沙文生态科技园区商业项目资料201109.docx

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1、关于贵阳沙文生态科技园区商业项目情况汇报根据贵阳事业部与贵阳国家高新技术开发区管理委员会签定的合作框架协议的内容，高新区政府目前就框架协议里第三个项目一“沙文园区商业项目”组织挂牌。事业部已口头请示张总裁，张总同意先行就这个项目摘牌。框架协议内容具体为:贵阳高新区沙文园区商业区（苏庄路以南、海马洞路以北、金苏大道以东、金干南路以西，用地面积约207亩，容积率3.0-3.5,总建筑面积约40万平方米，总投资约20亿元）是贵阳高新区“核心动力圈”的核心区域，是展示高新区科技新城形象的窗口，乙方利用其在规划建设方面的优势，参与投资建设，并科学规划、合理布局，完善功能，将之打造成为集居住、办公、商业、

2、金融为一体的现代化城市综合服务区，进一步提高该区域的综合配套能力。项目南侧今后为环城铁路白云北站，西南侧为轨道换乘枢纽，地块相对发展潜力较大。因为原规划道路的修改后,整体地块南侧尚有三块土地尚需与政府协商，待高新区得到政府的土地指标后，再行获取。沙文园区的商业项目大致情况如下：项目位置示意图a-r雷食钱公;中塌事用IH母亢A雄/圆新包养贵阳市东;-珞C*W成零X”kG假用市KIWe努中心市府用心勺一於项目位置绿地绿地伊顿公司总的用地范围一、土地概况02-05-02地块用地规划控制指标*366骐31 .用地性质：C2（商业金融用地）2 .总用地面积：47803.44平方米（其中市政道路面积103

3、22.32平方米,净用地面积3748112平方米）3 .建筑密度：小于等于30%4 .建筑容积率：3.05 .建筑限高：80米6 .后退红线：8-10米7 .绿化率：大于等于25%8 .主出入口方向：北9 .停车位：按相关规范配置10 .此土地挂牌指导价约：4600万02-05-03地块用地规划控制指标1.用地性质：C2（商业金融用地）2.总用地面积：73018.90平方米（其中市政道路面积11615.94平方米，林地用地面积17200.99平方米，净用地面积44201.97平方米）3 .建筑密度：小于等于30%4 .建筑容积率：3.05 .建筑限高：100米6 .后退红线：8米7 .绿化率：

4、大于等于25%8 .主出入口方向：南9 .停车位：按相关规范配置10 .此土地挂牌指导价约：5300万02-05-05地块用地规划控制指标1 .用地性质：C2（商业金融用地）2 .总用地面积：71382.94平方米（其中市政道路面积715.91平方米，市政道路防护绿地用地面积1786.34平方米，净用地面积56880.69平方米）3 .建筑密度：小于等于30%4 .建筑容积率：3.55 .建筑限高：80米6 .后退红线：8-10米7 .绿化率：大于等于25%8 .主出入口方向：东9 .停车位：按相关规范配置10 .此土地挂牌指导价约：8000万综上所述指标，总的用地平衡指标如下表序号地块编号用

5、途容积率土地面积（平地米）折合亩数总建面积（平地米）102-05-02商业3.037481.1256.22112443.36202-05-03商业3.044201.9766.3132605.91302-05-05商业3.556880.6985.32199082.41合计138563.78207.84444131.68根据上述内容，项目初步指标为1.总用地面积：138563平方米2 .综合容积率：3.23 .总建筑面积：444131平方米4 .绿化率：大于25%5 .建筑密度：小于30%6 .建筑限高：80-100米总地价179亿元，折合每亩86.12万，楼板价为403元/平方米。在总建筑面积4

6、44131平方米的产品类型中，暂定主要为以下三种：1商业：10万平方米（根据30%的建筑密度，按照2.5层计）2 .标准办公：12万平方米（根据每栋4万平方米计，按3栋计）3 .类住宅办公：22.4万平方米（大约类住宅办公栋数在6-8栋）二、付款方式在通过政府招拍挂程序之后，政府每交清一块土地，则将该地块的土地款付清。三、市场可行性分析1、本项目位于贵阳高新区的沙文生态高新开发区内，西临金苏大道，南临海马洞路，东临金干南路，北临苏庄路。南面紧贴环铁白云北站和轻轨换乘枢纽。2、虽然目前在该高新区内，没有类似的地产开发项目，但是就本地块的前景而言，必将成为贵阳市高新区的新的中心所在地。3.贵阳国家

7、高新技术产业开发区是1992年经国务院批准设立的国家级高新技术产业开发区，也是贵州省唯一的国家级高新区。开发区的级别也高于金阳新区。目前，已初步形成“一区三园”的发展格局，其中，金阳科技产业园规划面积166平方公里，新天高新技术工业园规划面积1.31平方公里，起步规划建设的沙文生态科技产业园先期规划面积17平方公里、远期拓展到92平方公里。目前，高新区政府正大力推进沙文园区的先期建设，到2011年底之前，基本道路主框架将全部完成。2012年底前，次级干道将全部完成。本项目就在沙文科技生态园区的核心位置，基本等同于“绿地联盛国际”在金阳新区的核心商务区的位置。四、项目成本测算与效益分析(-)测算说明项目转让款为17900万元，土地面积为207.84亩，约86万/亩。项目产品销售定位：商铺：8000元/平方米办公产品：6000元/平方米类住宅办公：4000元/平方米建筑成本：2600元/平方米(含管理、人员、税收等一切费用)总成本约：3000元/平方米(-)成本测算结果与收益分析项目总成本：13.32亿元总销金额：24.16亿元利润总额：10.84亿元按我方投入17亿计算，自有资金利润率637机五、建设周期与销售计划项目建设期4年左右，预计于2012年年底开工，2016年底全部建成。销售期约3年，预计2013年中实行销售，2016年销售完毕。贵阳房地产事业部2011年09月06日