某地块项目可行性分析报告(doc46页).docx

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1、某地块项目可行性分析报告（doc46页）一、市场宏观分析青岛宏观市场分析单位总量迅速增加，经济活动能力显著增强资料显示：到2001年底，青岛市共有各类法人单位56636个，其中：企业法人44678个，事业单位法人2697个，机关法人1091个，社会团体法人797个，其他法人单位7373个。在其他法人中：居民委员会661个，村民委员会6020个，民办非企业单位532个。共有产业活动单位69854个，其中，生产经营性单位51700个，非生产经营性单位18154个。个体工商户175170户。法人单位总量占全省的16.2乐占全国的1现。与1996年比较，青岛基本单位总量进展迅速，五年新增法人单位192

2、63个，增长51.5%,年均递增8.7虬从总量上分析，青岛市基本单位五年的进展存在三个显著特点：一是企业法人单位快速增长，比1996年增加17996个，增长67.4乐年均增长10.9%；二是机关、事业单位总量基本保持稳固，五年仅增14.1%；三是居委会、村委会等群众基层自治组织通过区划调整、改革，比1996年减少659个，下降9机各项改革的不断深入，市场经济的持续进展，使单位产业结构更趋合理2001年底，第一产业的法人单位为747个，第二产业的法人单位为21208个，第三产业的法人单位为34681个，三次产业单位的比例为1.3：37.4：61.3。从行业分布看，在全部法人单位中，制造业单位数最

3、多，为18489个，占全部法人单位的32.6乐其次是批发零售贸易餐饮业，为14074个，占24.8乐国家机关、政党机关与社会团体8569个，占15.1%,社会服务业5176个，占9.1机由于宏观政策向第三产业倾斜，使其单位数量快速增长。与1996年比较：第一产业单位增加423个，第二产业增加6612个，第三产业增加12228个。五年来,三次产业的结构比例也发生明显变化，第二产业单位比重下降17个百分点，第一、三产业单位比重分别增长0.4与1.3个百分点。比较国民经济要紧行业，增长较快的行业均集中在第三产业：五年来，房地产业、社会服务业法人单位增长最快，年均增速分别为22.3%与19.6%,交通

4、运输邮电通信业、批发零售贸易、餐饮业、卫生体育与社会福利业、教育、文化艺术及广播电影电视等行业法人单位年均增速也超过10%o国有、集体单位数量减少，私营、港澳台及外商投资单位增加，民营单位对宏观经济的影响力增强，对外开放水平提高，经济结构进一步优化数据说明，通过五年的进展、调整，青岛市基本单位所有制结构进一步优化，以私营经济为代表的非国有经济与建立现代企业制度的股份制与有限责任公司迅速增加，法人单位数量分别比1996年增长3.5倍与3.2倍；另外，随着加大招商引资力度，全市经济外向度显著增强，港澳台及外商投资企业不断增加，法人单位数量比1996年增长89.3%；与此同时，传统的国有、集体经济单

5、位数量明显减少，比1996年下降32.9%,说明国民经济的基本元素�单位的活力显著增强。国有、集体单位数量减少，但在基础产业仍居支配地位2001年底，全市共有国有、集体法人单位13696个，占全部法人单位的24.2%,比1996年减少6726个，下降32.9%,五年年均递减7.7%。在92个国民经济行业大类中，国家资本在食品制造业、服装制造业、家具制造业、装饰装修业、娱乐服务业等24个行业中所占比重低于10%。但是，公有制经济在国民经济基础产业仍居支配地位。国有及国有控股企业的资本金与年营业收入在烟草加工业占92.8%与99%、在石油加工及炼焦业占81.9%与86.4%、在黑色金属冶炼及

6、延压加工业占88.4%与91.3%、在电力、蒸汽、热水的生产与供应业占84.6%与96.3%、在铁路运输业占99.7%与98.5%、在水上运输业占86.2%与95.1%、在保险业占97.6%与84.5%o现代企业制度逐步建立，股份制及有限责任公司增长迅猛五年来，全市企业改革迈出坚实的步伐，到2001年底，股份制及有限责任公司3905个,比1996年增加2974个，增长3.2倍，年均递增33.2%。吸纳从业人员38.6万人，比1996年增长2.7倍，年均递增30.5%。企业资产优化壮大，实收资本292.4亿元，比本96年增长9.1倍。私营经济初具规模，成为促进与拉动宏观经济健康、快速进展的重要力

7、量(1)、单位总量进展最快、总体势力明显增强。到2001年底，全市共有私营法人企业27196个，比企96年增加21172个,增长3.5倍，五年平均增长35.2%；共吸纳从业人员51.6万人，年均增长41.6%；资金装备238.4亿元，年均增长60.1%；2001年全年实现营业收入544.1亿元，占全部单位营业收入的13.2%o(2)、行业分布广泛并逐步趋向新兴服务业。目前，青岛市私营经济不但在传统的制造业、批发零售贸易餐饮业、交通运输与社会服务业中占据重要地位，而且在教育、文化、卫生、体育、科学技术等行业中也发挥着越来越重要的作用。已经涉足国民经济全部16个门类、92个大类中的91个(占98.

8、9%)。要紧分布在制造业、批发零售贸易餐饮业、社会服务业、建筑业、交通运输邮电通讯业与房地产业。其中：制造业单位数11251家、从业人员29.7万人、2001年实现营业收入245.8亿元，分别占私营经济总量的41.4%、57.6%与45.2%；批发零售贸易餐饮业单位数10177家、从业人员8.3万人、2001年实现营业收入204.1亿元，分别占私营经济总量的37.4%、16.1%与37.5%。经济外向度增强，对外开放水平提高对外开放，一直是“九五”期间经济进展的主旋律。青岛作为沿海开放城市、山东省对外开放的龙头，近年来，外向性经济持续保持较高的进展水平，外资企业大量进入，对全市经济的健康、快速

9、进展注入了显著活力。到2001年底，全市共有港澳台及外商投资企业3939个，比1996年增加1858个，增长89.3%,年均递增13.6%。共吸纳从业人员47.9万人，比1996年增加23.1万人,增长93.1%,年均递增14.1%0企业实收资本430.2亿元，比1996年增长79.3%,年均递增12.4%。2001年实现营业收入800.4亿元，占全部营业收入的19.3%。随着市场的开放准入，超过70%的国民经济行业已有港澳台及外商投资经济涉足，并在食品制造、饮料制造、纺织、服装及纤维制品制造、电子及通讯设备制造等行业形成支配地位（产出规模超过全市的50%）,特别在皮革、毛皮、羽绒制品业、文体

10、用品制造业、化学纤维制造业已获取相对垄断地位（产出规模超过全市的80%）。企业单位不断进展壮大，经营势力显著增强基本单位数量的多少从一个侧面能够反映一个地区经济实力的强弱，但大型企业的进展更能代表其产业优势，特别在更广的空间表达该地区的市场竞争能力。五年来，青岛市基本单位在总量增加的同时，内在质量也不断提高，而且培养了一批规模大、实力强、知名度高的龙头企业，它们己成为青岛宏观经济的骨干力量。资金装备水平提高，产出规模扩大，单位总体经营实力增强到2001年底，全市44678个企业法人单位实收资本总额1357.9亿元，比1996年增长11倍，年均递增15.5%；平均每企业资金装备304万元，比19

11、96年提高57万元，增长23.1%；每企业从业人员资金装备6.8万元，比1996年提高3万元，增长78.9%。2001年法人企业共实现营业收入4137亿元，比1996年增长1.1倍，年均递增15.8%；平均每企业营业收入926万元，比1996年提高182万元，增长24.5%；每企业从业人员营业收入20.8万元，比1996年提高9.2万元，增长79.3%。企业集团扩张迅速，市场竞争优势明显到2001年底，全市共有大中型工业企业796个，比1996年增长15倍，并培养T7个特大型企业；营业面积在1万平方米以上的零售企业24个，比1996年增长5倍；三级以上建筑企业588个，比1996年增长55.1

12、%。到2001年底，从业人员在5000人以上的企业15个，比1996年增长50%；资金装备在5000万元以上的有400个，其中，1亿元以上的有175个，分别比1996年增长116.2%与146.5%；2001年年营业收入在5000万元以上的有1037个，其中，1亿元以上的有520个，分别比1996年增长87.2%与67.7%。海尔、海信、青啤等一批骨干企业蜚声中外。2001年海尔、海信、青啤、一汽青岛汽车厂、澳柯玛、凯联、青钢、颐中烟草、双星、黄海橡胶等十大工业企业集团共实现产值662亿元，占全市工业产值的39.6%；利群、百盛、崂百、国货、东方、佳世客、家乐福、海信实业、北方国贸、华联等十大

13、零售企业集团共实现零售额53.4亿元，占全市零售总额的15.1%。市区仍是全市经济的中心，但投资己逐步向市郊及县域地区转移（注：市区：包含市南、市北、四方、李沧四区；市郊包含黄岛、崂山、城阳三区；县域地区包含胶州、即墨、平度、胶南、莱西五市，下同。）普查资料说明：不管是企业单位的分布、企业的资金装备，还是企业的产出规模,市区仍具有明显优势。但市郊与县域地区随着经济的进展、投资环境的改善，加之独天得厚的劳动力优势正吸引着越来越多投资者得目光。近半数企业法人单位集中在市区2001年底，市区拥有企业法人单位22147个，占全市的49.6%,市郊8526个，占19.1%,县域地区14005个，占31.

14、3%。市区企业的资金装备亦占绝对优势，实收资本总额704.5亿元，占全市的51.9%,市郊359.6亿元，占26.5%,县域地区293.8亿元，占21.6%。产出能力也居首位，2001年市区企业年营业收入1741.4亿元，占全市的42.1%,市郊1578.3亿元，占38.2%,县域地区817.3亿元，占19.7%。郊区经济更显活力从进展的角度看，尽管目前市区仍是全市经济的中心，但市郊及县域地区更具进展潜力。一是市区受地理条件的限制与城市进展的需要，给企业单位留下的进展空间十分有限；二是市郊及县域地区随着投资环境的改善，加上广阔的地理空间与充裕的劳动力，必定会吸引更多的投资。近年来，海尔、海信、

15、澳柯玛、双星等一批骨干企业已逐步将其生产重心向市郊或者县域地区转移；利群、崂百、国货等一批大型零售企业也纷纷在市郊与县域地区设点开店，极大地促进了郊区经济的进展。从五年企业单位的进展情况看：市郊企业经济实力迅速增强，2001年资金装备比1996年增长2.6倍，县域地区增长1.3倍，市区企业仅增长62.2%o特别是港澳台及外商更是把市郊与县域地区作为投资的重点，2001年全市3939个港澳台及外资企业超过三分之二集中在市郊与县域地区。综上分析，第二次基本单位普查说明，青岛市在整个“九五”期间基本单位的数量已进展到一个新的水平，特别是要紧表达经济进展水平的企业单位更是实现了快速增长。单位数量、企业

16、资金装备与产出规模在全省处于绝对领先地位，表达了较强的经济实力。但从基本单位进展的内涵分析，仍存在许多不足，与先进地区的进展水平亦有较大差距。青岛房地产市场行情分析1999年至2001年，青岛市房地产业迅速进展，房地产开发各项指标始终走在全省17个地市首位，也是青岛历年来房地产进展的最好水平。三年来，全市房地产开发投资完成227.98亿元，平均每年增幅21.4%；累计完成土地开发面积1899.3万平方米，商品房施工面积2096.83万平方米，平均每年以22.3%的速度增长。累计销售商品房面积931万平方米，房屋实际销售率为69%；其中，商品住宅销售面积798万平方米，个人购买商品住宅694.2万平方米，占商品住宅实际销售面积的87%。进入2002年以来，在国家宏观政策指导下，青岛市继续强化经营城市理念，加大城市基础设施与环境建设投入，城市投资环境持续改善，城市功能与建设档次不断提高。在对内对外开放的形势下，青岛效应及吸引力已经显现，对房