某项目商业可行性研究.docx

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1、某项目商业可行性研究一、项目总论（一）项目背景项目用地：成都标准总件厂的厂房用地项目位置：成都市羊西线三环路内侧羊犀立交桥下项目开发背景：成都标准总件厂的厂房位于三环路内侧立交桥下，因成都标准总件厂马上生产厂区迁移至别处，其土地可用于商业开发。（二）承担可行性研究的单位成都舜法国联投资顾问有限公司（三）研究工作根据根据政府有关部门政策规划（羊西线规划情况，高新西区规划情况），依照委托书与上述文件与相应的法律、法规编写本项目可行性研究报告。二、项目投资环境与市场研究（一）市场宏观背景1全国投资环境国家信息中心在刚刚公布的2003年经济预测报告中指出，今年我国投资将继续保持一个较高的增长速度，估计

2、全社会固定资产投资增长16%左右，GDP增长有望达到8%o据介绍，房地产投资回落幅度不大。估计2003年全国房地产投资增幅在25%左右，比2002年有所回落，但回落幅度不可能很大。要紧原因是投资体制改革进一步深化，投资环境继续改善。在市场准入方面，2003年国家将继续清理现行投资准入政策,在明确划分鼓励、同意、限制与禁止类政策时，表达国民待遇与公平竞争原则，打破所有制界限、部门垄断与地区封锁。在融资体制方面，将逐步建立习惯民间投资需要的多层次金融体系，完善中小企业信贷担保体系。在税收优惠政策方面，对企业投资国家鼓励进展的行业，可部分抵免企业所得税，对个人的实业投资可全额或者部分抵免相应的个人所

3、得税，加强规范化管理与正确的引导与服务。我国政府将继续深化行政审批制度改革，使市场经济中的运行成本特别是“交易成本”大幅度下降。2.2OO3年上半年全国房地产开发投资情况开发投资继续高速增长2002年，全国房地产开发完成投资7736.42亿元，同比增长21.9%,高于同期固定资产投资增长速度5.8个百分点，占同期固定资产投资的比重为17.9%。今年上半年，房地产继续保持强劲进展势头，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，较去年同期增长34.0%,高于同期固定资产投资增幅12个百分点，占同期固定资产投资的比重为25.3%o其中东、中、西部地区增幅分别为29.2%、55.9%、45.6%,

4、中、西部地区增幅高于东部，其中12个地区增幅超过50%。今年上半年,商品住宅开发完成投资2856.79亿元，同比增长28.0%,占商品房投资的67.8%（其中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%,占商品住宅投资的比重为8.8%）；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%,所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%,所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%0中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。销售情况良好今年上半年，全国商品房市场需求继续保持旺盛态势。全国商

5、品房销售额2101.77亿元，同比增长44.8%；其中：销售给个人1916.02亿元,同比增长46.8%,所占比重为91.2%。商品房空置面积增幅较大2002年商品房空置面积比2001年净增1290.59万平方米，其中，空置时间在一年以上的净增302.45万平方米，占竣工总量的14.6%。空置一年以上的住宅、写字楼、商业营业用房的增长速度分别为3.6%、5.1%与22.4%。东、中、西部同比增幅分别为6.1%、25.7%与33.2%,中西部地区增幅较大，且高于同期竣工面积增幅。中、西部地区增长较快，有原有基数较小的原因，但增幅扩大，隐含着潜在的市场风险。今年上半年，这一趋势仍在持续。仅15月份

6、，全国商品房空置面积同比增长9.2%,其中，商品住宅空置面积同比增长10.0%。价格稳中有升2002年，全国商品房平均销售价格2291元/平方米，同比增长了2.92%,其中：商品住宅销售价格为2130元/平方米，同比增长3.00%。下半年商品房销售价格增幅明显高于上半年。据国家统计局城调队对35个大中城市调查显示，2002年商品房价格上涨3.7%,土地交易价格上涨6.9%,房屋租赁价格上涨0.8%。房价上涨幅度远远低于居民可支配收入的增幅。2003年上半年,商品房销售价格2424元/平方米，同比增长了5.4%,其中东、中部地区价格涨幅较高。有21个地区商品房销售价格有不一致程度的上升，4个地区

7、涨幅在20%以上，分别为：青海39.6%、湖南25.7%、浙江23.7%、陕西23.3%。有9个地区商品房销售价格有不一致程度的下降，分别为：新疆-12.0%、河北-11.6%、四川-4.4%、广西4.04%、北京-3.7%、云南-2.4%、辽宁20%、内蒙古-0.7%、贵州-0.4%。3.成都市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。上半年，商品房在建规模达1758.4万平方米，增长27%,房地产开发投资96.6亿元，增长35.2%,其中住宅投资68.6亿元，增长26.8%。大项目成为投资增长要紧拉动力。从15月全国城镇500万元以上项目的统计情况看，超过1亿元的项目13028个，占全国全部

8、城镇500万元以上施工项目个数的22.6%,完成投资5262亿元，占全国全部城镇500万元以上施工项目完成投资的65.4%o商品房销售继续保持良好势头。上半年，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%,高于同期投资增速10.8个百分点。其中销售给个人1916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方米，增长37.4%。新开工规模迅速扩大。上半年，全国除房地产开发、城乡集体与个体投资外的新开工建设项目51876个，同比增加9657个；新开工项目计划总投资16921亿元，增长70.5%。上半年施工项目个数达94661个,同比增加11915个；施工项目计划总

9、投资73596亿元，增长26.2%。资金到位情况良好。上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金18411亿元，同比增长47.4%,比同期投资增速高14.6个百分点。其中，国家预算内资金增长12.7%,国内贷款增长55.9%,利用外资增长44.1%,自筹资金增长51.2%。4、成都17月房地产开发统计从成都市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速进展势头，17月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%,其中住宅投资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。17月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米

10、，总量达1918.12万平方米，增长28.4%。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5%,增长速度超过商品房与商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头与进展潜力，17月，成都市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2%。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末,超过一年期的空置房面积为78.75万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。从成都市统计局获悉，7月，成都房地产开发继续保持迅速进展势头，17月累计完成开发投资116.98亿元，增长33.1%,其中住宅投

11、资86.92亿元，增长30.7%；写字楼投资5.23亿元。增长1.8倍；商业营业用房投资13.29亿元，增长36.7%。17月，成都商品房在建规模比同期扩大425万平方米，总量达1918.12万平方米，增长28.4%。其中写字楼的开发规模达58.53万平方米，增长35.5%,增长速度超过商品房与商业营业用房。商品房销售方面在7月也呈现出良好的势头与进展潜力，17月，成都市累计销售商品房325.23万平方米，比同期增加销售48.77万平方米，增长17.5%。实现商品房销售额64.98亿元，增长18.2%。最为可喜的是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，7月末,超过一年期的空置房面积为78.75

12、万平方米，比六月末仅新增3.97万平方米。5.区域进展及前景预测城西房地产市场进展前景分析A、“城西是上风上水的宝地”，成都人如是说。城西是成都的历史文化保护区与风景旅游区，杜甫草堂、青羊宫、文化公园、永陵等风景名胜区，清水河、摸底河两条要紧水系与去年发掘的金沙遗址，共同构成了城西的特殊人文景观。由此，也造就了城西房地产开发独有的川西民居特色，近年来城西房地产的开发热潮也充分说明了这一点。B、如今在城西三环以内的房地产开发，已初步形成了羊西线、金沙、双楠、成灌路、浣花风景区、光华路与清水河等七大版块争锋的局面。锦城苑、齐力花园、置信逸都花园、金房苑、浣花溪山庄、成都花园、会所花园成为这七大版块

13、的代表。C、城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，一是成温路要建成高速公路，而且外环路内的路段不封闭，不收费。二是光华大道要开工建设，三是整治清水河。城西的进展将很快，温江、郸县很快会与成都连接起来，明年城西三环路外的开发将升温。D、一个充满生机与活力的大都市，总是在不停地运动着，其中“人流”的迁移又是最活跃的因素。在成都的城西，人流的变迁又有何特征？调查说明，城西初现“中产”痕迹，中产逐步向城西靠拢。鸟瞰成都住宅格局，在三环路内，城南、城西集中了成都住宅区总量的70%。在城南，人们观念中的“富人区”，以棕北、棕南为代表，而后形成的桐梓林区，更是“富中之富；在城西，则以天府广场为圆心，以城西

14、南的双楠居住区与城西北的花照居住区分别为起点与止点，从而形成了一个扇形状的居住带。在这个居住带内，已形成了双楠居住区、抚琴居住区、白果林居住区、青羊居住区等相对成熟的居住区，其余都为在建居住区。E、在整个城西住宅中，以多层建筑为主，建筑密度低，人口密度相对也低，绿化率高，小区环境相对较好，商业配套完善，不失为居家过日子的理想场所。与旧有的居住区不一致的是，在正在兴建的居住小区中，城西新楼盘的主格调是，打造市民买得起的高品质住宅。一方面，要保持城西整体的川西建筑风格，保持区域建筑特色；另一方面，新建小区中的楼盘大都定位在中高档住宅上。这种定位，无疑是打上了“中产”的标签。F、从金牛区获悉城西北济圈规划方案正式出台O其中93条新改造干道将建3道新型产业带9成为经济圈的要紧骨架O估计年内9城西北经济圈将基本建成川陕路重川西古镇解放北路驷马桥段9沿道路两侧进展品饰材市场天回段要紧进展农工机械产品销售市-4+W等9同时建设充满天回古镇文化氛围的特色城形成居民住宅、休闲旅游协同进展O沙西线打造卉世界环路金府路段9两侧进展餐饮服务闲娱乐等金府路以西9沿府河两侧9进展集花卉销售、观光为体的现代生态农业观光-444-O成建成都最大石材城金牛宾馆以东9进展中高的居民住宅金牛宾馆以西9高标准建设金府石材使之成为成都最大的现代化石材贸易专业经销届时9位于城西北的3个产业片区科技