管理重点（事先要制定好），对他们的工作要有监督、检查与指导。使他们每个人要满负荷的运转。4.8.3 做好本班

16、安保员的思想工作，理解关心他们，合理组织和安排勤务4.8.1 每天召开班前、班后会（要在大厅或停车场进行）并定期召开班务会，总结和评比各安全员的工作情况及存在问题，特殊情况和重大问题要及时上报安消主管经理。4.8.4 要处理好执勤范围内消防安全、治安状况及突发事件，超越职权范围的即时上报安消主管。4.8.5 每1小时巡查1次，具体做好当班安保员的工作落实监督、相关问题的处理与协调。4.8.6 在法定节假日、重大活动期间，除了管理，还要兼顾具体安全保卫工作的执行和落实。4.8.7 负责填写当班执勤记录，组织进行交接班工作。4.8.8 安消主管不在岗位时，根据安消主管的指定，代理安消主管职责。4.8.9 安排好本班的相关顾客服务工作。4.8.10 完成商场安排的其它工作任务。4.9 安保员岗位职责4.9.1 要熟练掌握熟读和掌握公司各项安全制度内容，要不折不扣的执行。4.9.2 严密把关装修队伍各种证件、各种装修材料及工具等存在安全隐患的一切物品人员进出，并详细做好登记。对于不符合规定的，一律不得进入商场施工。4.9.3 要时刻牢记为顾客提供超值服务。4.9.4 在可视范围内的区域（停车场